Cour d’appel de Saint, le 30 juin 2025, n°23/01746

Par un arrêt du 30 juin 2025, la Cour d’appel de Saint‑Denis, saisie sur renvoi après cassation partielle (Cour de cassation, troisième chambre civile, 6 juillet 2022), statue sur les seules demandes indemnitaires financières et fiscales. L’espèce naît de l’exercice, le 2 novembre 1993, d’un droit de préemption sur une parcelle non bâtie, suivi du refus de signature par l’aliénateur. Après un jugement de nullité, la Cour d’appel de Saint‑Denis a, le 4 avril 1997, jugé la préemption valable, dit le transfert de propriété et précisé que l’arrêt tiendrait lieu de vente, ouvrant la voie au paiement du prix et à la publication. Une action engagée en 2013 a conduit à un jugement du 20 avril 2016, confirmé le 27 septembre 2019, puis cassé partiellement pour défaut de motivation sur le préjudice financier et les taxes foncières. Le litige porte désormais sur la recevabilité d’une demande d’intérêts moratoires formulée en appel, sur l’octroi d’un préjudice financier distinct des intérêts légaux, et sur la restitution des taxes foncières au titre des années litigieuses.

La cour encadre d’abord les suites de la cassation, jugeant que « A titre liminaire, la cour rappelle que seules les dispositions de l’arrêt du 27 septembre 2019 ayant fait l’objet d’une cassation ne sont pas dotées de caractère irrévocable de chose jugée ». Il en résulte l’irrecevabilité du préjudice moral, acquis à l’autorité de la chose jugée, et la recevabilité du débat limité aux intérêts moratoires, au préjudice financier distinct et aux taxes foncières. Sur le fond, la cour admet la prétention nouvelle en appel tendant aux intérêts légaux, retient l’exigibilité de ceux‑ci de la mise en demeure (2 août 2001) au paiement (22 août 2011), rejette le préjudice financier autonome faute de preuve spécifique et ordonne un remboursement partiel des taxes foncières, sur la base d’éléments probatoires suffisants, avec intérêts à compter de la mise en demeure.

I – L’office du juge du renvoi et l’indemnisation du retard de paiement

A – Chose jugée, prétention nouvelle et intérêts moratoires

La cour fixe avec netteté le périmètre de la dévolution après cassation, en rappelant que les chefs non cassés demeurent irrévocables. La formulation adoptée en souligne la portée, puisque « A titre liminaire, la cour rappelle que seules les dispositions de l’arrêt du 27 septembre 2019 ayant fait l’objet d’une cassation ne sont pas dotées de caractère irrévocable de chose jugée ». Dès lors, la demande relative au préjudice moral, déjà rejetée et non atteinte par la cassation, est déclarée irrecevable. La solution préserve la stabilité du litige et circonscrit les points ouverts au contrôle du juge du renvoi conformément à l’article 624 du code de procédure civile.

En revanche, la prétention d’intérêts moratoires, bien que nouvelle en appel, est accueillie comme tendant au même but réparatoire. La cour énonce sans détour que « Aussi, la demande d’intérêts moratoires, formulée pour la première fois en cause d’appel, est néanmoins recevable ». La référence à l’unité de fin, à savoir l’indemnisation intégrale du retard de paiement du prix, justifie l’écartement de la fin de non‑recevoir tirée de l’article 564 du code de procédure civile. La démarche s’inscrit dans une lecture finaliste du contentieux indemnitaire, privilégiant la réparation intégrale au formalisme des prétentions, à condition de ne pas modifier l’objet du litige.

La mise en œuvre du droit commun des obligations suit ensuite une ligne classique. La cour rappelle le fondement positif, « Vu l’article 1153 du code civil, devenu 1231-6 », puis retient l’exigibilité des intérêts au taux légal du lendemain de la mise en demeure jusqu’au paiement effectif. L’ancrage temporel, solidement établi par pièces, répond à la fonction moratoire de l’intérêt légal, qui répare la seule privation de la somme due à l’échéance. La solution est équilibrée et conforme à la finalité de l’article 1231‑6, sans surévaluer l’aléa contentieux né de la publication tardive.

B – L’autonomie du préjudice financier distinct et l’exigence probatoire

La cour refuse d’ériger en préjudice distinct des intérêts moratoires des projets demeurés hypothétiques. Après avoir rappelé le visa « Vu l’article 1382 du code civil, devenu 1240 », elle contrôle l’existence d’un dommage particulier, indépendant du seul retard, et son lien causal avec l’inexécution. Or les pièces produites ne suffisent pas à établir un projet personnel de construction abouti, l’impossibilité d’affiliation sociale, ni la poursuite entravée d’une exploitation familiale par faute de liquidité. La motivation, structurée autour de la réalité, de l’avancement et de l’affectation des projets allégués, conduit logiquement au rejet.

