Cour d’appel de Toulouse, le 17 juillet 2025, n°23/01820

Par un arrêt du 17 juillet 2025, la Cour d’appel de Toulouse (3e chambre) tranche un contentieux locatif relatif à l’humidité, la décence et la responsabilité du bailleur. Un logement d’habitation loué depuis 2007 a connu des désordres d’humidité et de moisissures signalés dès 2013, malgré des interventions techniques ponctuelles réalisées en 2016 et 2017. Un constat d’huissier du 2 mars 2022 a relevé des traces dans plusieurs pièces, tandis qu’une saisine des services compétents n’a pas abouti à une évaluation sanitaire officielle.

Le juge des contentieux de la protection de Toulouse, le 21 avril 2023, a alloué une indemnité limitée pour trouble de jouissance et rejeté les autres demandes indemnitaires. La locataire a interjeté appel, demandant la suspension des loyers et des dommages substantiels, tandis que le bailleur social a formé appel incident, contestant toute imputabilité. La question posée tenait à la preuve de la non‑décence ou de l’insalubrité et, surtout, à l’imputabilité des désordres à des manquements du bailleur. La cour confirme partiellement, écarte toute responsabilité du bailleur, rejette l’ensemble des prétentions indemnitaires et des mesures sollicitées, tout en refusant également la demande de procédure abusive.

I. Le sens de la décision: exigence probatoire et ciblage des compétences

A. Rappel des obligations et cadre légal

La cour rappelle d’abord le socle normatif applicable en matière de décence et d’entretien du logement. « En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ». Elle réitère l’obligation d’entretien en citant les textes. « Aux termes de l’article 1720 du code civil, Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». Ce rappel fixe le standard de diligence et d’entretien, sans pour autant inverser la charge de la preuve sur l’origine précise des désordres allégués.

B. Appréciation in concreto des preuves produites

L’arrêt distingue clairement entre la matérialité des traces et la qualification juridique d’insalubrité ou de non‑décence, réservée à des autorités spécifiques. « L’huissier a constaté des traces noirâtres sur les murs et plafonds des deux chambres, au-dessus de la fenêtre de la salle de bains et sur les murs d’une troisième chambre ». Cependant, la cour précise que le constat ne suffit pas à qualifier la non‑décence, compétence attribuée au SCHS ou à l’ARS. « si un huissier de justice est compétent pour constater l’existence de désordres, il ne l’est pas pour constater l’insalubrité ou la non-décence d’un logement, cette compétence appartenant au service communal d’hygiène et de santé (SCHS) ou à des agents d’une agence régionale de santé (ARS) ». Le dossier révèlait, en outre, l’absence d’intervention de ces services, sans faute imputable au bailleur. « Ces services ne sont pas intervenus ou n’ont pas eu la possibilité d’intervenir pour des raisons dont le bailleur n’est pas responsable ». La solution se noue alors autour de l’incertitude causale, qui fait défaut à l’engagement de la responsabilité contractuelle. « En définitive, l’origine de l’humidité et des moisissures n’a pu être déterminée avec certitude ». L’hypothèse de causes liées à l’occupation du logement n’étant pas écartée, le lien de causalité exigé par les textes n’était pas établi. Cette rigueur probatoire innerve les autres chefs de demande, notamment les prétentions indemnitaires et les mesures affectant le paiement des loyers.

II. Valeur et portée: preuve, loyers et demandes accessoires

A. La charge de la preuve et ses exigences

L’arrêt s’inscrit dans une ligne exigeant, pour engager la garantie du bailleur, une démonstration technique de l’imputabilité des désordres aux éléments ou équipements loués. La seule constatation de symptômes matériels, dépourvue d’expertise sur les causes, ne suffit pas à caractériser une inexécution des obligations légales de délivrance et d’entretien. La cohérence de l’ensemble ressort de l’articulation entre obligations de sécurité et moyens probatoires requis, afin d’éviter de transformer les obligations légales en responsabilité objective. L’exigence de compétence des autorités sanitaires rappelle que la qualification de non‑décence ne peut reposer sur un seul constat privé, même circonstancié.

B. Effets sur les loyers, l’indemnisation et l’abus de droit

Faute de preuve d’un manquement, l’indemnisation pour trouble de jouissance est refusée, ce qui conduit la cour à infirmer la condamnation prononcée en première instance. La suspension des loyers, mesure radicale, suppose un empêchement grave de jouir des lieux, ce que le dossier ne révélait pas en l’absence de diagnostic autorisé. Les prétentions relatives au préjudice moral et au préjudice de santé échouent, faute de lien causal établi entre l’état du logement et les atteintes invoquées. La demande de réparation pour procédure abusive est écartée, la cour réaffirmant un principe constant. « L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit ». La solution, équilibrée, évite de dissuader l’accès au juge, tout en maintenant une exigence probatoire forte pour l’engagement de la responsabilité locative. Elle rappelle enfin que la condamnation aux dépens et le rejet des demandes fondées sur l’article 700 demeurent corrélés à l’issue du litige.