Par un arrêt de la Cour d’appel de Versailles du 4 septembre 2025, la juridiction tranche un litige né d’une vente en l’état futur d’achèvement comportant une clause résolutoire. Un acquéreur avait refusé de régler un appel de fonds correspondant à l’étape « fin de plancher haut du rez-de-chaussée », tandis que le vendeur, professionnel, avait délivré commandement et poursuivi la résolution du contrat. La contestation portait sur la validité de la clause « si bon semble au vendeur », l’exception d’inexécution, l’allégation de mauvaise foi et une prétendue renonciation tacite à la clause.
Les faits utiles tiennent à la signature d’un contrat de VEFA au mois d’août 2023, à un premier versement comptant substantiel, puis à un appel de fonds d’octobre 2023, resté impayé malgré relances, mise en demeure et commandement de payer. L’acquéreur soutenait que l’appel n’était pas justifié par l’avancement, dénonçait le caractère déséquilibré de la clause résolutoire et imputait au vendeur un usage déloyal du mécanisme. Le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre, par ordonnance du 8 octobre 2024, avait constaté la résolution, ordonné la restitution des sommes versées et alloué une provision au titre de l’indemnité contractuelle.
En appel, l’acquéreur sollicitait l’infirmation, la poursuite de la vente et le rejet des demandes adverses. Le vendeur requérait la confirmation, l’extension aux pénalités de retard et l’allocation de frais. La cour rappelle d’abord que « la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l’urgence, peut constater l’acquisition de la clause résolutoire […] lorsque sa mise en ’uvre ne souffre d’aucune contestation sérieuse ». Elle retient ensuite que la clause litigieuse est valable, que l’exception d’inexécution n’a pas été judiciairement invoquée dans le délai légal, et qu’aucun élément ne caractérise une renonciation non équivoque. Elle confirme l’ordonnance, tout en ajoutant une provision au titre des pénalités contractuelles.
I — La validité et la mise en œuvre de la clause résolutoire en VEFA
A — La portée de la stipulation « si bon semble au vendeur »
La cour restitue la clause centrale du contrat, qui prévoyait que « il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son exacte échéance d’une somme quelconque formant partie du prix de la présente vente, celle-ci sera résolue de plein droit si bon semble au vendeur, un mois après commandement de payer demeuré infructueux ». Elle souligne que « cette clause, qui correspond bien à la définition d’une “clause résolutoire de plein droit”, est à l’évidence valable dès lors que les textes de loi l’envisagent ». La formule « si bon semble » ne rend pas la résolution potestative, car son déclenchement demeure conditionné par un impayé constaté et un commandement resté infructueux pendant un mois.
La juridiction insiste sur l’économie de la clause et son équilibre normatif. Loin d’instaurer un arbitraire, la mention litigieuse « n’est qu’une précision permettant au vendeur, si les conditions sont réunies, le cas échéant de ne pas la faire jouer ». Elle ajoute que « cette absence d’automaticité, favorable à l’acquéreur, ne saurait dès lors caractériser un quelconque déséquilibre en sa défaveur ». Le moyen tiré du droit de la consommation, fondé sur l’idée de déséquilibre significatif, échoue ainsi faute d’atteindre le seuil de sérieux exigé en référé.
Cette approche confirme la hiérarchie des normes spéciales applicables à la VEFA. L’article L. 261-13 du code de la construction et de l’habitation encadre la résolution de plein droit, en la subordonnant à un commandement resté sans effet durant un mois. La clause est donc adossée à un régime légal qui tempère son efficacité par des garanties procédurales. Le grief d’un déséquilibre structurel cède devant l’architecture protectrice du texte spécial applicable.
B — L’office du juge des référés et l’exigence d’une contestation sérieuse
La cour rappelle d’abord le cadre de l’article 834 du code de procédure civile. Elle énonce que « la juridiction des référés […] peut constater l’acquisition de la clause résolutoire […] lorsque sa mise en ’uvre ne souffre d’aucune contestation sérieuse ». Elle vérifie ensuite, de manière concrète, que l’appel de fonds litigieux était appuyé par une attestation du maître d’œuvre, conformément à la stipulation selon laquelle « l’avancement des travaux sera suffisamment justifié par une attestation du maître d’oeuvre du chantier ». La correction d’une « coquille » intervenue lors d’un premier envoi mal libellé renforce la lisibilité de la séquence contractuelle et prive de substance l’argument d’un appel anticipé.
