Cour d’appel de Rouen, le 19 juin 2025, n°24/03750

Par un arrêt du 19 juin 2025, la Cour d’appel de Rouen, chambre de la proximité, statue sur la résiliation d’un bail d’habitation, l’expulsion et le paiement d’arriérés. Un bail d’habitation a été consenti en 2016, moyennant un loyer mensuel modeste. Des impayés sont apparus, entraînant un commandement de payer visant la clause résolutoire notifié le 8 décembre 2022, puis une assignation délivrée fin mai 2023. Le tribunal judiciaire de Dieppe, juge des contentieux de la protection, a, le 26 juillet 2024, constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 8 février 2023, ordonné la libération des lieux, fixé une indemnité d’occupation et rejeté les délais de paiement.

En appel, le locataire soutenait avoir repris le paiement du loyer courant, engagé un apurement régulier et obtenu la recevabilité d’un dossier de surendettement. Le bailleur social sollicitait la confirmation intégrale. La question posée à la Cour tenait, d’une part, à l’effet des paiements postérieurs au délai légal sur l’acquisition de la clause résolutoire, d’autre part, aux conditions d’octroi de délais de paiement au regard de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et de l’incidence de la procédure de surendettement. La Cour confirme la résiliation, juge inopérants les paiements tardifs pour l’acquisition de la clause, et refuse les délais au regard d’une solvabilité non établie, rappelant que « en tout état de cause, ladite procédure ne fait pas obstacle à l’obtention par le créancier d’un titre, seules les voies d’exécution étant suspendues ».

I – La temporalité stricte de l’acquisition de la clause résolutoire

A – Le commandement de payer et l’exigence d’un apurement intégral dans les deux mois
Le mécanisme légal impose un apurement intégral des causes du commandement dans les deux mois, conditionnant la survie du bail. La Cour relève que le délai a expiré sans régularisation, ce qui parachève l’acquisition de la clause. Elle énonce de manière nette que « il n’est pas discutable que, dans les deux mois de cet acte, les causes du commandement n’ont pas été acquittées, les paiements effectués à compter du 4 décembre 2023 ne pouvant être pris en compte, car postérieurs au commandement, de sorte que le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail étaient réunies ». L’affirmation s’inscrit dans une lecture finaliste du texte, qui protège la sécurité des relations locatives par une fenêtre temporelle ferme.

La portée pédagogique de cette motivation réside dans la dissociation entre l’exigibilité contractuelle et l’efficacité processuelle. Le délai légal fonctionne comme une ultime chance, entièrement consumée faute d’apurement total, sans pouvoir être ranimée par des versements ultérieurs, fussent-ils constants. Le rappel ferme de la Cour éclaire l’articulation entre injonction de payer et résolution de plein droit.

B – L’indifférence des paiements ultérieurs et la neutralité de la reprise du loyer courant
En confirmant que les versements postérieurs au délai ne neutralisent pas l’acquisition, la Cour préserve la fonction dissuasive du commandement. Les paiements tardifs peuvent peser sur l’exécution, mais non sur l’existence même de la résiliation de plein droit. La Cour se fonde sur des éléments chiffrés actualisés qui renforcent le caractère irréversible du mécanisme: « À l’examen du relevé de compte actualisé produit aux débats, il apparaît que l’arriéré locatif se fixe à la somme de 8 076,18 euros au 24 février 2025. »

Cette neutralité ne nie pas l’utilité de la reprise du loyer courant. Elle situe simplement celle-ci au stade des mesures de faveur éventuelles, non du constat d’acquisition. Le dispositif légal distingue la cause de la résiliation, appréciée strictement, des éléments postérieurs qui peuvent soutenir, à d’autres conditions, une modulation de ses effets.

II – Le contrôle strict des délais de paiement face au surendettement

A – Les conditions cumulatives de l’article 24 V et la preuve d’une solvabilité effective
L’octroi de délais suppose la reprise intégrale du loyer courant avant l’audience et la démonstration d’une capacité réelle d’apurement. La Cour vérifie les ressources, examine les incidents de paiement, et apprécie la crédibilité d’un calendrier d’apurement au regard du montant de la dette. Constatant une solvabilité non établie et un passif encore élevé, elle tranche sans équivoque: « Dans ces circonstances, il ne peut être fait droit aux demandes de délai et de suspension de la clause résolutoire ».

Ce raisonnement réaffirme la nature exceptionnelle des délais de grâce en matière locative. L’office du juge ne se réduit pas à constater une bonne volonté, mais à apprécier une faisabilité budgétaire robuste, fondée sur des pièces contemporaines et des flux réguliers. La décision privilégie la prévisibilité et la loyauté contractuelle, en exigeant un dossier probant.

B – L’articulation avec le surendettement: suspension des poursuites, maintien du titre
La recevabilité d’un dossier de surendettement ne confère ni effet suspensif à la clause résolutoire ni droit automatique aux délais. La Cour rappelle une articulation classique entre les deux régimes, en ces termes: « En tout état de cause, ladite procédure ne fait pas obstacle à l’obtention par le créancier d’un titre, seules les voies d’exécution étant suspendues. » La solution distingue la constitution du titre, relevant du contentieux locatif, et la mise en œuvre forcée, gouvernée par le droit du surendettement.

Cette clarification importe pour les bailleurs sociaux et les locataires fragiles. Elle sécurise l’obtention du titre dans un temps utile, tout en réservant, le cas échéant, aux mesures de traitement du passif leur rôle protecteur dans la phase d’exécution. La portée de l’arrêt tient ainsi à un double cadrage: rigueur temporelle sur l’acquisition, rigueur probatoire sur les délais, sous le contrôle ordonné des procédures collectives des particuliers.