Cour d’appel de Saint‑Denis, 27 juin 2025, chambre civile TGI, à propos de la résolution d’un bail d’habitation et des conséquences pécuniaires d’impayés locatifs persistants. Un bail d’habitation a été conclu le 3 février 2021 avec un loyer mensuel de 920 euros. En dépit d’une injonction de payer du 23 février 2022, les impayés ont perduré; les clés ont été restituées le 9 février 2023.
Assignation le 9 septembre 2022 devant le juge des contentieux de la protection de Saint‑Pierre. Jugement du 10 juillet 2023 déboutant le bailleur de la résiliation, des arriérés et de la conservation du dépôt. Appel du 20 septembre 2023; l’intimée n’a pas constitué avocat; clôture le 16 avril 2024; audience le 27 septembre 2024.
L’appelant demandait principalement la constatation de la résiliation au 9 février 2023, la condamnation à 10 455 euros d’arriérés, et l’autorisation de conserver 920 euros de dépôt. Subsidiairement étaient recherchées résiliation, libération des lieux, indemnité d’occupation et, à défaut, expulsion; étaient enfin requis frais irrépétibles et dépens.
La question résidait d’abord dans la possibilité, au regard de l’article 1228 du code civil, de constater la résolution face à des impayés prolongés et à la remise des clés. Elle portait ensuite sur la preuve de la dette locative, au sens de l’article 1353, et sur l’opposabilité d’une compensation avec le dépôt, selon l’article 1347. La cour a infirmé le jugement, constaté la résolution au 9 février 2023, fixé la dette à 10 120 euros hors taxe d’ordures non établie, autorisé la compensation du dépôt, et condamné au paiement de 9 200 euros avec intérêts légaux.
I. La reconnaissance de la résolution du bail
A. Fondement et critères de la résolution constatée
La juridiction rappelle avec netteté le cadre légal de l’office du juge. Elle énonce: « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution du contrat (article 1228 du code civil). » Le choix de la constatation, plutôt que du prononcé, s’inscrit dans l’économie de la résolution pour inexécution caractérisée, à la faveur d’éléments objectifs et convergents.
La décision identifie deux données déterminantes: l’ampleur des impayés et la remise effective des clés. Elle affirme: « Ces éléments suffisent pour constater la résolution à effet du 9 février 2023 du bail conclu entre les parties par acte sous seing privé du 3 février 2021. » L’énoncé lie la sanction au manquement grave et durable aux obligations de paiement, tout en relevant la restitution, qui marque l’abandon de la jouissance. La cohérence interne est nette: les circonstances constatées rendent inutile le recours à une clause résolutoire; la résolution résulte de l’inexécution et du fait matériel de restitution.
Cette approche, conforme au texte, valorise l’office du juge en présence d’un contrat encore en cours au jour des impayés. Elle garantit une solution proportionnée, fondée sur des éléments avérés, tout en évitant une résiliation purement automatique. L’équilibre est atteint entre l’exigence de paiement et la prise en considération de la cessation effective de l’occupation.
B. La date d’effet fixée au jour de la restitution des clés
La date d’effet au 9 février 2023 procède d’une lecture pragmatique de la situation, privilégiant le moment où la jouissance a pris fin en fait. La formule retenue place la résolution sur un axe temporel en phase avec la réalité locative, facilitant la liquidation des comptes et la cessation de tout droit au maintien dans les lieux.
Ce choix présente deux vertus. Il circonscrit d’abord la période d’exigibilité des loyers ou, le cas échéant, d’une indemnité d’occupation. Il clarifie ensuite la frontière entre obligations réciproques, en évitant les ambiguïtés sur les charges postérieures à la restitution. Dans cette logique, la décision concilie sécurité juridique et équité, en fixant l’effet à la date manifestant la fin de la jouissance effective.
Sur le plan terminologique, la motivation recourt à la « résolution », fidèle à l’article 1228, quand le contentieux locatif parle volontiers de « résiliation ». La précision est bienvenue: la sanction pour inexécution se rattache à la logique résolutoire du code civil, sans altérer la portée pratique pour les parties. L’alignement sur le texte renforce la lisibilité du raisonnement et la prévisibilité des effets.
II. L’étendue de la dette locative et son extinction partielle
A. La charge de la preuve et l’exclusion de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
La cour articule explicitement la solution avec le principe probatoire. Elle rappelle: « Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. » Le bailleur produisait le contrat et un décompte couvrant la période de décembre 2021 à la remise des clés; l’arriéré de loyers est ainsi établi au débat.
La motivation distingue en revanche la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, faute de preuve suffisante pour l’exercice 2022. La rigueur du contrôle probatoire protège contre l’agrégat de postes incertains au sein d’un décompte global. Le tri opéré conduit à retenir 10 120 euros, après déduction de la taxe non établie, ce qui épouse l’exigence de preuve stricte des accessoires récupérables.
Cette sélectivité n’est pas formaliste: elle impose simplement que chaque poste réclamé repose sur un document probant, lisible et rattaché à l’occupation effective. Elle incite, en pratique, à isoler clairement loyers, charges récupérables et taxes, et à documenter chaque élément par pièces justificatives, évitant les confusions préjudiciables.
B. La compensation avec le dépôt de garantie et les intérêts
La décision s’appuie sur la définition légale de la compensation légale. Elle énonce: « La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre des personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies (article 1347 du code civil). » La créance de restitution du dépôt fait ainsi face à la créance locative; la compensation s’impose, sous réserve d’invocation par le créancier poursuivant.
La cour l’applique avec sobriété et en précise l’effet chiffré: « Elle sera autorisée à conserver la dite somme et sa créance sera par conséquent ramenée à la somme de 9200 € en principal. » L’opération respecte la structure des obligations et évite un double flux contraire à l’économie de la dette. Elle conforte l’idée que le dépôt de garantie, bien qu’affecté de finalité, reste une dette de somme susceptible de compensation lorsque les conditions sont réunies.
Le traitement des intérêts légaux, courant à compter de l’assignation pour une partie de la créance puis de la décision pour le surplus, témoigne d’une attention à la temporalité des sommes exigibles. La ventilation tempère les effets accessoires en fonction de l’exigibilité respective des postes, tout en préservant l’indemnisation du retard. L’ensemble compose une liquidation mesurée, juridiquement fondée et opérationnellement claire.