S’agissant du grief de mauvaise foi, la cour relève l’envoi de photographies d’avancement en réponse aux sollicitations de l’acquéreur et l’absence de réaction utile à ces éléments. Elle en déduit que la déloyauté alléguée n’est pas établie « avec l’évidence requise en référé ». La contestation relative à une prétendue renonciation tacite est aussi écartée. La juridiction estime que l’envoi d’un nouvel appel de fonds postérieur à l’acquisition de la clause « ne peut valoir renonciation tacite […] une telle renonciation n’était pas en l’espèce dépourvue d’équivoque ». Les conditions de la contestation sérieuse ne sont pas réunies.
Cette appréciation cohérente de l’office du juge d’évidence conforte la solution de première instance. La cour conclut, dans une formule nette, que « le moyen tiré de l’absence de validité de la clause résolutoire doit être écarté comme insuffisamment sérieux ». La mécanique résolutoire pouvait donc être constatée en référé, sans instruction probatoire lourde.
II — Les limites opposables par l’acquéreur et leurs conditions
A — L’exception d’inexécution et l’impératif de saisine dans le mois
La décision applique un principe constant de la matière. Elle retient que « par application de l’article L. 261-13 du code de la construction et de l’habitation, les acquéreurs d’un immeuble à construire qui, pour ne pas régler les causes d’un commandement de payer qui leur a été notifié, opposent une exception d’inexécution, doivent saisir le juge dans le délai d’un mois […] à défaut de quoi la clause résolutoire est acquise de plein droit (3e Civ., 18 janvier 2006 […] réaffirmé par 3e Civ., 22 septembre 2009) ». L’absence de saisine dans le délai légal ferme la voie de l’exception et permet l’acquisition du jeu résolutoire.
La cour constate précisément que l’acquéreur n’a pas saisi le juge dans le mois suivant le commandement. Elle juge qu’il « n’est désormais plus fondé à opposer une telle exception », ce qui rend surabondante toute discussion sur le bien-fondé technique de l’appel de fonds. L’attestation du maître d’œuvre, jointe à l’appel, satisfaisait en outre l’exigence probatoire contractuelle. Dans ce cadre strict, l’exception d’inexécution ne pouvait prospérer.
La solution confirme la rigueur du régime spécial de la VEFA, qui internalise le contrôle des appels de fonds par l’attestation de maîtrise d’œuvre et par la voie du référé-suspension. La charge de l’initiative contentieuse appartient à l’acquéreur, dans un délai bref et préfix, afin de préserver la sécurité du financement de l’opération.
B — Bonne foi, renonciation tacite et incidence des demandes accessoires
L’argument de mauvaise foi est rejeté pour défaut d’évidence, la cour rappelant les réponses apportées à l’acquéreur et l’insuffisance des éléments contraires. L’argument de renonciation tacite est aussi écarté au regard de la chronologie des relances, du commandement et de l’assignation en référé, la juridiction relevant que la prétendue renonciation n’était pas « dépourvue d’équivoque ». La dynamique procédurale, continue et cohérente, est incompatible avec un abandon du bénéfice de la clause.
La décision contient enfin une précision de procédure civile qui en renforce la portée pratique. La cour rappelle, au visa de l’article 954, que « la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ». Constatant l’absence de prétention adverse, au dispositif, pour s’opposer aux pénalités de retard, elle accorde la provision sollicitée. Sans excès, elle précise que cette pénalité contractuelle « n’apparaît pas excessive » au regard des stipulations applicables et des manquements constatés.
La portée de cette articulation est double. Sur le fond, le contrôle des clauses en VEFA demeure gouverné par le texte spécial et par la preuve instrumentée de l’avancement. Sur la forme, la discipline du dispositif conditionne l’office de la cour, qui ne peut suppléer une prétention omise. Cette rigueur procédurale favorise la clarté des débats et sécurise la liquidation des accessoires.
L’arrêt présente ainsi une ligne nette. La clause « si bon semble au vendeur » est sauve, car enchâssée dans un mécanisme légalement encadré et favorablement nuancé. La contestation sérieuse fait défaut, en présence d’un commandement régulier, d’une attestation de maître d’œuvre et d’une absence de saisine dans le mois. La précision procédurale relative au dispositif parachève l’économie de la décision, en commandant l’octroi des pénalités selon la demande dûment formulée.
