Cour d’appel de Versailles, le 24 juin 2025, n°24/03807

Par un arrêt du 24 juin 2025, la cour d’appel de Versailles tranche un litige relatif à la décence d’un logement et aux conséquences financières d’un arriéré locatif. Un bail d’habitation a été conclu en 2019, un état des lieux d’entrée mentionnant un bon état. Des désordres allégués sont apparus ensuite, portant notamment sur le chauffage et la sécurité d’un garde-corps. La locataire a sollicité un diagnostic de décence, puis a quitté les lieux en 2021 avant d’assigner la bailleresse en responsabilité et indemnisation.

Le juge des contentieux de la protection a retenu un manquement du bailleur et accordé des dommages-intérêts et des frais. La bailleresse a interjeté appel, soutenant l’absence de faute et contestant la preuve du préjudice. La locataire a demandé la confirmation du principe et une augmentation du quantum. Le débat portait sur l’existence d’un manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent et sur l’évaluation du préjudice de jouissance, ainsi que sur la preuve et l’imputation d’un arriéré locatif déduction faite du dépôt de garantie. La cour confirme le principe de responsabilité du bailleur mais réduit l’indemnité à 1 800 euros, admet une créance locative après déduction du dépôt, ordonne la compensation et partage les dépens d’appel.

I. L’appréciation du manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent

A. Le standard normatif et son ancrage en obligation de résultat

La cour fonde son contrôle sur les textes de référence rappelés en des termes clairs. Elle énonce d’abord: « Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » Elle ajoute encore: « En outre, l’article 1719 du code civil oblige le bailleur à faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail. »

La qualification emporte une exigence accrue, que l’arrêt formule explicitement: « L’obligation de délivrer au locataire un logement décent étant une obligation de résultat, elle ne cesse qu’en cas de force majeure. » Cette affirmation s’inscrit dans la ligne de la troisième chambre civile, régulièrement mobilisée par la pratique. Elle détermine l’office du juge, qui vérifie l’existence du trouble et son imputabilité au bailleur, puis en déduit les conséquences indemnitaires.

L’arrêt précise en effet la nature de la sanction selon une logique de causalité et de proportion: « Le manquement du bailleur à ces obligations peut être sanctionné, si le preneur démontre l’existence d’un trouble de jouissance, par sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, évalués en fonction de la gravité, de l’intensité et de la durée du trouble. » L’architecture est ainsi complète: obligation de résultat, charge probatoire du trouble, et évaluation du quantum au regard de critères concrètement appréciés.

B. L’appréciation concrète des désordres et la mesure du préjudice de jouissance

Le dossier faisait ressortir une insuffisance du chauffage dans la pièce principale, l’absence de chauffage en comble, et une non-conformité du garde-corps. La cour retient que ces éléments caractérisent le manquement à l’obligation d’assurer la jouissance paisible, même si l’indécence structurelle n’est pas démontrée à un niveau élevé. Elle souligne, de manière nuancée, que l’exonération ne peut résulter ni de la satisfaction d’une locataire ultérieure ni d’un défaut d’information antérieur, dès lors que l’obligation demeure de résultat.

La modulation du quantum répond toutefois à des facteurs objectifs. D’une part, la cour relève que l’expertise amiable et les pièces produites ne montrent pas une intensité forte du trouble, en particulier au titre des traces d’humidité. D’autre part, elle écarte un lien médicalement établi avec certitude, faute d’éléments probants suffisants. Elle le dit dans une formule de méthode, tournée vers la preuve et son insuffisance: « Il n’est pas établi par la bailleresse que les menus désordres constatés seraient imputables à un défaut d’entretien ou à un manque d’aération par la locataire des lieux donnés à bail. »

Enfin, l’attitude du preneur peut influer sur l’indemnisation, sans rompre le lien de causalité ni éteindre la responsabilité. L’arrêt le consacre sobrement: « Tout en constatant l’indécence des lieux, le juge peut refuser de dédommager un locataire, ou réduire son indemnisation, dès lors qu’il relève un comportement fautif de sa part. » En l’espèce, la réduction à 1 800 euros traduit cette conciliation entre principe de responsabilité et mesure du dommage réellement établi.

II. Les demandes pécuniaires et leur articulation procédurale

A. La charge de la preuve du paiement et l’exigibilité de l’arriéré

La cour rappelle la règle, essentielle en pratique locative, tenant à la charge du paiement des loyers et charges et à la preuve corrélative. Le texte est cité dans sa lettre même: l’article 7, a), oblige le locataire à « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ». La décision ajoute que la preuve du paiement lui incombe, ce qui gouverne l’issue du débat lorsqu’un décompte de loyers crédible est versé et non utilement contredit.

Appliquée au cas, cette grille conduit à retenir l’arriéré réclamé, non valablement contesté par des justificatifs probants. Le juge d’appel reste toutefois attentif à l’économie d’ensemble de la relation contractuelle et à l’imputation des sommes connexes, afin d’éviter toute double charge ou enrichissement indu.

B. Le dépôt de garantie, sa restitution et la compensation des créances

Le dépôt de garantie suit sa logique propre, organisée par l’article 22 de la loi de 1989. La cour reprend la lettre du texte, en des termes dépourvus d’ambiguïté: le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire. » À défaut de démonstration de dégradations locatives imputables, aucune retenue ne se justifie, et la somme doit être déduite du solde des loyers dus.

La décision opère en conséquence la déduction du dépôt et fixe une créance nette, puis ordonne la compensation des créances réciproques. Ce réglage financier, d’une grande clarté, évite des mouvements de fonds inutiles et met fin au litige sous un angle opérationnel. Le refus des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le partage par moitié des dépens d’appel s’expliquent par la succombance partagée, sans excès de part ni d’autre dans la conduite de l’instance.

L’arrêt de la cour d’appel de Versailles assure ainsi un équilibre entre l’affirmation d’un standard protecteur, précisément rappelé, et l’exacte mesure d’un préjudice de jouissance établi mais d’intensité limitée. Une fois la responsabilité encadrée, il ordonne avec pragmatisme la liquidation des comptes locatifs, dans le respect des règles de preuve et de restitution, tout en ménageant une issue procédurale lisible.