Cour d’appel de Rennes, le 9 septembre 2025, n°22/06304

Par un arrêt du 9 septembre 2025, la Cour d’appel de Rennes confirme la condamnation à l’indemnité d’immobilisation prononcée par le tribunal judiciaire de Nantes le 15 septembre 2022. Une promesse unilatérale de vente portait sur un ensemble immobilier, assortie d’une indemnité de soixante mille euros et de conditions suspensives, notamment un permis de construire et une clause de “compatibilité technique et/ou économique”. La clause stipulait: “Les parties conviennent que les résultats des études de sol, de sous-sol, des prélèvements et de toutes analyses, réalisés par le BENEFICIAIRE à ses frais et sous sa responsabilité, ne devront pas remettre en cause la réalisation technique et/ou économique des opérations de construction ou d’aménagement envisagées sur le BIEN par le BENEFICIAIRE. Dans le cas contraire, et sauf à ce que le BENEFICIAIRE renonce à se prévaloir de cette condition suspensive, les présentes seront considérées comme caduques”. Le bénéficiaire n’a pas levé l’option, invoquant des surcoûts révélés tardivement par une étude de sol, et a refusé de payer l’indemnité réclamée par les promettants. La question portait sur le caractère potestatif d’une clause subordonnant la vente à une compatibilité économique appréciée par le seul bénéficiaire au vu de ses propres études, dépourvue de critères objectifs et non contradictoire. La cour retient la nullité de cette condition et confirme l’obligation de verser l’indemnité, tout en réputant accomplie la condition de permis, la partie intéressée en ayant empêché la réalisation.

I — Le sens de la décision: neutraliser une condition suspensive potestative

A — La qualification potestative retenue

La cour rappelle d’abord la règle gouvernant les conditions potestatives en des termes généraux et constants. Elle énonce: “Il est de jurisprudence constante que la condition est potestative si sa réalisation dépend de la volonté du débiteur et non de facteurs extérieurs et objectifs permettant un contrôle judiciaire.” La formulation contractuelle, renvoyant globalement à une compatibilité “technique et/ou économique”, est examinée sous l’angle de la vérifiabilité par des facteurs extérieurs, condition d’un contrôle du juge et des co‑contractants. Les juges soulignent que les termes de la clause sont “très larges et peu précis” et “ne permettent pas d’apprécier objectivement si la condition suspensive est réalisée ou non, ni d’exercer un quelconque contrôle judiciaire”. L’appréciation de la compatibilité économique, laissée à l’initiative du bénéficiaire, sans bornes prédéfinies ni méthode opposable, prive la condition de toute assise objective.

B — L’absence de critères et le défaut de contradiction

L’analyse du texte contractuel fait ressortir l’indétermination des critères d’appréciation. La cour note que “la clause litigieuse ne contient strictement aucun critère d’appréciation de la ‘compatibilité économique’.” La référence aux seules études diligentées par le bénéficiaire ne saurait suffire en l’absence de contradictoire et d’objectivation. Les juges précisent: “L’étude de sol… ne saurait en effet pallier cette carence dans la mesure où elle n’a pas été réalisée au contradictoire des promettants, ayant été conduite sur les seules instructions de la société bénéficiaire qui l’a seule commanditée, supervisée et payée.” La solution se renforce par deux éléments cumulatifs: d’une part, la condition relative au permis est réputée accomplie, son obtention ayant été empêchée par la partie qui y avait intérêt; d’autre part, “Il sera ajouté que la société bénéficiaire n’a pas non plus, contrairement aux termes de la promesse, justifié de son engagement de caution bancaire destiné à garantir le paiement de l’indemnité d’immobilisation.” L’ensemble conduit à écarter la condition de compatibilité, tenue pour nulle, et à faire jouer la clause d’indemnité.

II — Valeur et portée: exigences d’objectivation et enseignements pratiques

A — Une solution conforme au droit positif et aux équilibres contractuels

La solution s’inscrit dans le cadre textuel et jurisprudentiel régissant les conditions potestatives, en privilégiant l’objectivation de la réalisation de la condition. En retenant que seule une condition dont la réalisation dépend de facteurs “extérieurs et objectifs” échappe à la nullité, la cour préserve la prévisibilité et l’équilibre du contrat, spécialement en matière de promesse unilatérale. Elle admet toutefois l’idée, classiquement évoquée, que des contraintes de sol puissent bouleverser l’économie d’un projet, mais sous réserve d’une stipulation précise et contrôlable. L’arrêt le dit explicitement: “encore faut‑il que cette hypothèse, ou du moins ses modalités, ait été envisagée dans la promesse de vente et ce, afin que le promettant puisse en contrôler par lui‑même la survenance sans que celle‑ci ne dépende que de l’appréciation de la société bénéficiaire.” La rigueur posée évite qu’une réserve économique générale ne devienne un instrument discrétionnaire de déliaison.

B — Les recommandations de rédaction et les conséquences opérationnelles

L’arrêt invite à une rédaction resserrée des clauses de compatibilité afin d’assurer un contrôle effectif. La stipulation doit définir des critères quantifiables: par exemple un plafond de surcoût global, des ratios de marge minimale, ou des items techniques précisément listés, assortis de méthodes de chiffrage opposables. La clause devrait prévoir un processus contradictoire d’expertise, soit par étude conjointe, soit par expert tiers indépendant, avec calendrier, accès au site et partage des données sources. Elle peut utilement arrimer la condition à des événements extérieurs objectivables, tels qu’un refus d’autorisation ou une impossibilité technique définie par normes applicables, plutôt qu’à une appréciation unilatérale. À défaut, l’appréciation du bénéficiaire sera tenue pour subjective et la condition encourra la nullité, comme en l’espèce. L’articulation avec la condition de permis demeure déterminante: lorsque la partie intéressée empêche sa réalisation, la condition est réputée accomplie, ce qui prive la partie fautive de toute faculté de se prévaloir d’une autre condition incertaine pour éluder l’indemnité. L’arrêt consacre ainsi une ligne claire: seules les conditions économiques assorties de critères objectifs, vérifiables et contradictoires peuvent fonder la caducité de la promesse; à défaut, la clause d’indemnité retrouve son plein effet.