La formulation retenue l’exprime avec sobriété, « La demande indemnitaire formée à ce titre doit ainsi être rejetée ». La cour adopte une grille conforme à l’article 1231‑6, alinéa 3, exigeant un préjudice autonome et, le cas échéant, la mauvaise foi, distincte du simple retard. L’exigence probatoire, rigoureuse, évite une double indemnisation. Elle peut paraître sévère au regard de l’inertie prolongée dans le paiement et la publication, mais elle demeure fidèle au principe de spécialité du préjudice réparable en plus de l’intérêt légal.

II – La taxe foncière après préemption: redevable, rétroactivité et preuve

A – Le propriétaire redevable et l’indifférence de la publication à l’obligation fiscale

Sur la taxe foncière, la cour pose d’abord la règle de principe: « Il est constant que le paiement de la taxe foncière incombe au propriétaire du bien immobilier ». La qualité de redevable s’apprécie au 1er janvier de l’année d’imposition, de sorte que le transfert de propriété, opéré en vertu de la préemption et du dispositif « arrêt valant vente », commande la charge fiscale. La cour en déduit, dans la logique du droit des biens, que la solution ne dépend pas de la date de publication de l’acte, ni des hésitations procédurales une fois la préemption définitivement validée.

La motivation écarte les débats périphériques sur la publication en les replaçant dans leur juste périmètre. L’obligation fiscale découle de la propriété, et « De même, sont sans emport les débats au titre du remboursement des taxes […] dès lors que n’ont à être pris en considération […] la personne alors effectivement redevable de la taxe, et, d’autre part, celle qui s’est acquittée de la taxe dont elle n’était pas redevable ». La solution, fondée sur la substance du droit de propriété, confirme la rétroactivité des effets de la préemption au jour de son exercice, pour l’assiette de la taxe due à compter de 1994, année suivant l’exercice.

Cette position, conforme à la cohérence du système, dissipe un malentendu fréquent entre opposabilité et redevabilité. L’opposabilité par la publicité foncière gouverne les rapports avec les tiers; la redevabilité fiscale s’attache à la titularité réelle telle que reconnue par la décision juridictionnelle. La cour articule ainsi le droit fiscal avec le droit des biens, sans confondre leurs finalités.

B – Le remboursement au regard des articles 1236 et 1237 et l’administration de la preuve

Le remboursement est alors abordé à l’aune des articles 1236 et 1237 du code civil, dans leur version applicable. La cour rappelle l’exigence probatoire en termes clairs: « La charge de la preuve des sommes payées à ce titre lui incombe ». Malgré l’absence de reçus individualisés par parcelle, l’appelant verse des avis d’imposition récurrents, une attestation de régularité fiscale et un tableau ventilant, par prorata de surfaces, la part imputable à la parcelle concernée. Ces éléments sont appréciés dans leur cohérence globale.

La cour retient ensuite un standard probatoire pragmatique, en l’absence de contradiction sérieuse sur le zonage et les bases d’imposition alléguées. Le défendeur n’apportant pas d’éléments concrets sur des taux différenciés, la méthode de proratisation, critiquable en théorie, demeure acceptable en pratique, au regard de la documentation disponible. Il en résulte un remboursement arrêté à 2.593,77 euros pour la période 1994‑2008, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure sur la part alors échue.

Ce choix marque un équilibre entre la rigueur du principe et l’effectivité de la preuve. D’un côté, le juge refuse de présumer des paiements sans base documentaire; de l’autre, il admet une reconstitution suffisamment fiable, corroborée par la constance des avis et une attestation de situation. L’office du juge se montre ici utilement aménagé pour éviter qu’une absence de ventilation par parcelle ne fasse obstacle à la restitution due au non‑redevable ayant payé.

I – L’office du juge du renvoi et l’indemnisation du retard de paiement
A – Chose jugée, prétention nouvelle et intérêts moratoires
B – L’autonomie du préjudice financier distinct et l’exigence probatoire

II – La taxe foncière après préemption: redevable, rétroactivité et preuve
A – Le propriétaire redevable et l’indifférence de la publication à l’obligation fiscale
B – Le remboursement au regard des articles 1236 et 1237 et l’administration de la preuve

La décision de la Cour d’appel de Saint‑Denis du 30 juin 2025 s’inscrit ainsi dans une ligne de continuité méthodique. Elle circonscrit strictement l’emprise de la cassation, admet la prétention d’intérêts pour assurer la réparation intégrale, refuse un dommage autonome non démontré, et organise une restitution fiscale mesurée, fondée sur des preuves suffisamment convergentes. En citant « Aussi, la demande d’intérêts moratoires, formulée pour la première fois en cause d’appel, est néanmoins recevable », le juge du renvoi rappelle l’exigence de réalisme contentieux qui gouverne l’achèvement du litige dans le respect du droit positif.