Cour d’appel de Toulouse, le 8 juillet 2025, n°23/03464

Par un arrêt du 8 juillet 2025, Cour d’appel de Toulouse, n° RG 23/03464, la juridiction confirme la condamnation de l’appelante au paiement d’une indemnité d’occupation. Le litige naît d’une emprise temporaire convenue sur une parcelle donnée à bail, aux fins de travaux, encadrée par un protocole prévoyant une indemnité journalière en cas de dépassement de la date butoir.

La convention stipulait, au‑delà du 30 juin 2019, le versement d’une somme de 250 euros par jour jusqu’à « la libération effective et la restitution à l’identique des lieux, constatée par huissier de justice ». Les travaux s’étant prolongés, l’occupant a réclamé 63 500 euros correspondant à 254 jours. En première instance, le tribunal judiciaire de Toulouse a accueilli la demande et rejeté toute réduction.

Devant la Cour, l’appelante soutenait l’absence de mise en demeure préalable, la restitution dès le 5 juillet 2019, l’exclusion du mur des opérations indemnisables et, subsidiairement, la nature prétendument pénale de la clause justifiant une réduction. L’intimée invoquait la lettre du protocole et la date du constat d’huissier, établi le 11 mars 2020, comme terme de l’occupation indemnisable.

Deux questions commandaient la solution. D’abord, la qualification de la stipulation au regard de l’article 1231‑5 du code civil et l’exigence d’une mise en demeure. Ensuite, le critère probatoire de la restitution, compte tenu de l’exigence conventionnelle d’un constat d’huissier. La Cour confirme le jugement. Elle retient qu’« il ne s’agit pas d’une clause pénale » et qu’« il n’y a pas lieu d’interpréter cette convention qui est très claire ». Elle juge encore que « le constat d’huissier de justice établissant la remise en état des lieux et la libération des lieux est intervenue le 11 mars 2020 ».

I. La qualification de l’indemnité d’occupation et ses effets

A. Une stipulation indemnitaire autonome, distincte d’une clause pénale

La juridiction fonde sa motivation sur la lettre précise du protocole, qui régit l’occupation prolongée sans faire dépendre l’indemnité d’une faute. Elle cite l’article 1, point 6 : « dans l’hypothèse où l’occupation se prolongerait au‑delà du 30 juin 2019, une indemnité calculée sur la base de 250 euros par jour de retard […] sera due par le maître d’ouvrage à l’occupant ». L’obligation naît du seul dépassement conventionnellement visé, et non d’une inexécution sanctionnée.

Ce choix emporte une qualification claire. La Cour affirme qu’« il ne s’agit pas d’une clause pénale » mais d’une contrepartie de jouissance, chiffrée à l’avance. En conséquence, la réduction judiciaire est exclue. La clause ne poursuit pas une finalité punitive. Elle rémunère l’occupation au‑delà de la durée initiale, conformément à l’économie du contrat.

B. Absence de mise en demeure et écart de la réduction judiciaire

En distinguant l’indemnité d’occupation de la clause pénale, la Cour écarte le moyen tiré d’une mise en demeure préalable obligatoire. Elle relève que la créance « est due en son principe et fixée par le contrat ». Le rappel d’un courrier non prouvé dans sa réception n’affecte pas ce constat. Le motif est net : « Toutefois, le moyen invoqué […] de mise en demeure préalable obligatoire doit être écarté ».

La conséquence est double. D’une part, l’exigibilité procède de la survenance du fait générateur conventionnel, sans interpellation. D’autre part, la réduction pour excessive rigueur est inapplicable. La Cour l’énonce sans détour : « Il n’y a donc pas à analyser un quelconque préjudice subi mais uniquement à fixer la durée de l’indemnité contractuellement prévue ». La cohérence interne de la stipulation commande la solution.

II. La restitution à l’identique et la preuve exigée

A. La primauté du constat d’huissier conventionnel

La restitution devait être « constatée par huissier de justice », critère objectif et probatoire convenu par les parties. La Cour retient que « le constat d’huissier de justice […] est intervenue le 11 mars 2020 », ce qui borne la période indemnisable. Peu importe que l’exploitation ait repris partiellement le 5 juillet 2019 si la remise à l’identique n’était pas achevée.

Les éléments factuels corroborent cette approche. Des travaux étaient « en cours sur place » au 30 juillet 2019, et des dispositifs provisoires empiétaient sur le terrain. La Cour en conclut que « la remise intégrale des lieux n’était pas faite à cette date », de sorte que la condition de cessation de l’indemnité n’était pas remplie. Le raisonnement respecte la hiérarchie des preuves convenues.

B. Portée pratique de la solution pour les emprises temporaires

La solution éclaire la gestion des emprises temporaires liées à des chantiers. Lorsque la convention érige un constat d’huissier en condition de libération, seule cette preuve objective clôt l’indemnisation. La Cour confirme logiquement « qu’il convient de confirmer le jugement de ce chef », en appliquant strictement le mécanisme convenu.

La portée est équilibrée. Elle sécurise l’occupant par un critère clair et vérifiable, et elle incite le maître d’ouvrage à planifier la restitution formelle. En retour, la prévisibilité du coût d’occupation, fixé ex ante, facilite l’anticipation budgétaire. L’arrêt, en rappelant qu’« il n’y a pas lieu d’interpréter cette convention qui est très claire », affirme l’autorité du texte convenu comme boussole des parties.