Rendue par la Cour d’appel de Saint-Denis le 24 juin 2025, la décision commente un contentieux né d’une vente immobilière assortie d’une jouissance différée. L’acheteur a saisi le juge des référés afin d’obtenir, d’une part, une provision fondée sur une pénalité conventionnelle et, d’autre part, la libération d’un séquestre notarié de 20.000 euros. Le premier juge a accueilli ces demandes, après avoir écarté une exception de nullité tirée de l’imprécision de l’assignation.
La convention notariale posait une obligation claire de libération complète au 15 septembre 2023 et la remise des clés, sous stipulation pénale. Elle précisait en outre la sûreté affectée. Le texte stipule ainsi: « Le VENDEUR s’oblige à le rendre libre ». Et, s’agissant des garanties, la clause énonce: « Pour sûreté de l’engagement de libération des lieux qu’il a pris, le VENDEUR affecte spécialement à titre de gage et nantissement. au profit de l’ACQUEREUR qui l’accepte cette somme, et ce jusqu’à la libération complète des lieux. » Le séquestre voit sa mission encadrée, car « Le séquestre sera seul juge des justifications qui lui seront fournies ».
Sur appel du vendeur, la Cour a confirmé le rejet de l’exception de nullité, mais a infirmé la condamnation provisionnelle et la libération du séquestre, retenant l’existence de contestations sérieuses sur l’interprétation des stipulations et sur l’état des lieux au jour prévu. Elle rappelle d’abord la base textuelle: « Vu les articles 54, 56 et 114 du code de procédure civile; » puis « Vu l’article 1960 du code civil; » et enfin « Vu l’article 835 du code de procédure civile; ». Appliquant ces normes, elle décide que « l’existence d’une nullité causant grief fait défaut » et, s’agissant du fond du référé-provision, relève « Eu égard à ces contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher ». La solution en découle: « Dit n’y avoir lieu à référé; ».
I. La validité de la saisine et le cadre du référé-provision
A. L’exigence d’un fondement identifiable et l’absence de grief
La saisine en référé était critiquée pour imprécision du fondement, l’assignation ne visant pas l’article 835 du code de procédure civile. La Cour rappelle la règle de l’article 114 et contrôle l’existence d’un grief effectif. Elle retient que l’acte introductif, s’il ne mentionnait pas la base textuelle, identifiait néanmoins la logique juridique des demandes. La motivation souligne que la demanderesse « a articulé un raisonnement juridique, même succinct, faisant référence aux conditions de l’article 835 du code de procédure civile ». Le débat contradictoire a eu lieu sur ce terrain, sans altération des droits de la défense.
Le raisonnement s’inscrit dans une conception finaliste des nullités de forme. La sanction suppose une atteinte concrète à la défense, ce que confirme la formule: « l’existence d’une nullité causant grief fait défaut. » La Cour privilégie ainsi l’intelligibilité du litige et la discussion des moyens au fond, plutôt qu’un formalisme décorrélé de la controverse effective. La solution rassure les praticiens sur la robustesse d’actes imparfaits mais compréhensibles, lorsque le cadre du référé-provision a été débattu utilement.
B. L’office du juge des référés et la condition de l’obligation non sérieusement contestable
Le référé-provision demeure strictement borné par l’article 835 du code de procédure civile. La Cour rappelle la règle de compétence en termes nets: « Vu l’article 835 du code de procédure civile; ». La provision suppose que l’obligation ne soit pas sérieusement contestable. L’exigence se mesure objectivement, à partir des pièces et de la clarté de la règle applicable, sans examen approfondi de questions interprétatives lourdes.
Dans ce cadre, la décision distingue adéquatement between cause et quantum. Des stipulations ambivalentes, des constats contestés ou non contradictoires, et des notions contractuelles discutées empêchent l’octroi d’une provision. La Cour protège la frontière du référé en refusant d’en faire un procès miniature sur l’interprétation d’une clause de séquestre et sa coordination avec une stipulation pénale. La méthode est cohérente avec l’économie du texte et l’office prudent du juge de l’évidence.
II. Le séquestre conventionnel et l’obligation non sérieusement contestable
A. L’ambiguïté des stipulations et la naissance d’une contestation sérieuse
La convention notariale organisait à la fois la jouissance différée, la stipulation pénale et la sûreté par séquestre. Elle prévoit que « Le VENDEUR s’oblige à le rendre libre » à la date fixée et précise la technique de garantie: « Pour sûreté de l’engagement de libération des lieux qu’il a pris, le VENDEUR affecte spécialement à titre de gage et nantissement. au profit de l’ACQUEREUR qui l’accepte cette somme, et ce jusqu’à la libération complète des lieux. ». Le séquestre contrôle les justificatifs, conformément à la clause selon laquelle « Le séquestre sera seul juge des justifications qui lui seront fournies ».
Le cœur du débat tenait à l’articulation entre la pénalité journalière et la destination du séquestre. L’acheteur défendait une attribution forfaitaire en cas de non-libération à date, tandis que le vendeur plaidait une pure sûreté de la pénalité, subordonnée aux vérifications prévues. La Cour constate des incertitudes sur l’étendue de l’obligation de libération, la qualification d’« encombrants » et la portée des constats disponibles. Sa formule est claire: « Eu égard à ces contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher ». Dès lors, la conséquence procédurale s’impose: « il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise. »
Cette appréciation protège la rigueur du référé-provision. Elle refuse de vider un débat contractuel substantiel en présence d’une clause susceptible de plusieurs lectures plausibles. La solution oblige les parties à un examen au fond, mieux à même d’interpréter la stipulation et de qualifier précisément l’état des lieux.
B. Portée pratique: articulation de l’article 1960 du code civil et refus de la provision
La Cour inscrit son analyse dans le cadre du séquestre civil: « Vu l’article 1960 du code civil; ». La libération du séquestre doit obéir au mécanisme conventionnel et aux conditions de preuve décrites. Lorsque l’exécutoire de la clause dépend d’une interprétation discutée, l’instrument de garantie ne peut servir de levier au référé-provision. La solution « Dit n’y avoir lieu à référé; » rappelle que l’évidence fait défaut dès qu’un doute raisonnable affecte soit la dette, soit la mise en œuvre de la sûreté.
La décision éclaire utilement la pratique notariale. Les clauses de séquestre liées à une obligation de libération doivent définir avec précision les critères d’achèvement, la nature des justificatifs et le caractère contradictoire des constats. À défaut, la contestation sérieuse s’installe, neutralisant toute initiative en référé. L’arrêt marque aussi le traitement équilibré des accessoires de l’instance. Sur les frais, la Cour énonce que « L’équité commande en outre de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile », tout en laissant les dépens à la charge de la partie qui succombe principalement.
Au total, l’arrêt réaffirme deux exigences convergentes. Sur la forme, la nullité est gouvernée par la preuve d’un grief et par l’intelligibilité du fondement, ce que rappelle « Vu les articles 54, 56 et 114 du code de procédure civile; ». Sur le fond, la provision et la libération du séquestre cèdent devant l’existence d’un doute sérieux, spécialement lorsque l’interprétation contractuelle et la preuve de la libération complète demeurent discutées. L’économie du référé s’en trouve préservée, tandis que le litige contractuel retrouve sa place naturelle devant le juge du fond.
