Cour d’appel de Versailles, le 3 septembre 2025, n°23/03720

La Cour d’appel de Versailles, 3 septembre 2025, statue sur le recouvrement de charges de copropriété réclamées à des indivisaires d’un lot, après un rejet en première instance pour défaut de preuve. Le Tribunal de proximité de Sannois, 30 mars 2023, avait débouté le syndicat, faute de procès-verbaux d’approbation de certains exercices, et l’avait condamné aux dépens. En appel, le demandeur complète le dossier, produit les procès-verbaux manquants et sollicite une condamnation solidaire, des dommages-intérêts et l’article 700, tandis qu’un indivisaire conteste le quantum et demande une limitation à sa quote-part. La cour réforme partiellement, fixe un arriéré net actualisé à 2 887,72 euros au 1er janvier 2021, et écarte la solidarité faute de clause opposable. L’arrêt précise encore le régime procédural applicable à l’office du juge d’appel, la charge de la preuve, et l’exclusion de frais non justifiés.

La question posée porte d’abord sur les conditions probatoires d’exigibilité des charges et sur l’assiette des sommes recouvrables, ensuite sur l’étendue de l’obligation des coïndivisaires et l’aménagement judiciaire des modalités de paiement. La cour répond en deux temps en affirmant la rigueur probatoire du recouvrement, puis en encadrant la condamnation des indivisaires, hors solidarité, avec intérêts et délais.

I. L’exigibilité des charges et le contrôle de l’assiette de la créance

A. Le rappel des exigences probatoires et l’office du juge d’appel
La cour réaffirme la stricte délimitation de son office en rappelant que « la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ». Elle ajoute encore que « les demandes tendant à voir la Cour ‘dire’, ‘juger’, ‘donner acte’, ‘déclarer’, ‘constater’, ‘accueillir’ et ‘recevoir’ […] ne constituent pas des prétentions ». Cette mise au point encadre la discussion et recentre le contentieux sur les chefs opérants.

Le cœur du contrôle porte sur l’exigibilité des sommes au regard de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile. La juridiction d’appel sanctionne l’insuffisance initiale de preuve, puis tient compte des pièces complémentaires versées en cause d’appel, notamment les procès-verbaux d’approbation des exercices litigieux et les appels de fonds. Elle adopte une ligne pédagogique, distingue les postes justifiés, et écarte ce qui n’est pas opposable, conformément à la charge probatoire pesant sur le créancier des charges.

B. La recomposition du décompte et l’exclusion des frais non justifiés
Après avoir intégré une condamnation antérieure et ses frais d’exécution, et après avoir ventilé provisions, régularisations et paiement intervenu, la cour fixe le solde dû. Elle retient une méthode prudente, retranche les relances et mises en demeure non justifiées, et vérifie la corrélation entre votes d’assemblée, appels et régularisations. La démarche se veut réaliste et protectionnelle, afin de cantonner la dette au périmètre légalement et conventionnellement fondé.

Le résultat du calcul est expressément acté: « Dès lors, le total des charges de copropriété impayées, arrêté au 1er janvier 2021, appel de fonds du 1er trimestre 2021 inclus, s’élève à (3 574,46 + 9 313,26 – 10 000) = 2 887,72 euros. » Cette précision conforte l’intelligibilité du quantum, servant de base à la condamnation. L’assiette, ainsi purgée des postes non opposables, prévient tout enrichissement indu et rappelle l’exigence de traçabilité des pièces de recouvrement.

II. L’obligation des coïndivisaires et ses modalités d’exécution

A. L’absence de solidarité faute de clause et la répartition des condamnations
La juridiction d’appel refuse la solidarité demandée en relevant l’absence de base conventionnelle opposable. Cette solution s’inscrit dans le principe selon lequel la solidarité ne se présume pas, et requiert, à défaut de texte spécial, une stipulation claire, notamment au règlement de copropriété. L’arrêt procède alors à une condamnation de chaque coïndivisaire à un quart du solde, en cohérence avec les éléments du dossier disponibles au jour où il statue.

La logique est doublement pragmatique et sécurisée. Pragmatique, car elle tient compte de l’insuffisance probatoire sur les quotes-parts exactes alléguées. Sécurisée, car elle évite de faire peser sur un seul indivisaire une charge supérieure à ce qui est démontré, tout en garantissant l’effectivité du recouvrement. La solution reflète un équilibre entre l’intérêt collectif du syndicat et la protection des débiteurs indivis.

B. Les intérêts, délais de paiement et frais irrépétibles
Le point de départ des intérêts est précisé avec rigueur. La cour énonce: « Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à savoir le 18 octobre 2021. » Cette fixation respecte la finalité réparatrice de l’intérêt légal et s’accorde avec la temporalité procédurale retenue.

L’aménagement des modalités de paiement repose sur le texte. La cour rappelle que « Il résulte de l’article 1343-5 du code civil que ‘le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues’. » Elle accorde des délais en présence d’une impécuniosité justifiée et d’une information défaillante, ce qui traduit une juste appréciation des intérêts en présence. Sur les frais irrépétibles, l’arrêt conclut que « Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et à dire n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile », avant d’opérer une répartition pragmatique des dépens et une allocation mesurée en cause d’appel. L’ensemble dessine un cadre d’exécution proportionné, conciliant efficacité du recouvrement et tempérament judiciaire.