Cour d’appel de Toulouse, le 2 juillet 2025, n°23/00226

La Cour d’appel de Toulouse, 1re chambre section 1, 2 juillet 2025, statue sur la conformité d’une terrasse tropézienne dans une vente en l’état futur d’achèvement. L’arrêt tranche la valeur juridique d’une plaquette publicitaire lorsque les pièces contractuelles sont silencieuses, puis organise les suites indemnitaires.

Un acquéreur a acquis un duplex avec terrasse encastrée, déterminante, puis a constaté un muret haut de 1,70 m lors de la visite cloison. Le vendeur a proposé de surélever le plancher par trois marches, pour abaisser la hauteur perçue ; solution acceptée sous réserve, confirmée à la livraison avec réserves.

Après un référé ordonnant la remise des clés, le tribunal judiciaire de Toulouse, 5 décembre 2022, a condamné l’acquéreur au solde et rejeté ses demandes. En appel, l’acquéreur sollicite la décharge du solde et une indemnité, subsidiairement une réduction de prix ; le vendeur demande la confirmation et des dommages pour résistance abusive.

La question posée tient à la valeur contractuelle d’une plaquette publicitaire lorsque les annexes sont muettes, ainsi qu’au choix des sanctions de la non‑conformité en VEFA. La cour reconnaît la valeur contractuelle de la plaquette, constate la non‑conformité, retient une réduction de 15 500 euros et refuse tout cumul avec un préjudice de jouissance.

I. Consistance contractuelle en VEFA et portée des documents publicitaires

A. Silence des pièces contractuelles et inopposabilité des DCE

La cour rappelle la règle de conformité en ces termes: « Ainsi, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, le vendeur doit livrer à l’acquéreur un logement conforme aux prévisions contractuelles. » Elle constate ensuite l’insuffisance descriptive des annexes: « Les informations données dans l’acte authentique de vente ne permettent donc pas de connaître la hauteur du mur entourant la terrasse. » L’exigence de cotes utiles issue des textes spéciaux commande une précision minimale, ici défaillante, sur un élément structurant de l’ouvrage.

Pour combler ce silence, le vendeur invoquait des plans de consultation des entreprises. La cour écarte leur opposabilité, en énonçant: « La hauteur de 1,65 m du mur de la terrasse par rapport au plancher de la terrasse n’est donc pas entrée dans le champ contractuel, faute pour les plans DCE de faire partie des pièces contractuelles. » La délimitation du champ contractuel demeure stricte en VEFA; seuls les documents visés ou notifiés engagent, à l’exclusion des pièces de réalisation non intégrées.

B. La plaquette comme élément contractuel et la non‑conformité persistante

Pour combler le vide contractuel, l’arrêt retient un principe nuancé et constant: « Les documents publicitaires ont une valeur contractuelle dès lors que, suffisamment précis et détaillés, ils ont influencé le consentement du cocontractant, à la condition que le contrat ne contienne pas de stipulations contradictoires ou inverses. » Ici, la plaquette décrivait une tropézienne ouverte par un muret sensiblement inférieur à la mi‑hauteur de la baie, sans contradiction dans l’acte. La cour en déduit: « Cette plaquette publicitaire a donc valeur contractuelle. » Les mentions de non‑contractualité ne priment pas lorsque la notice et les plans notifiés sont muets sur le point litigieux.

La discussion sur une adaptation provisoire n’a pas purgé le grief. La cour rappelle utilement: « La renonciation à un droit peut être implicite, si elle est sans équivoque. » Les réserves constantes de l’acquéreur excluaient une renonciation claire; la configuration initiale — mur à 1,70 m — demeurait contraire à l’attente légitime formée par la plaquette. Le constat s’achève nettement: « La terrasse est donc non conforme contractuellement. » Cette conclusion ferme commande l’examen des conséquences.

II. Sanctions de l’inexécution et mesure de la réparation

A. La réduction du prix motivée et quantifiée

Le cadre juridique autorise des réponses modulées, la cour rappelant: « Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. » Elle retient cependant la réduction du prix, privilégiant l’ajustement de l’équivalence contractuelle au vu d’une expertise amiable cohérente avec l’économie du contrat. La motivation est précise: « Compte tenu de cette expertise amiable, corroborée par le prix de vente initial et la surface de la terrasse ramenée à celle de l’appartement, la cour dispose d’éléments suffisants pour réduire le prix de vente de 15.500 euros, soit 4,85 % du prix de vente hors stationnement. » L’arrêt opère ensuite la compensation, ne laissant dû que le solde ajusté, conformément à la logique de la réduction du prix en nature d’exécution imparfaite.

B. L’exclusion du cumul avec le préjudice de jouissance

Restait la demande indemnitaire autonome, fondée sur une perte de vue, une moindre luminosité et une accessibilité dégradée. La cour relève l’identité des chefs de préjudice avec la dépréciation déjà intégrée dans la réduction du prix, et ferme le cumul par une formule claire: « Les deux sanctions sont incompatibles. » Le refus articule la prévention du double emploi et l’exigence de proportionnalité, la réduction absorbant ici l’intégralité de la moins‑value d’usage mise en avant. La solution s’étend logiquement aux frais et dépens, la partie venderesse succombant sur l’essentiel et supportant les frais irrépétibles d’appel.