La cour d’appel de Saint-Denis-de-la-Réunion, statuant le 21 janvier 2025, examine un litige relatif au recouvrement de charges de copropriété. Le syndicat, débouté en première instance, fait appel. La juridiction doit déterminer si la créance alléguée est suffisamment établie. Elle confirme le jugement déféré en relevant l’absence de preuve des budgets votés.

La charge probatoire en matière de recouvrement
L’arrêt rappelle les principes régissant la preuve des créances de copropriété. Le syndicat qui poursuit le recouvrement de charges supporte la charge de la preuve. Il doit démontrer le caractère certain, liquide et exigible de la dette réclamée au copropriétaire. Cette exigence procède des règles générales de la preuve et du statut de la copropriété.

L’exigence d’une preuve complète et pertinente
Le demandeur doit produire des éléments probants spécifiques pour établir sa créance. La cour souligne que de nombreuses pièces versées aux débats sont inutiles au règlement du litige. Seuls les documents directement relatifs à la fixation et à l’appel des charges sont déterminants. Le syndicat ne peut se contenter de comptes individuels non corroborés.

La confirmation des exigences jurisprudentielles
L’arrêt applique une jurisprudence constante sur la charge de la preuve. Il appartient au syndicat d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur. « Il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées. » (Motifs) Cette exigence stricte protège le copropriétaire de réclamations infondées.

L’intangibilité des tantièmes et le défaut de preuve
La décision écarte l’argument des copropriétaires sur la modification des tantièmes. Elle rappelle le principe d’intangibilité de ces quotes-parts. Ce principe ne peut être écarté que par l’accord unanime de tous les copropriétaires. La création d’un syndicat secondaire n’affecte pas ce principe fondamental.

Le maintien des quotes-parts initiales
Les tantièmes définissent les droits et obligations de chaque membre de la copropriété. La cour précise qu’ils sont, par principe, intangibles. « Ils sont, par principe, intangibles et ne peuvent faire l’objet d’une modification dans l’accord de tous les copropriétaires. » (Motifs) En l’espèce, la quote-part des intimés reste fixée à 73 millièmes. Ainsi, leur argument tiré d’un recalcul nécessaire est sans fondement juridique.

L’absence de preuve des budgets votés
Cependant, la cour constate l’absence de preuve des délibérations approuvant les budgets. Les procès-verbaux produits ne comportent aucune résolution utile. « Aucun des deux seuls procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires produits par le SDC ne mentionne ni l’adoption d’un budget prévisionnel ni même l’approbation des comptes. » (Motifs) Ce défaut de preuve est fatal à l’action en recouvrement, malgré l’absence de paiement.

La portée de cet arrêt est double. Il réaffirme avec force le principe d’intangibilité des tantièmes en copropriété. Il rappelle surtout l’exigence probatoire stricte pesant sur le syndicat demandeur. La décision protège ainsi les copropriétaires contre des réclamations insuffisamment étayées. Elle souligne que la régularité des procédures d’approbation des charges doit être démontrée.