Cour d’appel de Toulouse, le 2 janvier 2023, n°23/03408

La Cour d’appel de Toulouse, 4 septembre 2025 (n° RG 23/03408), se prononce sur la résiliation judiciaire d’un bail d’habitation pour impayés répétés. Sont également en cause l’indemnité d’occupation, les délais de paiement et la rectification d’une erreur matérielle.

Un bail d’habitation a été conclu en 2016. Après des arriérés persistants, un commandement de payer a été délivré le 2 janvier 2023, suivi d’une assignation au fond le 3 avril 2023. Le premier juge, le 18 septembre 2023, a refusé la résiliation, condamné au paiement de l’arriéré et accordé un échelonnement.

Le bailleur a relevé appel de ces chefs. L’intimé n’a pas conclu en appel, l’instruction a été clôturée le 12 mai 2025 et l’affaire plaidée le 26 mai 2025. La cour était en outre saisie d’une demande de rectification de l’identité mentionnée par le premier juge.

L’appelant sollicitait la résiliation aux torts du locataire, l’expulsion, la condamnation au solde réactualisé, une indemnité d’occupation indexée, les intérêts et une indemnité de procédure, outre rectification. L’intimé ne formait plus de prétentions en appel.

La question était celle des conditions de la résiliation judiciaire au regard de l’article 1728 du code civil, et de ses conséquences sur la date d’effet et l’indemnité d’occupation. Elle impliquait d’examiner l’opportunité de délais de paiement au titre de l’article 1343-5 du code civil en présence d’un débiteur défaillant.

La cour rectifie l’erreur matérielle, infirme le refus de résiliation et l’octroi de délais, et prononce la résiliation à la date de l’assignation, avec expulsion et indemnité d’occupation indexée. Elle condamne au paiement du solde arrêté, assorti d’intérêts, et statue sur les dépens et l’indemnité de procédure.

I. Le cadre procédural et la qualification du manquement

A. Le défaut de conclusions et l’office de la cour

La cour rappelle son office en cas de défaut de l’intimé. Elle énonce que « L’intimé régulièrement assigné qui n’a pas conclu est réputé s’être approprié les motifs du jugement entrepris de sorte qu’en vertu de l’article 472 du code de procédure civile la cour doit statuer sur le fond et ne peut faire droit aux prétentions et moyens de la société appelante que dans la mesure où elle les estime réguliers, recevables et bien fondés. »

Ce rappel dissipe toute idée de triomphe automatique de l’appelant et justifie un examen intégral des moyens. Il encadre l’analyse, qui s’ouvre par le traitement de l’erreur d’identité, réglée par la voie de la rectification. La cour décide en effet qu’ »Il y a lieu d’ordonner la rectification du jugement dont appel en application des dispositions de l’article 462 du code de procédure civile. »

B. L’obligation essentielle de paiement et la gravité du manquement

La motivation rappelle la nature de l’obligation inexécutée. Elle souligne que « Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. » Cette prémisse articule la référence à l’article 1728 et prépare l’appréciation de la gravité des manquements.

L’énoncé décisif retient que « Le défaut de paiement récurrent de l’occupant sans motif légitime constitue un non-respect des obligations du bail suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire. » Le caractère réitéré des impayés, leur persistance après le premier jugement et l’ampleur du solde emportent infirmation. La conséquence s’ensuit logiquement, la cour décidant « d’ordonner son expulsion et de le condamner à compter de cette date au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux. »

II. Les effets retenus et leur portée normative

A. La date d’effet de la résiliation et l’indemnité d’occupation

La cour fixe la résiliation à la date procédurale pertinente, retenant une antériorité mesurée au regard de la demande. La décision vise la date d’assignation, ainsi qu’il est dit « à compter de l’assignation en date du 3 avril 2023. » Ce choix s’inscrit dans la latitude du juge de la résiliation judiciaire, en cohérence avec la logique de l’inexécution persistante.

L’indemnité d’occupation suit l’équivalence économique avec la jouissance. La solution précise que « Cette indemnité d’occupation sera révisée chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers tel que mentionné dans le cadre du contrat de bail. » L’indexation maintient l’alignement sur la valeur contractuelle, tout en neutralisant l’avantage d’une occupation post-résiliation.

B. Le refus des délais de paiement et le régime des intérêts

L’octroi de délais suppose une demande utilement formulée et des éléments de situation probants. À l’appui du cadre légal, la décision rappelle que « Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la position du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement de sommes dues. » En l’absence de comparution, de justificatifs et au regard du non-respect d’un précédent échelonnement, la cour refuse des délais supplémentaires.

Le traitement des intérêts suit la ventilation temporelle classique des sommes dues. La condamnation est « outre intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer », avec un point de départ distinct pour le surplus ultérieur. Cette répartition articule l’exigibilité progressive des postes, garantit la réparation du retard et conserve une cohérence avec les étapes procédurales et comptables de la créance.