Cour d’appel de Toulouse, le 18 août 2025, n°21/03564

Par un arrêt du 18 août 2025, la Cour d’appel de Toulouse, première chambre, section 2, statue sur un contentieux de liquidation et partage d’indivision entre anciens concubins. Le litige porte sur la fixation de la valeur du bien indivis, le montant de l’indemnité d’occupation, et surtout sur les créances invoquées au titre des dépenses d’acquisition et de conservation.

Les concubins avaient acquis en 2004, pour moitié indivise chacun, un terrain sur lequel ils ont édifié une maison, financée par deux emprunts débutant en 2007. La séparation est intervenue en 2014. Par décision du juge aux affaires familiales du 7 juillet 2021, ont été ordonnées les opérations de liquidation et de partage, avec désignation d’un notaire, tandis que diverses demandes de fixation et de créances étaient rejetées ou renvoyées aux opérations. L’appel a été interjeté contre les chefs relatifs à la valeur, à l’indemnité d’occupation et aux créances d’indivision. L’intimée n’a pas constitué avocat.

Devant la Cour d’appel, l’effet dévolutif est strictement circonscrit aux chefs expressément visés dans la déclaration d’appel, la disposition relative à une période d’occupation antérieure n’ayant pas été dévolue. La cour fixe la valeur du bien à 119 000 euros, retient une indemnité d’occupation mensuelle de 600 euros, refuse la créance prétendue au titre du prix d’acquisition du terrain au regard de l’article 815-13 du code civil, mais reconnaît des créances d’indivision au titre des échéances de prêt et des taxes, jusqu’à la jouissance divise.

La question de droit tient d’abord à la délimitation de l’article 815-13 quant aux dépenses indemnisables, ensuite à la méthode probatoire et d’évaluation guidant la fixation de la valeur et de l’indemnité d’occupation. La cour énonce, s’agissant de 815-13, que « Ce texte ne prévoit pas les dépenses d’acquisition du bien », mais admet que « Il bénéficie donc d’une créance sur l’indivision égale au montant des mensualités ainsi réglées ». Elle retient enfin, au sujet de l’occupation privative, que « Suivant les dispositions de l’article 815-9 du code civil, ‘L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.’ »

I) Effet dévolutif et évaluation patrimoniale

A) Le champ de la saisine en appel

La cour rappelle implicitement les articles 562 et 954 du code de procédure civile, en délimitant avec rigueur l’objet de l’instance d’appel aux chefs visés par la déclaration. Elle constate que la disposition relative à une indemnité sur une période déterminée n’était pas déférée et n’entre donc pas dans sa saisine. Cette méthode, respectueuse de l’effet dévolutif partiel, garantit la sécurité du procès et évite tout élargissement indu du débat.

Une telle discipline contentieuse s’inscrit dans une jurisprudence constante sur la portée de la dévolution et la nécessité, pour l’appelant, d’identifier précisément les chefs critiqués. Elle prévient les requalifications implicites et incite les plaideurs à formuler des dispositifs d’appel et de conclusions alignés. La solution rendue, fermement cadrée, stabilise la procédure en appel.

B) La fixation de la valeur et de l’indemnité d’occupation

Pour l’évaluation de l’immeuble, la cour mobilise deux éléments non contradictoires, une estimation d’agent immobilier et un avis d’expert, sans méconnaître le principe du contradictoire. Elle souligne que, malgré l’absence de comparution de l’intimée, « Ils constituent des données que la cour peut prendre en compte pour évaluer le bien. » L’argument tient à la possibilité, laissée au contradicteur, de discuter ces pièces. L’appréciation souveraine s’exprime dans le choix d’une valeur unique, 119 000 euros, tenant compte des défauts d’achèvement et de l’état général.

S’agissant de l’occupation privative, la cour rappelle le principe textuel selon lequel « Suivant les dispositions de l’article 815-9 du code civil, ‘L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.’ » La fixation du quantum à 600 euros mensuels s’adosse à la valeur locative induite par la valeur vénale retenue et par les avis produits. La démarche est pragmatique, proportionnée, et cohérente avec la jurisprudence qui relie l’indemnité à l’avantage retiré et à l’économie objective du bien.

