Cour d’appel de Toulouse, le 11 septembre 2025, n°23/02284

Par arrêt de la Cour d’appel de Toulouse du 11 septembre 2025, la troisième chambre infirme partiellement le jugement du 16 mai 2023 du tribunal judiciaire de Toulouse. Le litige concerne l’articulation entre un congé pour motifs légitimes et sérieux et l’adjudication ultérieure d’un logement donné à bail d’habitation.

Un bail de trois ans renouvelables avait été conclu pour un logement d’habitation, soumis au régime de la loi du 6 juillet 1989. Après le décès du bailleur, l’administration chargée de la succession vacante a délivré, 30 avril 2021, un congé pour motifs légitimes et sérieux, effet au 2 novembre 2021. La locataire s’est maintenue dans les lieux au-delà du préavis, puis l’immeuble a été adjugé le 17 février 2022 à l’actuel propriétaire.

Le premier juge a refusé l’expulsion, estimant l’acquéreur dépourvu d’intérêt à se prévaloir du congé antérieur, et a accordé des délais de paiement. En appel, le propriétaire a sollicité l’infirmation, l’expulsion, une indemnité d’occupation et la fixation de l’arriéré ; la locataire a contesté et réclamé des dommages-intérêts.

La Cour d’appel de Toulouse devait déterminer si l’adjudicataire peut faire produire effet à un congé arrivé à terme, sans nouvelle résiliation judiciaire. La cour répond par l’affirmative. Elle rappelle qu’« A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ». Elle vise l’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution, selon lequel « l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi ». Cette adjudication « en transmet la propriété à l’adjudicataire et confère à celui-ci les droits appartenant au saisi ». Dès lors, la locataire est « occupante sans droit ni titre » depuis l’échéance du 2 novembre 2021, et l’expulsion peut être ordonnée sans nouvelle résiliation.

I. Effets juridiques du congé et de l’adjudication

A. La déchéance automatique du titre d’occupation

La cour fait un usage direct de l’énoncé légal, selon lequel « A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués ». Ce rappel écarte toute hésitation sur la nature du maintien dans les lieux après préavis, qui relève de l’occupation sans titre. En conséquence, la sanction n’appelle pas une résiliation judiciaire supplémentaire, mais la seule mesure d’expulsion. La décision précise d’ailleurs qu’il est « sans qu’il soit nécessaire de prononcer la résiliation du bail », le congé ayant épuisé ses effets extinctifs au jour dit.

L’économie du régime des baux d’habitation se trouve confirmée. Le congé pour motif légitime et sérieux, une fois devenu effectif, opère une déchéance du titre, ce qui fonde l’indemnité d’occupation en substitution du loyer. La construction retenue privilégie la clarté du statut de l’occupant, qui ne peut plus invoquer les prérogatives du locataire après le terme du préavis.

B. La transmission des prérogatives du bailleur à l’adjudicataire

La cour articule cette déchéance avec la règle d’exécution forcée. En retenant que « l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi », elle en déduit la transmission intégrale des droits du saisi. L’adjudicataire tient, par l’effet de la vente forcée, la qualité nécessaire pour poursuivre les conséquences du congé antérieur, sans formalité additive.

Cette solution confirme une lecture stricte de l’article L. 322-10. Les droits procédant du bail, en particulier celui d’obtenir l’expulsion d’un occupant sans titre, suivent la chose et non la personne. Le nouvel ayant cause universel de l’immeuble se substitue au bailleur initial pour l’exécution, ce qui évite la redondance d’un nouveau congé. Ce choix renforce la sécurité de l’exécution et la cohérence des deux corpus normatifs.

II. Portée contentieuse et conséquences pratiques

A. L’absence de contestation utile et la non-renonciation

La cour souligne que « Le tribunal, pas plus que la cour, n’était saisie, dans la présente instance, d’une demande en nullité du congé ». L’argumentation tenant à une erreur matérielle d’orthographe demeure ainsi inopérante, faute de grief caractérisé, la motivation relevant qu’« il n’est au demeurant allégué aucun grief ». L’exigence d’une contestation utile et formalisée se trouve rappelée avec fermeté.

La lettre postérieure informant du changement de propriétaire n’a pas modifié la situation juridique. L’arrêt retient qu’elle « n’emportait aucune renonciation du nouveau propriétaire à se prévaloir du congé », ce qui neutralise toute thèse de renoncement tacite. La cour écarte en outre le moyen tiré de l’absence de relevé bancaire, constatant l’existence d’une information préalable et l’inaction prolongée de la locataire. L’ensemble dessine une ligne constante : l’inertie ne saurait valoir contestation, ni suspendre les effets acquis du congé.

B. L’indemnité d’occupation, le refus des délais et les dommages-intérêts

La qualification d’occupation sans titre commande l’obligation indemnitaire. L’arrêt fixe l’arriéré d’indemnités échues et retient, pour l’avenir, une indemnité d’occupation « égale au montant du loyer » jusqu’à libération. La substitution de l’indemnité au loyer découle logiquement de la déchéance du titre et préserve l’équilibre contractuel, devenu inexistant, par un mécanisme quasi-délictuel de compensation de la jouissance.

La demande de délais est rejetée en raison de l’absence de diligence et de règlement depuis plusieurs années. La cour retient que l’intéressée « ne peut en conséquence être considérée de bonne foi », ce qui fait obstacle aux mesures de grâce. Le message est net : l’absence de tout versement pendant une période prolongée exclut la bienveillance du juge, spécialement après l’échéance du congé.

Enfin, la demande reconventionnelle en dommages-intérêts est écartée. La motivation, concise, se fonde sur l’insuffisance des pièces et sur l’absence de corrélation probante entre les faits allégués et une faute démontrée. La cour « déboutera, faute d’éléments probants », marquant que la preuve doit dépasser la seule déclaration pour engager la responsabilité délictuelle. Cette exigence probatoire protège la cohérence de la solution principale et évite de neutraliser les effets du congé par des allégations non étayées.