Cour d’appel de Versailles, le 15 juillet 2025, n°23/03437

La cour d’appel de Versailles, 15 juillet 2025, tranche un litige entre copropriétés voisines au sujet de la nature juridique d’un passage et de l’opposabilité d’une cession partielle de son assiette. Le passage dessert plusieurs immeubles contigus et a fait l’objet, en 2016, d’une matérialisation et d’une vente de places privatives, assorties d’arceaux rabattables. Des syndicats voisins ont contesté ces aménagements et demandé la remise en état, au motif que le passage relèverait d’une indivision ancienne et non d’une simple servitude.

Le tribunal judiciaire de Nanterre, 24 avril 2023, a jugé inopposable la cession partielle aux syndicats contestataires et ordonné la remise en état, tout en rejetant la nullité de l’acte notarié de 2016. Les appelants ont soutenu que la mention ancienne de « moitié indivise » se rapportait à une indivision conjugale, ou qu’elle avait mis fin à une éventuelle indivision antérieure, de sorte qu’une servitude suffirait. Les intimés ont soutenu, au contraire, que l’acte ancien et les règlements de copropriété postérieurs confirmaient l’indivision du passage.

La question posée tenait d’abord à la qualification du passage, indivision réelle ou servitude, puis à l’opposabilité d’une cession partielle sans le consentement de tous les coïndivisaires. La cour adopte une méthode d’interprétation des titres, rappelle la primauté de l’intention commune, retient l’indivision et confirme l’inopposabilité, avec injonction de remise en état et confirmation des mesures de dépens.

« On doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes ». La solution repose donc sur l’analyse des titres anciens et des stipulations ultérieures, avant d’en tirer les conséquences en termes d’opposabilité et de sanctions civiles.

I. Qualification du passage et méthode d’interprétation des titres

A. La portée objective de la mention « moitié indivise » dans l’acte ancien

La cour refuse de réduire la formule « moitié indivise » à une référence à un régime matrimonial, en raison du contexte d’aliénation et de destination de la parcelle. Elle retient que la cession a institué un état d’indivision réelle sur l’assiette du passage, au bénéfice de propriétés désormais distinctes. Le passage avait vocation simultanée à desservir le fonds vendu et le fonds conservé, ce qui milite pour un partage de propriété plutôt qu’une tolérance de passage.

La cour souligne que la mention litigieuse n’épuise pas l’analyse, laquelle doit intégrer l’économie générale de l’acte et sa finalité concrète. « La mention litigieuse de vente de ‘la moitié indivise’ prend dès lors tout son sens ». La logique défendue par les appelants, selon laquelle la cession aurait mis fin à une indivision préalable indistincte, est écartée faute d’élément textuel probant. « Le passage n’était donc pas indivis avant l’acte de 1853 ». L’interprétation retenue s’accorde avec la destination du passage, constant dans son usage commun, et la technique notariée de l’époque.

La cour rappelle encore la distinction conceptuelle entre bien commun matrimonial et indivision réelle entre propriétaires distincts. « En effet, cette expression ‘moitié indivise’ figure à l’article de l’acte de vente consacré à la désignation des biens vendus ». L’argument tiré de la communauté de biens est donc inopérant. « Or des biens communs ne sont pas des biens indivis ».

B. Les confirmations apportées par les titres et règlements postérieurs

L’analyse n’est pas cantonnée à l’acte ancien, car des règlements de copropriété ultérieurs confirment l’existence d’un droit de propriété partagé sur l’assiette du passage. La cour relève que ces textes n’évoquent pas seulement un droit de passage accessoire, mais bien une quote-part de propriété attachée aux ensembles voisins. Cette convergence documentaire, issue d’actes authentiques, renforce l’interprétation initiale.

Les appelants ne renversent pas cette présomption née des titres. « Pas davantage qu’en première instance, les appelants ne versent d’éléments permettant sérieusement de contester l’interprétation de la clause ». La qualification d’indivision s’impose donc, puisqu’elle se déduit conjointement de la volonté originaire et des confirmations ultérieures. Le recours à l’article précité guide l’ensemble du raisonnement, la cour ayant légitimement privilégié la cohérence d’ensemble des titres à une lecture parcellaire.

II. Opposabilité de la cession partielle et portée de la solution

A. L’inopposabilité d’une cession unilatérale sur un bien indivis

La conséquence immédiate de la qualification est claire. Une cession partielle de l’assiette indivise ne peut intervenir sans le concours de tous les coïndivisaires, quelle que soit la forme de l’acte. La cour évacue toute discussion sur l’apparence créée par la forme authentique ou par des constats techniques. « Il importe peu que cette cession résulte d’un acte notarié et qu’un géomètre expert ait certifié que les emplacements litigieux étaient prélevés sur des parties communes ».

L’autorité des titres et la protection des coïndivisaires justifient l’inopposabilité, ainsi que l’injonction de remise en état des lieux. La solution prévient l’appropriation privative d’un bien indivis sous couvert d’aménagements matériels. Elle rappelle aussi la hiérarchie des normes, la publicité foncière et les actes authentiques ne pouvant pallier l’absence de consentement requis. Le maintien de l’ordre juridique objectif prime sur la sécurité apparente créée par la matérialisation de stationnements.

La cour écarte enfin l’ambivalence argumentative qui mélange revendication de propriété exclusive et invocation d’une servitude. « Soit le syndicat des copropriétaires revendique la propriété du passage dans son intégralité, (…) soit il revendique le simple bénéfice d’une servitude de passage ». La contradiction interne affaiblit la thèse d’appel et renforce l’indivision constatée, seul statut compatible avec les titres.

B. Conséquences pratiques pour la gestion des copropriétés et la portée contentieuse

La décision encourage une vigilance accrue lors des opérations affectant des voies d’accès communes entre ensembles voisins. Toute appropriation privative ou création d’emplacements exclusifs suppose une analyse préalable des titres, puis l’accord des coïndivisaires. À défaut, l’inopposabilité s’impose, assortie d’une remise en état, même après matérialisation et publication. La forme notariée ne supplée pas le défaut de pouvoir de disposer d’un bien indivis sans concours requis.

La portée dépasse le cas d’espèce, car elle clarifie l’articulation entre servitude et indivision dans des configurations urbaines anciennes. Le juge des titres prime sur les apparences cadastrales ou les pratiques tolérées. La sanction financière demeure mesurée, la cour privilégiant la remise en état au contentieux indemnitaire. « Le sens du présent arrêt commande de confirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ». L’approche reste équilibrée, en cohérence avec la rectification de la situation réelle.

L’arrêt précise aussi le périmètre de l’office du juge en matière de voies communes et de parties communes voisines. La sécurité des transactions requiert des vérifications titrées préalables, particulièrement lorsque les aménagements envisagés restreignent l’usage commun. Enfin, l’outil procédural de l’inopposabilité s’avère efficace pour rétablir la consistance du droit de propriété partagé, sans priver les intéressés de futures solutions consensuelles. « L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ». L’essentiel demeure la restauration conforme du bien indivis, selon l’économie des titres.