Cour d’appel de Versailles, le 19 août 2025, n°24/04415

La cour d’appel de Versailles, le 19 août 2025, statue sur la qualification du gros œuvre d’une toiture-terrasse et sur la validité d’une clause de charges. Le litige oppose des copropriétaires sur la nature des ouvrages supportant une terrasse située sur un bâtiment commercial, inséré entre deux constructions mixtes.

Après des désordres d’étanchéité, l’intimée, propriétaire de plusieurs lots, assigne en 2020 le syndicat pour voir reconnaître des parties communes générales et écarter une clause de répartition spécifique. L’ensemble comprend quatre bâtiments distincts, dont un troisième à usage commercial, coiffé d’une toiture-terrasse réservée par le règlement à l’usage de certains lots des bâtiments contigus.

Le tribunal de Nanterre, le 27 mai 2024, retient la qualification de partie commune générale et répute non écrites les stipulations litigieuses de répartition des charges. Le syndicat interjette appel pour voir consacrer des parties communes spéciales, tandis que l’intimée conclut à la confirmation, l’ordonnance de clôture intervenant le 27 mai 2025.

La question posée tient à la caractérisation de parties communes spéciales, en l’absence de mention expresse dans un règlement antérieur, et aux effets sur la répartition des charges. La cour confirme, juge la loi du 21 février 2022 applicable, retient l’indifférence de l’absence de mention, qualifie parties communes générales, et répute non écrite la clause litigieuse.

I. La qualification de la toiture-terrasse au regard des textes applicables

A. L’indifférence de l’absence de mention et l’application immédiate de la loi de 2022

La décision articule l’article 6-4 de 1965, l’article 209 II de 2018 et la loi du 21 février 2022, issue du dispositif « 3DS », en précisant leur portée temporelle. La cour énonce que « Le fait que cette loi, nécessairement rétroactive puisqu’elle vise précisément le cas d’immeubles mis en copropriété antérieurement à sa promulgation, soit elle-même entrée en vigueur en cours d’instance ne suffit pas à la rendre inapplicable au litige ». La règle ainsi posée affirme une application aux instances pendantes, sans heurter l’office du juge.

Le cœur du raisonnement tient ensuite à dissocier l’existence des parties communes spéciales de leur seule mention formelle. La cour retient que « Il s’ensuit que l’absence de mention, dans la copropriété en cause, de parties communes spéciales est sans incidence sur leur existence, mais celles-ci doivent être caractérisées ». La caractérisation renvoie à l’affectation objective des ouvrages et à l’utilité exclusive, dont la charge de la preuve incombe à celui qui invoque le statut spécial.

B. Le critère d’affectation exclusive et la présomption de l’article 3

La cour rappelle d’abord la présomption légale applicable au gros œuvre. Elle approuve la motivation selon laquelle « Le tribunal a rappelé à juste titre que par application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, le gros oeuvre de ce bâtiment est présumé être une partie commune ». La présomption commande, sauf preuve contraire, la qualification de parties communes générales pour les structures porteuses.

La bascule vers un régime spécial suppose l’exclusivité d’affectation. Sur ce point, l’arrêt affirme que « Les parties communes spéciales sont exclusivement affectées aux copropriétaires dont elles sont la propriété ; l’exclusivité constitue un critère déterminant ». Or, la terrasse litigieuse est réservée par le règlement à l’usage de certains lots des bâtiments contigus, ce qui exclut l’exclusivité en faveur du seul bâtiment support. La cour souligne, en outre, la nature des droits de jouissance privatifs, en affirmant que « Les parties communes à jouissance privative restent des parties communes, même si elles sont affectées à l’usage ou à l’utilité exclusif d’un lot ; elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires, même si le règlement de copropriété peut prévoir que des charges seront à régler par les titulaires de ce droit de jouissance ». Au regard de ces éléments, la conclusion s’impose : « Elle ne peut dès lors que faire partie des parties communes générales ». Cette solution, fidèle à la lettre des textes, clarifie la portée d’une clause de jouissance sur l’économie du statut réel.

II. Les conséquences sur les charges et la portée de la solution retenue

A. L’illégalité de la clause de charges et sa réputation non écrite

La qualification de parties communes générales entraîne l’incompétence du règlement pour individualiser la charge d’entretien sur un seul groupe de copropriétaires. La cour juge que les stipulations litigieuses, qui font peser l’entretien du gros œuvre sur les seuls titulaires de lots du bâtiment support, « sont irrégulières comme contraires aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ». Elle ajoute, dans une logique de contrôle de conformité, que « l’article 43 de la même loi dispose que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites ». L’écartement de la clause ouvre la voie à une répartition conforme à l’article 16, opposable à tous, à compter de l’exercice suivant la définitivité de la décision.

Cette censure présente une cohérence systémique. Un ouvrage qualifié commun au sens de l’article 3 ne peut être entretenu qu’au moyen de charges générales, proportionnées aux utilités, sans fragmentation artificielle. L’arrêt sécurise ainsi la chaîne normative, en alignant la clause réglementaire sur la structure légale des charges.

B. Portée pour les copropriétés multi‑bâtiments et sécurité des règlements

La solution intéresse largement les ensembles horizontaux segmentés en bâtiments. Elle dissipe une ambiguïté persistante entre pratique de l’« étage bâtimentaire » et exigence d’exclusivité pour caractériser les parties communes spéciales. En consacrant l’indifférence de l’absence de mention, la cour prévient les stratégies dilatoires, tout en rappelant l’exigence de preuve d’une affectation exclusive. La portée est pragmatique : la seule jouissance, même réservée, ne transforme pas la nature commune de l’ouvrage.

L’arrêt traite enfin la question des frais au regard de la réussite de la prétention, en rappelant le principe textuel de dispense. Il cite que « En vertu de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ». La conséquence pratique est nette pour les gestionnaires : mise en conformité des répartitions et vigilance accrue lors de la rédaction des clauses touchant au gros œuvre. En réaffirmant la centralité de l’exclusivité, la cour fournit un guide opératoire stable pour les copropriétés multi‑bâtiments.