Rendue par la cour d’appel de Versailles le 4 septembre 2025, l’affaire oppose des bailleurs à leur locataire commerciale à propos d’un bail conclu en 2015. Des impayés ont conduit à un commandement visant la clause résolutoire, puis à une assignation en référé tendant à la résiliation et à l’expulsion. Par ordonnance du 12 septembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Nanterre a constaté l’acquisition de la clause au 30 juin 2023, ordonné l’expulsion, alloué une provision et fixé une indemnité d’occupation. Entre‑temps, le tribunal de commerce a ouvert un redressement judiciaire au bénéfice de la locataire, le 3 octobre 2024. Les organes de la procédure collective et la locataire ont interjeté appel, invoquant l’arrêt des poursuites, contestant le quantum et sollicitant une expertise sur des désordres allégués. Les bailleurs ont demandé la confirmation et la fixation de leur créance au passif.
La question de droit portait d’abord sur les effets du jugement d’ouverture sur une action en constatation d’acquisition de clause résolutoire non passée en force de chose jugée, et sur la possibilité de fixer au passif une créance issue d’une provision de référé. Elle concernait ensuite les conditions d’une mesure d’instruction in futurum sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, en présence de désordres rendant litigieuse la répartition des obligations locatives. La cour infirme pour l’essentiel, déclare irrecevables les demandes d’acquisition de la clause et de fixation au passif, et ordonne une expertise. Elle énonce que « le jugement d’ouverture d’une procédure collective “interrompt ou interdit toute action (…) 2° À la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.” » et précise que « à défaut de décision passée en force de chose jugée antérieurement à l’ouverture de la procédure collective, une demande (…) se heurte à l’interdiction des poursuites et doit être déclarée irrecevable ». S’agissant de la preuve, elle rappelle que « s’il existe un motif légitime (…) les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées » et constate que « ces éléments suffisent à caractériser le motif légitime ».
I. L’arrêt des poursuites et la clause résolutoire non jugée
A. La logique de l’interdiction des actions tendant à la résolution pour impayés
La cour applique l’article L. 622‑21, I du code de commerce, rappelé dans l’arrêt en ces termes: « le jugement d’ouverture d’une procédure collective “interrompt ou interdit toute action en justice (…) 2° À la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.” » L’effet est immédiat dès l’ouverture et frappe les actions en cours qui visent la constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire pour des impayés antérieurs. La solution protège l’égalité des créanciers, empêche une résiliation sélective perturbant la période d’observation, et reflète le renvoi de l’article L. 631‑14 pour le redressement judiciaire.
La cour ajoute une exigence de force de chose jugée préalable. Elle énonce: « à défaut de décision passée en force de chose jugée antérieurement à l’ouverture de la procédure collective, une demande tendant à la constatation en référé de l’acquisition d’une clause résolutoire (…) se heurte à l’interdiction des poursuites et doit être déclarée irrecevable. » Cette position dissipe l’ambiguïté entre l’acquisition contractuelle de plein droit et son constat judiciaire, en retenant que l’action en constatation demeure une poursuite prohibée tant que la décision n’est pas définitive. La cohérence est nette avec l’économie collective de la procédure et la suspension des voies d’exécution.
B. La fixation au passif et l’ineffectivité des provisions de référé
La cour juge « qu’une provision susceptible d’être accordée par le juge des référés n’étant par nature qu’une créance provisoire, ne peut faire l’objet d’une telle fixation, la demande concernant cette créance devant être soumise au juge‑commissaire ». Elle précise au préalable « que seules les condamnations prononcées par le juge du fond peuvent faire l’objet d’une fixation au passif ». Le rappel des compétences du juge‑commissaire s’accorde avec la centralisation de la vérification des créances et la caducité des voies individuelles après déclaration.
La portée pratique est déterminante pour les bailleurs. Ils doivent déclarer leurs créances nées avant l’ouverture, sans pouvoir obtenir en appel la fixation d’une provision de référé. La solution évite de contourner le circuit d’admission et la discussion contradictoire réservée à la procédure collective. Elle n’exclut pas, le cas échéant, la prise en compte d’une indemnité d’occupation postérieure dans le cadre des créances privilégiées, mais l’arrêt n’avait pas à trancher ce point dans ce référé.
II. L’expertise in futurum et la répartition des obligations locatives
A. Les critères du « motif légitime » et du procès plausible
La cour cite l’article 145 du code de procédure civile: « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction (…) peuvent être ordonnées ». Elle précise la méthode: « L’application de ces dispositions suppose (…) un procès non manifestement voué à l’échec (…) dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée. » Elle rappelle encore que « le demandeur (…) n’a pas à démontrer le bien‑fondé de l’action (…) mais (…) doit toutefois justifier de la véracité des éléments rendant crédibles les griefs allégués et plausible le procès en germe. »
Au regard de constats, attestations et rapports amiables, la cour constate la récurrence d’infiltrations et des désordres électriques substantiels, affectant l’exploitation du local. Elle retient que « ces éléments suffisent à caractériser le motif légitime (…) au regard de la persistance et de la gravité des infiltrations d’eau (…) et des désordres qui en résultent ». La mesure probatoire est ainsi utile, proportionnée et nécessaire, sans préjuger du fond du litige.
B. L’appréciation concrète des désordres et la neutralité de la mesure ordonnée
Le bail contenait des stipulations d’entretien mises à la charge du preneur. Toutefois, des indices sérieux situaient l’origine de certaines fuites dans les parties communes ou des lots tiers, ce qui ouvre la discussion sur l’obligation de délivrance et sur la répartition des charges de réparation. La cour en tire la conséquence que « même s’il existe un doute sur la répartition de la charge des réparations (…), l’existence d’un procès en germe n’est pas exclue ». Le choix d’une expertise à large mission évite un tranchant prématuré et éclaire le juge du fond.
La consignation est laissée à la charge du demandeur, ce qui tempère l’atteinte aux intérêts du bailleur. La mission couvre la description, l’origine, le chiffrage des remèdes et l’évaluation d’un éventuel préjudice de jouissance. Cette approche conserve la preuve dans un contexte où la solution dépend d’éléments techniques, et ménage la contradiction ultérieure. En cela, la décision s’inscrit dans une pratique constante du référé‑preuve, protectrice de l’efficacité du futur procès.
En définitive, l’arrêt articule clairement l’arrêt des poursuites avec la résiliation pour impayés non définitivement jugée et refuse la fixation au passif de créances provisoires, tout en facilitant l’établissement de la preuve des désordres par une expertise ciblée. Il renforce l’orthodoxie du droit des entreprises en difficulté et la rigueur des conditions de l’article 145, sans rigidifier la recherche de la vérité technique indispensable au règlement du litige locatif.
