Cour d’appel de Saint-Denis, 29 août 2025. Un bailleur d’un logement d’habitation a délivré un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur des travaux d’envergure affectant l’immeuble. Le locataire a contesté la validité de ce congé et a sollicité, notamment, des travaux et l’indemnisation d’un préjudice moral. Le premier juge a invalidé le congé, débouté le bailleur et accordé des dommages-intérêts au locataire. Sur appel du bailleur, la juridiction d’appel annule le jugement pour violation du contradictoire, puis statue au fond. Elle déclare le congé non valable, maintient le bail et alloue des sommes au titre du préjudice moral et des frais irrépétibles, tout en rejetant la demande de travaux faute de preuve suffisante.
Les faits tiennent à un bail d’habitation ancien, à un congé pour travaux délivré en 2022 et à une assignation en résiliation et expulsion au début de l’année suivante. La procédure a connu plusieurs renvois, l’une des audiences donnant lieu au dépôt de conclusions en réplique du bailleur. Le premier juge a écarté ces écritures, les estimant non versées au dossier de plaidoirie. L’appelant a alors invoqué la violation du contradictoire et, à titre principal comme subsidiaire, la régularité d’un congé justifié par un programme de rénovation globale, soutenant que la présence des occupants empêchait toute réalisation sécurisée.
Deux questions structuraient l’arrêt. La première concernait l’exigence de contradiction dans l’examen des dernières écritures produites. La seconde portait sur les conditions probatoires et matérielles du congé pour travaux au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, s’agissant de la précision du motif, de la réalité de l’intention d’exécuter les travaux et de la nécessité du départ du locataire. La cour annule le jugement pour méconnaissance du contradictoire, puis exerce l’effet dévolutif et invalide le congé en l’absence de justification suffisante du motif invoqué.
I. Le rappel exigeant du contradictoire et ses effets
A. L’obligation d’inviter aux observations et la censure du premier juge
La cour rappelle d’abord la règle prétorienne d’office selon laquelle « elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions », à laquelle s’ajoute l’obligation de respecter le principe du contradictoire. Elle constate que le premier juge a considéré abandonnées des écritures régulièrement déposées en audience, au seul motif de leur absence dans le dossier de plaidoirie. Or, ce moyen relevé d’office supposait de recueillir les observations des parties. L’arrêt relève ainsi la carence procédurale déterminante, en ce qu’aucune invitation n’a été adressée aux parties sur l’absence matérielle d’écritures, pourtant communiquées. La formule retient avec netteté le grief processuel en indiquant que la décision a été rendue « sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ». Cette exigence traduit une vigilance constante sur le respect du contradictoire, pilier de l’égalité des armes et de la loyauté du débat judiciaire.
Sur le plan de la méthode, la solution est orthodoxe. Elle écarte un formalisme de dossier lorsque la communication des écritures n’est pas sérieusement contestée, et impose, avant toute sanction procédurale, une interpellation minimale. La réaffirmation des conditions d’examen des dernières conclusions sécurise le procès civil et évite qu’un incident de dépôt matériel emporte une déchéance implicite. La portée est pragmatique: elle incite les juges du fond à faire usage des pouvoirs d’invitation avant de tirer une conséquence substantielle de l’absence d’une pièce dans un dossier physique.
B. L’annulation et l’office du juge d’appel sous l’effet dévolutif
Constatant la violation, la juridiction d’appel « prononce l’annulation », conformément à l’économie des nullités de fond liées au contradictoire. Elle en déduit l’obligation de « statuer en fait et en droit sur l’entier litige », conséquence classique de l’effet dévolutif. Cette articulation, limpide, évite une remise à zéro procédurale et permet de trancher immédiatement le fond, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice. L’économie du procès s’en trouve préservée, tandis que les droits procéduraux sont rétablis.
Ce choix renforce la lisibilité du contentieux locatif, souvent marqué par des situations factuelles anciennes et des projets de travaux évolutifs. La cour traite ainsi, dans la même décision, la validité du congé et ses effets, mettant un terme à l’incertitude née de la décision annulée. La démarche concilie rigueur procédurale et efficacité, dans un contexte où le temps du procès interfère avec la faisabilité technique et financière des programmes de rénovation.
