Le 30 avril 2026, la Cour d’appel de Rouen (ch. civile et commerciale, n°25/00317) a été saisie d’un litige relatif à la résiliation d’un bail commercial par le jeu d’une clause résolutoire. Un bail commercial avait été conclu le 24 septembre 2020 entre des bailleurs et un preneur, pour un local à usage de restaurant. Le 28 décembre 2021, les bailleurs ont délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, réclamant une somme de 14 332 euros au titre de loyers, charges, taxe foncière et solde du pas-de-porte. Le preneur n’ayant pas régularisé dans le délai d’un mois, les bailleurs ont assigné en constatation de la résiliation. Par un jugement dont la date et la teneur ne sont pas précisées, le tribunal a débouté les bailleurs. Ces derniers ont interjeté appel. Le preneur contestait la validité du commandement, soutenant notamment que le solde du pas-de-porte n’était pas exigible et que les bailleurs étaient de mauvaise foi. La question de droit centrale était celle de la validité d’un commandement de payer visant une clause résolutoire lorsque certaines des sommes réclamées sont litigieuses. La cour d’appel a infirmé le jugement, constaté la résiliation du bail au 29 janvier 2022 et condamné le preneur au paiement d’une somme de 15 015,15 euros.
I. La confirmation de la validité du commandement de payer malgré les contestations du preneur
A. L’absence de nullité du commandement en présence d’une créance partiellement litigieuse
La cour d’appel rappelle le principe selon lequel » si une partie de la dette est litigieuse, le commandement de payer visant la clause résolutoire reste valable à concurrence des sommes qui sont réellement dues « . En l’espèce, le preneur contestait l’exigibilité du solde du pas-de-porte de 10 000 euros. Or le bail stipulait que cette somme serait réglée par quatre versements trimestriels de 2 500 euros sur appel de fonds. La cour relève qu’un courrier du gestionnaire du bien en date du 28 septembre 2021 constituait un appel de fonds, justifiant à tout le moins le paiement d’une échéance. Le preneur n’a réglé le solde que le 17 mai 2024, après le commandement. Ainsi, même à supposer que l’intégralité du pas-de-porte n’était pas exigible au moment du commandement, celui-ci restait valable pour les autres sommes dues : provisions sur charges impayées (840 euros), taxe foncière (725,50 euros) et une échéance du pas-de-porte (2 500 euros). Cette solution s’inscrit dans la ligne d’une jurisprudence constante qui distingue la nullité du commandement de son inefficacité partielle. » Le commandement de payer litigieux ne saurait être nul au motif qu’il viserait, entre autres, une clause résolutoire contestée par le destinataire. Le cas échéant, si la clause ne s’avérait pas applicable, le commandement ne serait pas nul, mais simplement privé d’effet quant à la mise en œuvre de la clause litigieuse « (Cour d’appel de Bordeaux, 17 février 2025, n°24/03959). La cour applique ici ce raisonnement en ne prononçant pas la nullité du commandement, mais en limitant son efficacité aux sommes non contestées.
B. Le rejet de la mauvaise foi du bailleur comme cause d’inefficacité du commandement
Le preneur invoquait la mauvaise foi des bailleurs, affirmant qu’ils connaissaient ses difficultés financières liées à des travaux municipaux. La cour rappelle que » la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe au preneur qui l’invoque et s’apprécie au jour où le commandement a été délivré « . Or le preneur ne démontre pas s’être ouvert de ses difficultés auprès des bailleurs avant le commandement. Les autres griefs (imputation de désordres liés à l’absence de bac à graisse) sont sans lien avec le commandement et postérieurs à sa délivrance. La cour écarte donc la mauvaise foi. Par ailleurs, elle relève que le preneur n’a pas réglé les provisions sur charges depuis l’entrée dans les lieux, et que l’absence de régularisation annuelle des charges par le bailleur ne dispense pas le locataire de payer les acomptes. Le commandement est donc valable et a produit son effet résolutoire à l’expiration du délai d’un mois, soit le 29 janvier 2022.
II. Les effets de la résiliation et le sort des demandes accessoires
A. La fixation de la dette locative et de l’indemnité d’occupation
La cour condamne le preneur à payer aux bailleurs la somme de 15 015,15 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés arrêtés au 28 février 2025. Elle procède à une ventilation précise des sommes : taxe foncière (8 079 euros après correction d’un dégrèvement), charges impayées (3 580 euros incluant provisions, entretien de chaudière et vidange de fosse septique), soldes de TVA sur loyer indexé (1 910,88 euros) et loyer de février 2025 (1 445,27 euros). La cour fixe le point de départ des intérêts au taux légal à la date du commandement pour la somme de 4 065,50 euros (créance certaine au jour du commandement) et au prononcé de l’arrêt pour le surplus. Concernant l’indemnité d’occupation due depuis la résiliation, la cour l’assimile au montant du loyer qui aurait été dû, charges en sus, rejetant la demande de doublement formulée par les bailleurs. Cette solution est conforme à la jurisprudence habituelle qui fixe l’indemnité d’occupation au montant du loyer, sauf circonstances particulières justifiant une majoration.
B. Le rejet des délais de paiement et des demandes indemnitaires croisées
Le preneur sollicitait des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article L.145-41 du code de commerce. La cour rejette cette demande pour plusieurs motifs : absence de production d’éléments financiers démontrant une capacité d’apurement, avis défavorable de la commission de sécurité en février 2025 ordonnant la fermeture de l’établissement pour risque d’incendie, et suspension du paiement des loyers par ordonnance de référé du 23 juillet 2025. La cour estime que le contexte de tensions et d’absence d’exploitation régulière ne justifie pas l’octroi de délais. Quant aux demandes indemnitaires, les bailleurs réclamaient des dommages-intérêts pour résistance abusive et non-exécution de travaux, tandis que le preneur invoquait un harcèlement. La cour déboute les deux parties, considérant que les pièces démontrent un conflit bilatéral dans lequel chaque partie a été active. Enfin, elle rejette l’application de la clause pénale de 10 %, sans motiver spécialement ce point, mais en cohérence avec le pouvoir modérateur du juge.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 145-41 du Code de commerce En vigueur
Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique.
Le présent article est applicable dans les îles Wallis et Futuna.
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