Cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion, le 15 octobre 2025, n°24/00332

La Cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion, le 15 octobre 2025, statue sur des exceptions d’irrecevabilité. Un sinistre affecte un local commercial loué, engageant la responsabilité décennale. La cour examine la qualité et l’intérêt à agir respectifs du locataire et du propriétaire bailleur. Elle rejette l’action du locataire mais admet celle du propriétaire, infirmant partiellement l’ordonnance de première instance.

La qualité à agir du locataire commercial

Le locataire se prévaut d’une clause contractuelle pour fonder son action. Les intimés contestent sa qualité à agir en garantie décennale, car il n’est pas acquéreur. La cour rappelle le principe légal liant la garantie à l’acquisition. « L’article 1792 susvisé prévoit la garantie du constructeur à l’égard de l’acquéreur de l’ouvrage » (Motifs). Le locataire, simple preneur, n’entre pas dans ce cadre légal.

La clause invoquée ne crée pas un transfert de l’action. Le bail stipule que le preneur prend les locaux en l’état. « Cette stipulation n’a ni pour objet ni pour effet de transférer au preneur la charge exclusive des travaux » (Motifs). La cour confirme ainsi l’irrecevabilité de son action. La portée est claire : le statut de locataire exclut en principe l’exercice direct de la garantie décennale.

L’intérêt à agir du propriétaire bailleur

Le propriétaire voit son action contestée pour défaut d’intérêt actuel. Les intimés arguent de l’absence de paiement personnel des travaux par le bailleur. La cour distingue l’intérêt à agir du bien-fondé de la demande. La question du préjudice relève du fond et non de la recevabilité.

Le propriétaire conserve un intérêt direct malgré l’avance des frais. « Cette dernière dispose d’un intérêt à agir, indépendamment du remboursement effectif des frais » (Motifs). Elle est responsable envers son locataire pour les troubles de jouissance. La cour infirme donc l’ordonnance sur ce point. La solution aligne la jurisprudence sur la garantie décennale et l’intérêt procédural.

La distinction entre qualité et intérêt à agir

La décision opère une séparation nette entre ces deux conditions. La qualité à agir est une condition d’ouverture liée à la loi. Elle est refusée au locataire en dehors du cadre de l’article 1792. L’intérêt à agir est une condition d’exercice plus souple. Il suffit d’un préjudice même futur pour le propriétaire bailleur.

Cette analyse rejoint une jurisprudence récente sur la transmission. « Lorsque l’immeuble est cédé, l’action en garantie décennale est transmise, en principe, à l’acquéreur » (Cour d’appel de Paris, le 1 mars 2024, n°21/02743). Le propriétaire, en tant qu’acquéreur initial, reste titulaire de cette action. La portée renforce la position du maître d’ouvrage dans la chaîne contractuelle.

La prise en compte du préjudice du locataire

Le préjudice du locataire est indirectement reconnu par la cour. Les désordres affectent son fonds de commerce et son image. Ce préjudice justifie la responsabilité du bailleur envers lui. Il fonce également l’intérêt du bailleur à agir contre le constructeur.

Cette notion de préjudice d’image est éclairée par une autre décision. « Ces éléments sont constitutifs d’un préjudice de jouissance puisqu’ils affectent […] l’aspect de la salle de restaurant ; […] ils altèrent l’image de marque du fonds » (Cour d’appel de Bordeaux, le 31 juillet 2025, n°23/02874). La valeur de l’arrêt est de lier cet intérêt indirect à l’action principale. La solution assure une réparation en cascade sans multiplier les actions directes.