Cour d’appel de Saint, le 30 juin 2025, n°23/01259

Par un arrêt rendu par la Cour d’appel de Saint‑Denis le 30 juin 2025, la juridiction a confirmé l’ordonnance d’expulsion prononcée à l’encontre d’une occupante d’une maison édifiée sur deux parcelles contiguës, au terme d’un projet d’aménagement immobilier. L’affaire trouve son origine dans l’acquisition, par un opérateur, de plusieurs parcelles destinées à un lotissement, puis dans l’installation de l’appelante dans une maison laissée vacante en 2019 et réinvestie en 2020. Par jugement du 4 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection de Saint‑Paul a ordonné la libération des lieux, autorisé l’expulsion et alloué une indemnité d’occupation.

L’appelante a soutenu, en cause d’appel, l’incompétence matérielle du juge des contentieux de la protection au profit du tribunal judiciaire de Saint‑Denis, en raison d’un moyen pétitoire tiré de la prescription acquisitive et de droits successoraux allégués. L’intimée a conclu à la confirmation, en opposant des titres publiés et l’absence de preuve d’une possession trentenaire. La Cour énonce d’abord que « Aux termes de l’article L. 213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ». Elle rappelle ensuite que « L’article 49 du code de procédure civile prescrit que toute juridiction saisie d’une demande de sa compétence connaît, même s’ils exigent l’interprétation d’un contrat, de tous les moyens de défense à l’exception de ceux qui soulèvent une question relevant de la compétence exclusive d’une autre juridiction ». Elle relève enfin que « Ainsi, le litige porte bien principalement sur une demande d’expulsion d’une maison d’habitation d’une occupante dont il est allégué qu’elle se trouve sans droit ni titre ».

I. La compétence du juge des contentieux de la protection face à une défense pétitoire

A. Le périmètre ratione materiae de la demande d’expulsion

La Cour caractérise le cœur du litige par la finalité d’expulsion d’une occupante d’un immeuble bâti à des fins d’habitation. Elle cite l’article L. 213‑4‑3 du code de l’organisation judiciaire et rattache l’action à ce bloc de compétence spécial. L’identification de l’objet principal conditionne la suite du raisonnement, car la juridiction ainsi saisie connaît des moyens de défense incidenter tantum.

Le rappel de l’article 49 du code de procédure civile balise méthodiquement l’office du juge saisi de l’expulsion. La Cour souligne que la juridiction compétente pour la demande principale peut connaître des moyens de défense, y compris ceux impliquant l’examen d’un titre, sauf question relevant d’une compétence exclusive distincte. L’énoncé, reproduit littéralement, marque la portée du contrôle incident admis: « L’article 49 du code de procédure civile prescrit que toute juridiction saisie d’une demande de sa compétence connaît, même s’ils exigent l’interprétation d’un contrat, de tous les moyens de défense à l’exception de ceux qui soulèvent une question relevant de la compétence exclusive d’une autre juridiction ».

B. Le critère du sérieux et le refus de dessaisissement ou de sursis

La Cour vérifie si le moyen pétitoire soulevé par l’appelante atteint le seuil de sérieux imposant un dessaisissement ou un sursis à statuer. Elle constate, d’une part, l’absence d’éléments probants quant à une possession trentenaire continue, paisible et non équivoque, et, d’autre part, l’installation récente de l’occupante en 2020 après une période de vacance. Elle en déduit que la question de propriété, telle qu’alléguée, ne présente pas de caractère sérieux au sens de la jurisprudence et ne dessaisit pas le juge.

L’affirmation selon laquelle l’action demeure centrée sur l’expulsion assure la cohérence de la solution retenue. L’arrêt le formule expressément: « Ainsi, le litige porte bien principalement sur une demande d’expulsion d’une maison d’habitation d’une occupante dont il est allégué qu’elle se trouve sans droit ni titre ». Ce cadrage permet de confirmer la compétence du juge des contentieux de la protection, tandis que l’examen incident du moyen pétitoire demeure possible, sans transfert au tribunal judiciaire.

II. La prescription acquisitive invoquée et la preuve de la propriété

A. Les conditions de l’usucapion et la charge probatoire

La Cour rappelle le cadre normatif d’ensemble, en rappelant la prescription des actions réelles immobilières et les attributs de la possession utile. Elle cite le code civil en des termes stricts et exigeants, conformes au droit positif. L’arrêt énonce: « Selon les dispositions de l’article 2227 du même code, le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Il ajoute, s’agissant de la possession: « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

La Cour précise la répartition de la charge probatoire, dans des termes constants en jurisprudence. Elle retient que « La charge de la preuve de la propriété incombe à celui qui s’en prévaut. Mais la propriété d’un bien se prouve par tous moyens ». Ce rappel, d’apparence générale, a une portée concrète ici, puisqu’il structure l’appréciation des pièces produites et la valeur des courriers, constats et publications foncières versés aux débats.

B. L’application aux faits et l’exclusion de la possession trentenaire

L’analyse factuelle est calibrée et repose sur deux constats déterminants. D’abord, la maison a été laissée vide en 2019, avant une réinstallation à l’été 2020, ce qui rompt la continuité de la possession utile. Ensuite, l’appelante ne justifie ni d’un titre, ni de la jonction d’une possession antérieure à la sienne dans les conditions légales. La Cour relève ainsi l’aveu circonstancié d’une occupation récente et l’absence de preuve d’actes matériels antérieurs caractérisant une maîtrise paisible et non équivoque du bien à titre de propriétaire.

La conséquence juridique en découle immédiatement. La Cour tranche sans ambiguïté: « Ainsi, l’appelante échoue à démontrer la prescription acquisitive qu’elle invoque, reconnaissant clairement que la maison en cause était vide depuis le départ de ses tantes en 2019 ». Le motif écarte corrélativement toute prétention à l’héritage opérant jonction de possession, l’existence d’une indivision successorale n’étant ni établie ni opérante en l’état, faute d’identité d’auteur et de continuité.

Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle exigeant des indices concordants et prolongés d’animus et de corpus, et refusant le contournement des règles d’expulsion par une défense pétitoire non étayée. La Cour confirme alors la validité des titres publiés de l’intimée et l’appréciation du premier juge sur l’occupation sans droit ni titre, tout en maintenant la proportionnalité des suites pécuniaires. Les demandes de dommages‑intérêts pour résistance abusive sont écartées, faute de preuve d’un abus qualifié, tandis qu’une indemnité procédurale est allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en considération des frais irrépétibles exposés.