Cette première série de solutions, centrée sur la méthode, ouvre logiquement sur le cœur du litige, à savoir la nature des créances indemnisables en indivision.

II) Créances d’indivision et distinction acquisition/conservation

A) L’exclusion des dépenses d’acquisition du champ de l’article 815-13

La cour reproduit l’énoncé de l’article 815-13 et opère la distinction cardinale. Elle énonce que « Ce texte ne prévoit pas les dépenses d’acquisition du bien, ce qui est le cas du capital versé par l’un des acquéreurs le jour de la vente. » Cette affirmation, claire, écarte le fondement 815-13 pour le remboursement d’un apport au prix, qui ne constitue ni conservation ni amélioration.

L’énoncé ajoute que la dépense d’acquisition, si elle a été assumée pour le tout par un indivisaire, « ouvre droit (…) à une créance contre le co-indivisaire et non contre l’indivision. » La qualification déplacée de la dette vers la relation interne entre coïndivisaires est cohérente avec l’économie du régime. Elle évite d’imputer à l’indivision, entité patrimoniale commune, une dépense qui n’a pas enrichi le bien au sens technique de l’article 815-13.

Cette position s’accorde avec une jurisprudence bien établie, soucieuse d’éviter la confusion entre contribution au prix et dépenses de conservation. Elle respecte la logique des comptes de liquidation, en renvoyant, pour l’acquisition, à des recours entre coïndivisaires, éventuellement fondés sur les contributions effectives ou sur d’autres mécanismes correcteurs. Sur le plan pratique, la solution incite les concubins à formaliser la provenance des fonds au moment de l’acquisition, afin d’en tirer les conséquences lors du partage.

B) L’admission des dépenses de conservation: échéances et taxes

À l’inverse, la cour qualifie les échéances de prêt immobilier de dépenses de conservation. Elle affirme que « Le paiement des échéances de prêt immobilier constitue une dépense de conservation qui ouvre droit à une indemntié sur le fondement de l’article 815-13 du code civil. » L’orientation est nette. L’effort financier, lorsqu’il garantit la pérennité du bien grevé d’un financement, conserve sa valeur juridique de charge conservatoire.

La conséquence découle du texte appliqué. La cour juge que « Il bénéficie donc d’une créance sur l’indivision égale au montant des mensualités ainsi réglées, jusqu’à la date de jouissance divise qui interviendra au moment du partage. » La borne de la jouissance divise, rappelée, s’inscrit dans la technique liquidative traditionnelle, qui cristallise les comptes à la date de partition des jouissances.

La même logique prévaut pour les taxes foncières et d’habitation, rangées parmi les dépenses de conservation. La cour ordonne l’inscription d’une créance au compte d’indivision, sous réserve d’une justification devant notaire. L’exigence probatoire est conforme à la nature de ces charges, aisément vérifiables par avis et règlements. La méthode renforce la sécurité des comptes, en plaçant la preuve au cœur des opérations notariales.

La solution conjugue équité et orthodoxie juridique. Elle indemnise l’indivisaire qui a préservé la valeur du bien par ses paiements, sans dénaturer l’article 815-13. Elle évite l’anachronisme consistant à assimiler l’apport initial au prix à une amélioration ou à une conservation. La cohérence d’ensemble se retrouve enfin dans l’articulation avec l’indemnité d’occupation, laquelle compense l’avantage de jouissance, indépendamment des comptes de conservation.

En définitive, l’arrêt précise utilement la carte des remboursements en indivision. Il distingue l’acquisition, relevant du rapport interne entre coïndivisaires, des charges conservatoires, indemnisées par la masse commune. Il encadre l’évaluation et l’indemnité d’occupation par des critères réalistes et des bornes temporelles classiques. Cette clarification s’avère opérationnelle pour guider les notaires dans la conduite des opérations et les parties dans la preuve de leurs prétentions.