Par un arrêt du 24 juin 2025, la cour d’appel de Versailles statue en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique. Elle tranche la qualification d’une parcelle et la méthode d’évaluation indemnitaire, au regard des règles de l’expropriation.
L’opération porte sur un terrain de 384 m² situé dans le secteur des Groues. La déclaration d’utilité publique date du 31 juillet 2019, modifiée le 27 décembre 2019, et l’ordonnance de transfert intervient le 9 février 2021.
Le juge de l’expropriation de [Localité 19] fixe, le 18 mars 2024, une indemnité principale de 406 080 euros, issue d’un prix unitaire de 1 175 euros/m² avec coefficient 0,9. Il alloue 41 608 euros de remploi et 2 000 euros au titre de l’article 700, les parties relevant appel au printemps 2024.
Les expropriés soutiennent la qualification de terrain à bâtir, invoquant la constructibilité du secteur et la présence de réseaux suffisants. Ils réclament 2 500 euros/m², soit 960 000 euros, en contestant l’abattement lié à la configuration en lanière. L’établissement public nie la desserte effective, appréciée à l’échelle de la zone, et propose une valorisation notablement inférieure fondée sur d’autres termes de comparaison. Le commissaire du gouvernement propose des montants intermédiaires pour l’indemnité principale et de remploi.
La Cour doit préciser la date de référence, l’usage effectif pris en considération et les critères ouvrant la qualification de terrain à bâtir. Elle rappelle que « Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 18 mars 2024. » Puis elle précise : « La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant de l’usage effectif de l’immeuble, conformément à l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, car il existe un plan local d’urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 30 juin 2022, date à laquelle a été publié l’acte renouvelant la ZAD des Groues. » Enfin, « il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’autorité expropriante compte faire du bien. »
Appliquant ces repères, la Cour refuse la qualification de terrain à bâtir et retient une situation privilégiée. Elle énonce que « Dans ces conditions, le terrain objet du présent litige ne peut être qualifié de terrain à bâtir. En revanche il peut être qualifié de terrain en situation privilégiée, ce que la partie expropriante admet dans ses écritures. » Elle fixe la méthode de valorisation et précise que « S’agissant des termes de comparaison, ne seront pas pris en compte ceux des années 2010, 2014, 2015, 2016, 2018, qui sont trop anciens. La méthode consistant à les actualiser ne sera pas retenue car elle est aléatoire. » D’abord, l’arrêt clarifie les critères temporels et matériels de la qualification. Ensuite, il ordonne la méthode de comparaison et sa pondération, avec leurs effets indemnitaires.
I. La qualification du terrain à l’aune de la date de référence
A. La fixation des repères temporels et fonctionnels
La Cour réaffirme l’articulation entre date de première instance et date de référence, en rectifiant l’erreur initiale. Elle cite précisément l’article L 322-2 et retient l’opposabilité du dernier acte modifiant le plan local d’urbanisme, au 30 juin 2022.
Ce faisant, elle encadre l’analyse par l’« usage effectif » du bien, conformément au texte rappelé, et écarte tout projet ou destination future. Cette méthode sécurise l’assiette factuelle, tout en uniformisant la référence temporelle pour les lots de la zone.
B. La desserte effective appréciée à l’échelle de la zone
La Cour définit la qualification selon une double condition cumulative. Elle écrit que « Le juge a l’obligation de se prononcer sur la qualification du terrain, au sens de l’article L 322-3 du code de l’expropriation ; cette qualification est réservée aux terrains qui à la date de référence, soit au 30 juin 2022, et non pas au 31 juillet 2018 (comme mentionné dans le jugement) remplissent, quelle que soit leur utilisation, une double condition :
– d’une part, ils sont effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement ;
– d’autre part, ils sont situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols rendu public ou approuvé ou par un document d’urbanisme en tenant lieu. »
Les documents techniques de 2016 et 2020, produits au débat, démontrent l’insuffisance structurelle des réseaux pour l’ensemble du secteur. L’appréciation à l’échelle de la zone conduit logiquement à refuser la desserte effective, malgré la constructibilité réglementaire. La solution confirme une approche exigeante mais cohérente de la catégorie « terrain à bâtir ». Le refus de qualification commande alors une évaluation par comparaisons adaptées à cette nature de bien.
II. L’évaluation indemnitaire et ses paramètres
A. La sélection des comparables et la pondération
La Cour exclut les références trop anciennes et les mutations grevées de servitudes non comparables. Elle affirme que « S’agissant des termes de comparaison, ne seront pas pris en compte ceux des années 2010, 2014, 2015, 2016, 2018, qui sont trop anciens. La méthode consistant à les actualiser ne sera pas retenue car elle est aléatoire. »
Elle retient notamment une cession du 31 juillet 2020 et une mutation du 14 décembre 2020 situées dans le même périmètre, mieux corrélées à la consistance du bien. La moyenne de 2 410 euros/m² est ensuite corrigée par la configuration en lanière, selon l’énoncé suivant : « Les termes de comparaison ainsi retenus aboutissent à un prix moyen de 2 410 euros/m² ; mais compte tenu du fait que la parcelle querellée est très allongée et très peu large, configurée en ‘lanière’, il y a lieu, comme l’a fait le premier juge mais en en augmentant le taux, de lui affecter une pondération pour ne retenir que 2 410 x 0,8 soit 1 928 euros/m². »
Le résultat conjugue une base unitaire rehaussée et une pondération plus forte, aboutissant à une indemnité principale significativement accrue. La cohérence globale tient à la fidélité aux comparables retenus et à l’ajustement morphologique explicite.
B. Les conséquences sur les indemnités et la portée
Au titre du remploi, l’arrêt s’aligne sur la formule usuelle. Il indique que « Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :
20 % entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros
15 % entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros
10 % au delà de 15 000 euros : 72 535 euros
soit 75 035 euros. » Et précise : « Cette somme sera allouée à la partie expropriée au titre de l’indemnité de remploi. »
Le raisonnement s’inscrit dans l’objectif de juste indemnité posé par les textes, tout en refusant les projections sur l’usage futur. Il offre une grille opératoire pour les évaluations en zones en mutation, où la desserte collective demeure incomplète. La décision illustre une méthode sobre, reproductible et respectueuse des exigences de sécurité juridique.
