La Cour d’appel de Rouen, chambre civile et commerciale, par arrêt du 26 juin 2025, infirme une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Rouen du 27 août 2024 et retient l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un bail commercial. Le litige naît de retards de paiement liés pour l’essentiel à des taxes foncières et déchets ménagers, puis d’un commandement visant la clause résolutoire délivré le 13 juin 2023. Après une décision de première instance retenant une contestation sérieuse, l’appel tendait à voir constater l’acquisition de la clause, obtenir des provisions et l’expulsion, tandis que l’intimée sollicitait la confirmation, subsidiairement des délais, et, très subsidiairement, la suspension des effets de la clause.
La question posée portait sur la possibilité de constater en référé l’acquisition d’une clause résolutoire, au regard de décomptes contestés et d’allégations relatives à l’obligation de délivrance, et sur l’octroi de délais avec suspension des effets. La cour énonce d’abord que « il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement » et précise que « la condition d’urgence n’est pas nécessaire pour constater l’acquisition d’une clause résolutoire ». Puis, après avoir jugé que « l’existence de ces charges n’est pas sérieusement contestée », elle décide qu’« il convient en conséquence, d’infirmer l’ordonnance entreprise et de constater l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit à compter du 13 juillet 2023 ». Enfin, appréciant la situation économique du preneur, elle octroie des délais et retient que « les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours de ce délai ».
I. Les conditions de la constatation en référé de l’acquisition de la clause résolutoire
A. Le cadre procédural du référé en matière de bail commercial
La cour rappelle les pouvoirs du juge des référés à l’aune des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et de l’article L. 145-41 du code de commerce quant au délai d’un mois après commandement. Elle souligne que « il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement ». Cette affirmation recentre le débat sur la régularité du commandement et la réalité des causes de la dette, en écartant toute exigence d’urgence, puisque « la condition d’urgence n’est pas nécessaire pour constater l’acquisition d’une clause résolutoire ».
L’un des griefs tenait au défaut de production des avis d’imposition lors du commandement. La cour opère une lecture stricte de l’article R. 145-36 du code de commerce, en jugeant que « le bailleur n’est tenu de communiquer le justificatif des charges que sur demande du locataire ». Elle constate l’absence de demande préalable de justificatifs, ce qui neutralise l’argument tiré d’un défaut de preuve au jour du commandement. La régularité formelle et matérielle du commandement se trouve ainsi consolidée par la combinaison du texte spécial et de la chronologie des échanges.
B. L’appréciation de l’absence de contestation sérieuse au regard des décomptes
L’office du juge des référés commande de vérifier si la créance est sérieusement contestable. La cour retient que le décompte annexé au commandement correspondait à un arriéré déjà connu par un plan d’apurement, tandis que l’erreur relative à des « honoraires location » devait être isolée et déduite en provision. Elle tranche le point essentiel en affirmant que « il s’ensuit que l’existence de ces charges n’est pas sérieusement contestée ». La preuve des taxes foncières résulte des avis produits en cause d’appel, sans que leur computation soit atteinte par la critique d’une double imputation.
La matérialité du défaut d’apurement dans le délai d’un mois après commandement est constatée par un élément objectif du dossier : « Il apparaît du décompte du 2 novembre 2023 que deux versements de 3 735 euros ont été effectués les 12 juin et 10 juillet 2023 qui n’ont pas soldé la dette. » La combinaison de ces constatations objective l’inexécution au terme et autorise le jeu automatique de la clause. La solution s’impose alors avec netteté : « Il convient en conséquence, d’infirmer l’ordonnance entreprise et de constater l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit à compter du 13 juillet 2023. »
II. La portée de la solution retenue : appréciation de la bonne foi et tempéraments par les délais
A. Le rejet de la mauvaise foi au regard de l’obligation de délivrance
L’intimée soutenait que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance, rendant abusif le commandement. La cour fixe d’abord le moment pertinent du contrôle en jugeant que, s’agissant de la mauvaise foi, « elle s’apprécie au jour de la délivrance du commandement visant la clause résolutoire ». L’argumentation fondée sur des courriers anciens ou sur une assignation postérieure au commandement est écartée, faute de contemporanéité et d’incidence démontrée.
Sur le fond, la cour observe que les pièces produites ne caractérisent ni une demande de prise en charge de travaux restée injustifiée, ni un manquement avéré de délivrance au jour pertinent. Elle retient ainsi que « il n’apparaît pas de ces éléments une contestation sérieuse portant sur le non- respect par le bailleur de son obligation de délivrance lors de la notification du commandement de payer ». L’analyse articule utilement temporalité de la bonne foi et exigence de preuve, ce qui confère à la motivation une clarté quant au périmètre du contrôle exercé en référé.
Cette position s’accorde avec une conception pragmatique de la clause résolutoire en bail commercial. Elle préserve la sécurité contractuelle en refusant que des débats techniques sur la délivrance, non étayés au jour du commandement, fassent obstacle à l’effet automatique du texte. Elle rappelle, en creux, la nécessité pour le preneur de formuler des demandes de justificatifs et de conservation de preuve en temps utile.
B. Les délais et la suspension des effets : un équilibre entre contrainte et sauvegarde
Après avoir constaté la créance non sérieusement contestable, la cour mobilise les mécanismes de tempérament. Elle rappelle que, lorsque la créance n’est pas sérieusement contestable, « le juge des référés peut accorder une provision ». Elle fonde ensuite l’octroi de délais sur les critères légaux, en tenant compte d’éléments comptables, d’une consignation partielle et d’une régularité des loyers courants. Les modalités de paiement sont précisément étagées, et « les modalités de paiement seront énoncées au dispositif de l’arrêt ».
Le choix probatoire et la structure du dispositif dessinent un compromis robuste. La cour affirme que « les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours de ce délai », rétablissant une chance de régularisation sans priver le bailleur des garanties de son titre. Elle fixe en outre les accessoires de la dette, « conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil », et préserve l’équivalence économique par une indemnisation d’occupation calibrée : « L’indemnité mensuelle d’occupation sera arrêtée au montant du loyer augmenté des charges. »
La décision ordonne enfin, en amont de toute discussion accessoire, la poursuite provisionnelle du paiement des loyers et charges pendant l’échelonnement. Elle s’inscrit ainsi dans une ligne de règlement efficace des incidents locatifs, combinant autorité de la clause, rationalité probatoire et outils de gestion du risque d’impayé. Cette articulation renforce l’intelligibilité du contentieux des clauses résolutoires et fixe un standard opérationnel pour les praticiens.