II. Le contrôle du congé pour travaux au regard de l’article 15
A. La précision du motif, l’intention réelle et la nécessité du départ
Le texte applicable encadre strictement le congé fondé sur un motif légitime et sérieux. L’arrêt rappelle les exigences cumulatives. D’abord, « Il appartient au bailleur d’indiquer très précisément dans le congé la raison qui le conduit à mettre fin au bail ». Ensuite, lorsque le motif réside dans un projet de travaux, ceux-ci « doivent nécessiter le départ du locataire », de sorte que la présence des occupants rendrait leur exécution impossible. La cour précise encore que « Peu importe que ces travaux ne soient pas indispensables », idée conforme à la liberté de gestion du patrimoine, à la condition que l’intention soit avérée et la nécessité établie.
Sur le terrain probatoire, l’arrêt adopte un standard élevé, mais pragmatique. Le bailleur doit manifester une volonté concrète par des éléments précis et contemporains du congé: devis acceptés, planification technique, contraintes de sécurité documentées, calendrier d’intervention, coupures de réseaux programmées, ou autorisations requises. L’exigence n’est pas de détailler chaque poste dans le congé, mais de pouvoir prouver, devant le juge, l’ampleur, la nature et la faisabilité des travaux, ainsi que l’impossibilité de les mener en site occupé. L’énoncé de principe est sans ambiguïté: « Un simple projet de restructuration n’est pas suffisant pour justifier un congédiement ».
Cette construction offre un équilibre satisfaisant. Elle admet la logique économique d’une rénovation globale, mais ferme la voie aux congés d’opportunité dépourvus d’assise technique ou contractuelle. Elle incite à documenter l’impossibilité du phasage, la dangerosité des interventions et l’indivisibilité des opérations sur parties communes et privatives. Elle protège, en retour, la stabilité du logement lorsque les travaux relèvent d’une simple remise en état, possible en présence du locataire.
B. La sanction du défaut de justification et les effets sur les demandes accessoires
Appliquant ces principes, la cour constate que le congé « n’indique pas précisément la ou les raisons conduisant à mettre fin au bail ». Les pièces produites ne démontrent ni un engagement ferme et coordonné des entreprises, ni une contrainte technique rendant la cohabitation impossible pendant le chantier. L’insuffisance probatoire conduit à retenir que le bailleur « échoue à établir son intention réelle d’exécuter les travaux ». La sanction s’impose: le congé « est invalide comme étant dénué de motifs sérieux et légitimes », et le bail se poursuit de plein droit.
La solution éclaire la frontière entre rénovation lourde et entretien différé. Des devis non acceptés, des attestations vagues sur des « raisons de sécurité », ou un approvisionnement mobilier sans lien technique avec le chantier ne suffisent pas. Le juge exige des preuves opérationnelles. Cette rigueur réduit le risque d’éviction sous couvert d’un projet incertain et favorise les solutions proportionnées, comme un phasage par lots lorsque cela est possible, ou des mesures temporaires adaptées.
Les demandes accessoires reçoivent un traitement cohérent. La prétention du locataire à obtenir l’exécution de travaux est rejetée, la cour observant que, « se bornant à produire trois photographies », « sa demande ne pourra qu’être rejetée ». En revanche, l’atteinte aux conditions d’occupation résultant du congé injustifié et du contexte d’entretien défaillant justifie une réparation mesurée. L’arrêt retient que « Il convient d’allouer […] la somme de 1.000 euros », en considération d’un certificat médical et des courriers versés, et accorde une indemnité au titre des frais irrépétibles d’appel.
Au total, l’arrêt articule fermeté procédurale et contrôle substantiel. Il consacre l’exigence d’un motif de congé documenté, précis et impraticable en présence du locataire, sans exiger l’indispensabilité des travaux. Il trace une ligne claire pour la pratique: la réussite d’un congé pour travaux repose moins sur l’ampleur proclamée du projet que sur la démonstration probante de son caractère incompatible avec l’occupation et de l’engagement opérationnel du bailleur.
