La cour d’appel de céans a rendu un arrêt le 17 décembre 2025 dans un litige relatif à une promesse de vente assortie d’une condition suspensive d’obtention de prêt. L’acquéreur avait interjeté appel du jugement l’ayant condamné à verser l’indemnité d’immobilisation au vendeur, tandis que ce dernier formait un appel incident pour obtenir le paiement de la clause pénale. La question de droit portait sur le point de savoir si l’acquéreur avait accompli les diligences nécessaires à la réalisation de la condition suspensive et si la clause pénale pouvait être mise en œuvre. La cour a confirmé le jugement en toutes ses dispositions.
La confirmation de la condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation.
En premier lieu, la cour rappelle que l’acquéreur supporte la charge de prouver ses diligences pour obtenir le prêt. Elle constate que la banque n’a pu instruire la demande de financement faute de documents fournis par l’acquéreur. La cour relève que les documents attendus étaient en lien avec sa seule activité professionnelle et qu’elle ne justifie d’aucun aléa l’ayant empêchée de les fournir.
En second lieu, la cour écarte l’argument de la novation des engagements par un courriel du notaire. Elle affirme que ce mail « ne modifie pas l’économie du compromis de vente et ne peut s’interpréter, comme le soutient Mme [H], comme une volonté tacite de M. [V] de renoncer à se prévaloir d’une faute commise par l’acquéreur dans le dépassement des délais » (Motifs). La portée de cette solution est de maintenir la rigueur contractuelle et de ne pas déduire une renonciation implicite de simples échanges entre professionnels.
La confirmation du rejet de la demande au titre de la clause pénale.
D’une part, la cour relève que la mise en demeure du 20 décembre 2022 n’était pas conforme aux stipulations contractuelles. Elle souligne qu’aucune mise en demeure postérieure n’a été adressée par le vendeur pour réclamer le paiement de la clause pénale. La valeur de ce raisonnement est de rappeler le formalisme nécessaire à la mise en jeu d’une clause pénale.
D’autre part, la cour constate que les conditions d’exécution de la vente n’étaient pas toutes remplies au 30 septembre 2021, date prévue pour la réitération. Elle observe que le vendeur n’explique pas le délai écoulé entre cette date et son courrier de 2022. La portée de cette décision est de subordonner l’application de la clause pénale à la démonstration que l’inexécution est exclusivement imputable à la partie défaillante.
