Rendue par la cour d’appel de Versailles le 2 juillet 2025, la décision tranche un contentieux de recouvrement de charges dans une copropriété. Deux coïndivisaires, demeurés propriétaires après divorce, contestent l’étendue des sommes réclamées et la facturation de frais annexes. Le premier juge, par jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 13 avril 2023, avait limité la dette à un montant modeste et alloué une indemnité accessoire. L’appel est dirigé contre cette limitation et vise une créance sensiblement accrue, des dommages-intérêts et l’allocation de frais procéduraux.
La procédure d’appel s’est poursuivie malgré la défaillance de l’un des intimés, la juridiction rappelant le cadre procédural applicable. Elle énonce ainsi que « la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ». Les questions soulevées appellent un double examen : l’assiette et la preuve des charges ainsi que des « frais nécessaires » au sens de la loi du 10 juillet 1965, puis la qualification des fautes alléguées, la résistance abusive et la réparation du préjudice moral en contexte de recouvrement.
I. Délimitation de la dette et périmètre des frais recouvrables
A. Preuve de la créance et méthode de calcul adoptée
La cour adopte une démarche probatoire classique, articulée autour des textes de droit commun et de procédure civile. Elle rappelle que « en vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation ». Ce rappel situe précisément la charge de la preuve à chaque étape de la reconstitution du compte.
L’arrêt procède à une analyse serrée des pièces utiles : votes budgétaires, approbations de comptes, appels de fonds, régularisations et règlements. Il reprend, pour partie, les modalités de calcul du premier juge à une date charnière, puis prolonge la période jusqu’au quatrième trimestre 2024. La méthode consiste à isoler un solde initial validé, intégrer les règlements postérieurs, et consolider les appels exigibles. Cette démarche évite la confusion entre postes budgétaires et frais unilatéralement imputés. Elle aboutit à une somme principale réévaluée et à la fixation d’un point de départ des intérêts au jour de l’assignation, conforme à la logique indemnitaire.
Le choix d’un calcul par périodes homogènes, adossé aux décisions d’assemblée et aux écritures bancaires justifiées, confère à la solution une cohérence d’ensemble. L’office du juge se borne à vérifier la régularité, la recevabilité et le bien-fondé, dans le sillage de l’article 472 du code de procédure civile, sans suppléer les carences probatoires. Cette première étape ouvre la voie au tri des frais accessoires, qui appelle une vigilance particulière.
B. Tri des « frais nécessaires » et exclusion des postes non éligibles
La juridiction borne strictement le champ des frais imputables individuellement, au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle affirme que « concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation ». Ce considérant écarte les barèmes conventionnels internes du mandat de gestion, faute d’effet relatif à l’égard du débiteur.
La cour exclut, en conséquence, les rubriques de « suivi impayé », de « constitution de dossier » et des honoraires non justifiés, ne retenant que des frais légalement éligibles et dûment prouvés. Elle précise, de manière synthétique, « dès lors, ne seront retenus que les frais suivants », limitant la créance accessoire à un quantum modeste et documenté. L’assiette utile demeure donc la mise en demeure effective, les actes de sommation justifiés et les débours externalisés aux auxiliaires, à l’exclusion des frais de structure.
Le résultat financier articule le principal et les accessoires strictement admissibles, assortis d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation, tout en réservant la quittance pour les règlements déjà intervenus. L’arrêt consacre ainsi une formule classique de liquidation en précisant qu’« une condamnation en deniers ou quittance sera prononcée de ce chef ». Cette première série de solutions, probatoires et comptables, commande l’examen des demandes indemnitaires, sensibles à la mauvaise foi, au préjudice autonome et aux manquements du mandataire.
II. Faute et réparation dans le recouvrement des charges
A. Résistance abusive et exigence de mauvaise foi caractérisée
La cour se place sur le terrain des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire, dans le sillage de l’article 1231-6 du code civil. Elle mobilise une jurisprudence de référence, rappelant que « les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ». La condition de mauvaise foi ne se présume pas ; elle se déduit d’un comportement fautif persistant et distinct du simple retard.
L’arrêt opère une application différenciée aux coïndivisaires. L’un, défaillant et non payeur chronique, voit sa responsabilité retenue pour un montant mesuré, proportionné à la gravité des manquements établis. L’autre, justifiant règlements, démarches répétées et difficultés financières avérées, échappe à la qualification de résistance abusive. La répartition ainsi opérée illustre une conception exigeante de la faute génératrice du préjudice autonome, qui distingue nettement l’impécuniosité de la mauvaise foi. Cette approche décourage les demandes punitives déconnectées des pièces.
La solution demeure conforme à la finalité réparatrice de l’article 1231-6, dont l’autonomie ne doit pas conduire à une double indemnisation du même préjudice. Elle s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle attentive au comportement global du débiteur, au-delà du seul quantum d’arriéré. Reste alors à apprécier le terrain du préjudice moral et la place des fautes imputables au mandataire du syndicat.
B. Préjudice moral lié aux carences du mandataire et irrecevabilité des injonctions structurelles
La cour accueille la demande d’indemnisation du préjudice moral, au regard d’un faisceau d’indices précis : engagements non honorés, erreurs de traitement de règlements, défauts répétés de diligence et absence de prise en compte de pièces déterminantes. Cette appréciation prolonge, en l’avalidant, la constatation opérée au premier degré quant à l’incidence des carences du gestionnaire sur la situation personnelle d’un copropriétaire. La pluralité des manquements, leur durée et leurs effets concrets suffisent à caractériser un dommage moral certain et distinct.
La juridiction circonscrit, en revanche, l’office du juge quant aux injonctions structurelles dirigées contre le mandataire, tiers au litige d’appel. Elle affirme nettement qu’« il n’appartient pas à la Cour de prononcer une telle condamnation, au surplus envers le syndic qui n’est pas une partie au litige. Cette demande est irrecevable ». Le rappel est opportun : la protection du contradictoire et la détermination des parties priment sur l’utilité apparente d’une mesure d’organisation. La réparation du préjudice n’ouvre pas la voie à une réécriture du mandat en l’absence de mise en cause régulière.
Enfin, l’arrêt ajuste les dépens et refuse l’allocation d’une indemnité au titre des frais irrépétibles dans les deux instances, au vu du sens global de la décision. La motivation souligne, au demeurant, que « le sens du présent arrêt conduit à aggraver la condamnation prononcée par le jugement entrepris », ce qui justifie la réformation sur les accessoires. Par cet équilibre, la cour articule exigence probatoire, sévérité ciblée à l’encontre de la mauvaise foi, et responsabilité du gestionnaire lorsque ses manquements perturbent gravement le recouvrement et la situation d’un copropriétaire diligent.
