Cour d’appel de Versailles, le 27 juin 2024, n°22/04856

Cour d’appel de Versailles, chambre civile, rendant son arrêt le 27 juin 2024. Des investisseurs ayant acquis des lots dans une résidence pour personnes âgées poursuivaient en responsabilité la société venderesse et la société gestionnaire. Ils leur reprochaient des manquements à l’obligation d’information et à la garantie d’une exploitation pérenne en EHPAD. La cour devait statuer sur des fins de non-recevoir et sur le fond des demandes indemnitaires après un désistement partiel des appelants. Elle rejette les fins de non-recevoir mais déboute les investisseurs de leurs demandes au fond.

Recevabilité de l’action des investisseurs

La cour écarte les fins de non-recevoir fondées sur l’absence de qualité et d’intérêt à agir. Elle confirme également que la prescription de l’action n’était pas acquise.

Qualité et intérêt à agir des sous-acquéreurs
L’existence du droit d’agir s’apprécie à la date de la demande introductive d’instance. « Il ne peut pas être remis en cause par l’effet de circonstances postérieures » (Motifs). La cour admet l’action directe des sous-acquéreurs contre le vendeur initial. Elle infirme donc le jugement pour deux sociétés ayant acquis leurs lots par l’intermédiaire d’un tiers. La qualité et l’intérêt découlent de l’existence alléguée d’un dommage. Cette solution consolide l’action directe des sous-acquéreurs en responsabilité contractuelle. Elle assure une protection efficace des chaînes de transmission de droits.

Point de départ du délai de prescription
La cour retient que le délai a couru à compter de la connaissance certaine du dommage. « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (Motifs, art. 2224 C. civ.). En l’espèce, cette connaissance date de la réponse de l’ARS le 26 décembre 2016. La prescription d’une action en responsabilité ne court qu’à compter de la révélation du dommage à la victipe. Cette analyse protège le créancier ignorant des faits lui permettant d’agir. Elle rejoint la solution dégagée par d’autres juridictions sur le point de départ de la prescription.

Absence de manquements contractuels établis

La cour examine les obligations pesant sur les sociétés défenderesses. Elle estime qu’aucune faute n’est caractérisée en l’absence de preuve suffisante.

Étendue limitée des obligations d’information et de garantie
Les actes de vente et de bail désignaient une « résidence pour personnes âgées ». Aucune clause ne garantissait une exploitation pérenne sous forme d’EHPAD. « Aucune disposition dans ces actes ne précisait ou même ne laissait croire que la résidence serait exploitée sous forme d’EHPAD de façon pérenne » (Motifs). L’obligation de délivrance a été respectée. Le bail était conclu pour neuf ans sans droit au renouvellement au profit du bailleur. Les intimées n’ont donc pas manqué à leur obligation de garantie. Cette interprétation restrictive sécurise les professionnels vendeurs. Elle rappelle que les garanties doivent être expressément stipulées.

Caractère public des informations et absence de causalité
Les règles sur la titularité de l’autorisation d’exploitation découlent du code de l’action sociale. Elles sont donc publiques et non des particularités du projet. « Ces informations sont donc publiques pour découler du code de l’action sociale et des familles » (Motifs). Les investisseurs étaient accompagnés de conseils et devaient procéder à une analyse minimale. La preuve d’un lien de causalité entre un défaut de conseil et le préjudice n’est pas rapportée. Cette exigence de preuve de la causalité protège le débiteur de l’obligation d’information. Elle renforce la responsabilisation de l’investisseur accompagné de professionnels.