Par arrêt du 19 août 2025, la cour d’appel de Versailles confirme la condamnation de copropriétaires débiteurs au paiement de charges et aggrave leurs obligations en tenant compte des appels postérieurs. Le litige interroge l’exigibilité des charges approuvées, l’imputation des paiements en présence d’arriérés, l’octroi de dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires, ainsi que l’opportunité de délais au titre de l’article 1343-5 du code civil.
Les intéressés détiennent plusieurs lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Après divers impayés, le syndicat a délivré assignation le 6 mars 2024 aux fins de recouvrement de 6 292,02 euros, outre accessoires. Le tribunal de proximité de Gonesse, par jugement du 13 juin 2024, les a condamnés solidairement, a ordonné la capitalisation des intérêts, alloué 800 euros de dommages-intérêts et rejeté la demande de délais. Les appelants, qui invoquaient des difficultés récurrentes et contestaient l’imputation de leurs versements sur l’arriéré, sollicitaient un report et un échéancier. L’intimé requérait confirmation, augmentation du principal à 12 159,42 euros au vu des appels ultérieurs et davantage de dommages-intérêts. La cour confirme le principe de la condamnation, ajoute les charges exigibles jusqu’au premier trimestre 2025 inclus, alloue un complément de 500 euros de dommages-intérêts et rejette les délais.
La question posée tient d’abord à l’articulation entre l’approbation des comptes et l’exigibilité des créances de charges, puis à la règle d’imputation des paiements en l’absence d’indication du débiteur. Elle porte ensuite sur la possibilité d’indemniser un préjudice distinct de l’intérêt moratoire en cas d’impayés répétés, et sur les critères gouvernant l’octroi de délais judiciaires. L’arrêt retient que « l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires », que « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter », et que « les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire (…) sont constitutifs d’une faute » causant un préjudice distinct. Il refuse les délais, jugeant l’aménagement « totalement illusoire » au regard de l’ampleur et de la récurrence de la dette.
I. Le sens de la décision
A. L’exigibilité des charges approuvées et l’office probatoire
La cour rappelle la mécanique classique de la loi du 10 juillet 1965. Elle souligne que « l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires (…) ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ». Elle ajoute que « l’article 19-2 (…) dispose qu’à défaut de versement (…) les autres provisions non encore échues (…) deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux ». Le cadre légal assoit l’exigibilité, non seulement des appels approuvés, mais également, après mise en demeure infructueuse, des provisions subséquentes.
Le régime probatoire est ensuite clarifié. En vertu des « dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile », il incombe au syndicat de prouver la dette et au débiteur de justifier le paiement libératoire. Les pièces versées – titres de propriété, règlement, procès-verbaux d’assemblée, appels de fonds et historiques de compte – établissent la créance pour la période considérée et au-delà. Faute de contestation utile des décomptes, la prétention au principal prospère, y compris pour les charges postérieures régulièrement appelées.
B. L’imputation des paiements en présence d’arriérés
Le différend central portait sur l’affectation des versements, les débiteurs souhaitant qu’ils couvrent les charges courantes. La cour tranche par une application littérale de l’article 1342-10 du code civil, qu’elle cite expressément : « le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; (…) sur la plus ancienne ; (…) proportionnellement ». L’absence d’indication précise au moment du paiement commande donc l’imputation sur l’arriéré le plus ancien.
La solution est doublement justifiée. Les dettes antérieures étaient échues et, de surcroît, supportées par des titres exécutoires. Les débiteurs avaient « tout intérêt à les payer en priorité » afin d’éviter des voies d’exécution. Cette motivation s’inscrit dans la logique de l’intérêt du débiteur telle que hiérarchisée par le texte, et consolide une pratique de gestion des comptes de copropriété couramment suivie par les syndics.
II. La valeur et la portée de la solution
A. La reconnaissance d’un préjudice distinct et la cohérence jurisprudentielle
L’arrêt retient une faute délictuelle ou contractuelle distincte du simple retard, ouvrant droit à réparation. La cour énonce que « les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire (…) sont constitutifs d’une faute qui cause (…) un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ». Elle s’aligne sur la jurisprudence de la troisième chambre civile (12 juill. 2018, n° 17-21.518 ; 24 mars 2009, n° 07-21.107 ; 3 nov. 2016, n° 15-24.793), qui admet l’allocation de dommages-intérêts complémentaires en cas d’atteinte durable à la trésorerie du syndicat.
La motivation s’appuie sur des éléments concrets et répétés: condamnations antérieures non exécutées, persistance des impayés, et engagement de mesures d’exécution immobilière. L’indemnité de 800 euros confirmée, augmentée de 500 euros pour la période postérieure, demeure mesurée et proportionnée au préjudice collectif. La valeur de la décision tient à sa clarté pédagogique et à sa convergence avec le droit positif, sans excès répressif, ce qui renforce sa force de persuasion pour les contentieux récurrents de recouvrement.
B. Le refus des délais judiciaires et la portée pratique en copropriété
L’arrêt statue sévèrement mais lucidement sur les délais de paiement. Il rappelle, en citant l’article 1343-5 du code civil, que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner (…) le paiement des sommes dues ». Il apprécie la demande au regard d’une dette qui « ne fait que s’aggraver », de revenus modestes mais insuffisants, d’un licenciement, et d’une absence de perspective crédible de désendettement. L’aménagement est jugé « totalement illusoire », ce qui commande le rejet.
La portée de cette solution est nette. En matière de copropriété, le besoin de trésorerie du syndicat, lié à la conservation et à l’entretien des parties communes, pèse lourd dans l’office du juge. L’arrêt indique que la réitération des impayés et l’inefficacité d’injonctions antérieures constituent des facteurs dissuasifs majeurs pour l’octroi de délais. Il éclaire, en pratique, l’articulation entre l’exigibilité immédiate issue de l’article 19-2 et la faculté d’échelonnement, réservée aux situations transitoires crédibles et assorties de garanties, non aux passifs structurels et cumulatifs.
En définitive, la cour d’appel de Versailles, 19 août 2025, confirme la rigueur du régime d’exigibilité des charges approuvées et consacre une imputation conforme à l’article 1342-10. Elle précise les conditions d’une indemnisation complémentaire fondée sur des manquements répétés et ferme la voie à des délais inopérants au regard des besoins collectifs. Cette solution, alignée sur la jurisprudence constante, fournit aux acteurs de la copropriété un cadre stable pour sécuriser la gestion et le recouvrement des charges, tout en réservant l’équité aux cas où une restructuration de la dette demeure effectivement possible.
