Cour d’appel de Toulouse, le 18 juin 2025, n°24/02935

Par un arrêt du 18 juin 2025, la Cour d’appel de Toulouse tranche un litige locatif relatif à la mise en œuvre d’une clause résolutoire dans un bail d’habitation meublé. Un commandement de payer ayant été délivré, l’arriéré n’ayant pas été apuré dans le délai contractuel, la résiliation a été constatée en référé et l’expulsion ordonnée.

Le juge des référés a retenu l’acquisition de la clause au 25 janvier 2024, fixé une indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, et condamné la locataire à une provision. En appel, l’occupante demandait la suspension de la clause en raison d’un apurement substantiel et de la reprise du loyer courant. Le bailleur sollicitait la confirmation, l’actualisation de l’arriéré, des dommages-intérêts pour défaut de comparution en première instance et une indemnité procédurale.

La question posée portait sur l’articulation entre l’acquisition de la clause résolutoire et le pouvoir du juge d’appel d’en suspendre les effets, au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le loyer courant a été repris et que la dette résiduelle peut être réglée. Elle impliquait aussi la qualification des sommes intégrables dans la dette locative et la possibilité d’accorder des délais d’office.

La Cour confirme la résiliation et l’expulsion, actualise la créance à un reliquat modeste au 18 mars 2025, puis suspend les effets de la clause et accorde d’office un délai de deux mois, avec purge de la clause en cas de paiement intégral. Elle rejette la demande de dommages-intérêts fondée sur l’article 560 du code de procédure civile et laisse à l’appelante les dépens d’appel, sans indemnité au titre de l’article 700.

I. Cadre légal de la clause résolutoire et application en l’espèce
A. Conditions d’acquisition et temporalité
La Cour rappelle les termes du texte applicable: « En application de l’article 24 I. de la loi du 06 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Antérieurement à ces dispositions en vigueur depuis le 29 juillet 2023, la clause ne produisait effet que deux mois après la délivrance du commandement. »

Le raisonnement est linéaire. La Cour constate l’arriéré exigible lors du commandement, retient l’inexécution dans le délai plus favorable prévu au contrat, puis déduit l’acquisition de la clause à la date retenue par le premier juge. Cette confirmation s’appuie sur l’absence de contestation utile du quantum initial et sur l’inopérance des paiements postérieurs à l’acquisition. Le pouvoir d’expulser et le principe d’une indemnité d’occupation s’en trouvent logiquement maintenus, à proportion du loyer et des charges.

B. Pouvoirs de suspension et critères légaux
La motivation se déploie ensuite autour des paragraphes V et VII de l’article 24, que la Cour cite expressément. D’abord, le fondement des délais: « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années […]. » Ensuite, la logique de la suspension: « VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge […]. » Enfin, la purge éventuelle de la clause: « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

La Cour vérifie concrètement les conditions. Elle relève la reprise du loyer courant avant l’audience, l’intégration de l’ensemble des paiements au décompte et l’existence d’un reliquat faible, après exclusion des frais d’actes et de l’indemnité procédurale, qui ne constituent pas des loyers ou charges. Elle retient la faculté d’accorder des délais d’office, l’échange contradictoire ayant porté sur ce point, puis fixe un terme bref, en cohérence avec l’effort d’apurement déjà accompli. La suspension des effets s’attache aux délais et préserve l’exécution du bail, conformément au texte.

II. Appréciation et portée de la solution
A. Cohérence normative et équilibre des intérêts
La solution concilie rigueur contractuelle et finalité curative du régime de l’article 24. La confirmation de la résiliation sanctionne l’inexécution initiale dans le délai imparti, sans céder à la tentation d’une rétroactivité des paiements. La suspension conditionnelle, limitée dans le temps et assortie d’un versement intégral du loyer courant, répond à l’exigence de continuité du flux. Le rappel selon lequel « ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges » garantit l’intérêt du bailleur.

La motivation se montre précise sur la composition de la dette locative, en isolant les frais qui ne sauraient grever l’apurement exigé par la loi. Ce tri renforce la lisibilité des critères de solvabilisation. La brièveté du délai, en retour, responsabilise le débiteur et maintient l’effectivité de l’exécution éventuelle. L’équilibre est maîtrisé, sans excès de clémence ni formalisme excessif.

B. Conséquences pratiques et enseignements procéduraux
La portée pratique est nette. Le texte rénové instaure un délai de six semaines pour l’effet de la clause, mais un délai contractuel plus favorable peut être retenu, ce qu’illustre la solution. Les praticiens veilleront à reconstituer le décompte en neutralisant les postes étrangers aux loyers et charges, afin d’apprécier l’aptitude réelle au désendettement dans la fenêtre judiciaire.

Sur l’accessoire procédural, la Cour écarte l’allocation de dommages-intérêts au titre de l’appelant défaillant en première instance, en rappelant la lettre du texte: « L’article 560 du code de procédure civile dispose que le juge d’appel peut condamner à des dommages-intérêts celui qui forme un appel principal après s’être abstenu, sans motif légitime, de comparaître en première instance. » Faute de démonstration d’un préjudice, la demande échoue, ce qui confirme l’exigence d’un dommage distinct de la seule carence.

L’arrêt éclaire ainsi la pratique des baux d’habitation en période de fragilité financière. Il rappelle le rôle ordonnateur de l’article 24 pour moduler dans le temps l’effet de la clause, sans altérer l’exigibilité du loyer courant, et en conditionnant la purge à un apurement intégral dans les délais.