Cour d’appel de Versailles, le 8 juillet 2025, n°23/03035

Par un arrêt rendu le 8 juillet 2025, la cour d’appel de Versailles (chambre civile 1-1) tranche un litige né d’une adjudication immobilière prononcée en 2002 et d’une revente intervenue en 2019. L’appelante, occupante du pavillon depuis l’origine, revendique la propriété à titre principal et invoque subsidiairement un enrichissement sans cause des intimés. La cour confirme le rejet de ces prétentions, après un contrôle serré de la preuve produite et des conditions du quasi-contrat.

Le bien litigieux a été adjugé par le tribunal de grande instance de Nanterre le 17 janvier 2002 dans le cadre d’une saisie immobilière. L’occupante est demeurée dans les lieux. Par acte authentique du 31 janvier 2019, les titulaires du droit issu de l’adjudication ont cédé le pavillon à une société civile immobilière, l’acte mentionnant une occupation sans droit ni titre, dont l’acquéreur déclarait assumer la charge. L’acquéreur a parallèlement engagé une procédure d’expulsion, suspendue par un sursis à statuer.

Sur le terrain déclaratif, l’occupante a assigné en 2019 devant le tribunal judiciaire de Nanterre pour voir reconnaître sa qualité de propriétaire, soutenant avoir financé le prix de l’adjudication au moyen d’un mécanisme de prête-nom, et, subsidiairement, obtenir une indemnité sur le fondement des articles 1303 et suivants du code civil. Par jugement du 6 avril 2023, le tribunal judiciaire de Nanterre a débouté l’ensemble de ses prétentions et statué sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile. L’appel a été interjeté le 4 mai 2023. Les intimés ont conclu à la confirmation, assortie de demandes indemnitaires.

La question posée à la cour d’appel est double. D’une part, l’appelante établit‑elle, au regard des règles de l’acquisition et de la preuve (art. 711 du code civil et art. 9 du code de procédure civile), la réalité d’une contre-lettre conférant la propriété malgré le titre d’adjudication et, partant, le bien‑fondé d’une action en revendication immobilière ? D’autre part, à défaut, les conditions de l’enrichissement injustifié sont-elles réunies, notamment l’appauvrissement de l’occupante, l’enrichissement corrélatif des intimés et l’absence de cause ? La cour répond négativement. Elle retient que « Les documents d’adjudication (pièce 5) ne démontrent manifestement pas qu’elle était l’acquéreur du bien en 2002 et qu’elle en a payé le prix » et que « L’existence de la contre-lettre qu’elle allègue n’est démontrée par aucun document probant ». Elle ajoute, au titre du chef subsidiaire, que « Le jugement sera confirmé de ce chef ». Les demandes indemnitaires adverses sont également écartées, la cour relevant que « Leurs demandes infondées seront rejetées et le jugement confirmé sur ces points », et rappelant que « Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ».

I – Le rejet de l’action en revendication et la rigueur probatoire en matière immobilière

A – La nécessité d’un titre et de preuves positives du paiement
L’action en revendication d’un immeuble exige la démonstration d’un droit réel préexistant et d’un titre opposable. Le rappel de l’article 711 du code civil s’inscrit dans cette logique, en ce qu’il commande l’identification du mode d’acquisition et la cohérence du titre invoqué. L’appelante soutenait avoir financé le prix de l’adjudication et se prévalait de diverses pièces hétérogènes, dont des courriers d’avocat, une photographie de billets et un avis de taxe foncière annoté. Le contrôle de la cour demeure strict et factuel. Elle relève que les pièces versées ne renversent pas la force probante du titre d’adjudication et de son souchier de règlement, qui retrace le paiement effectif du prix. La formule retenue est nette : « Les documents d’adjudication (pièce 5) ne démontrent manifestement pas qu’elle était l’acquéreur du bien en 2002 et qu’elle en a payé le prix ». En creux, ce considérant consacre l’exigence d’une preuve positive, contemporaine et concordante, spécialement lorsque le titre publié situe la propriété chez un tiers.

L’appréciation du juge du fond s’exerce ici en deux temps. Premièrement, les éléments invoqués sont qualifiés de non probants au regard du fardeau de l’article 9 du code de procédure civile. Deuxièmement, la preuve contraire au titre public, pour emporter la conviction, suppose des justificatifs bancaires et notariaux précis, faisant défaut en l’espèce. Cette rigueur protège la sécurité des transactions et l’autorité de l’adjudication, qui produit les effets d’une vente judiciaire et fonde la chaîne de propriété régulière.

B – L’inopérance d’une contre-lettre implicite portant sur un immeuble
L’argument tiré d’une contre-lettre implicite, c’est‑à‑dire d’une simulation sans écrit, heurte frontalement l’économie du droit immobilier. S’agissant d’un immeuble, une telle prétention exige, a minima, un écrit probant entre les intéressés et demeure inopposable aux tiers de bonne foi. La cour constate l’absence d’une telle preuve, en relevant que « L’existence de la contre-lettre qu’elle allègue n’est démontrée par aucun document probant ». Le constat est dépourvu d’ambiguïté : l’occupante ne justifie ni d’un accord de prête‑nom formalisé, ni d’un flux financier traçable rattachable au prix, ni d’un quelconque acte contredisant le titre publié.

Cette solution s’accorde avec la fonction instrumentale du formalisme en matière immobilière, qui structure la publicité foncière et la fiabilité des transmissions. Elle s’inscrit également dans l’économie de la preuve des actes juridiques, qui exige un support écrit pour des montants significatifs et pour des droits réels. En retenant que la démonstration proposée est « indigente », la cour conforte la décision entreprise et, partant, la cohérence de la chaîne de propriété. La conséquence est logique : la prétention principale est écartée et la confirmation s’impose « de ce chef ».

II – L’échec des demandes subsidiaires et accessoires

A – L’enrichissement injustifié : conditions non réunies et subsidiarité rappelée
Le fondement subsidiaire mobilisé par l’appelante suppose la réunion cumulative de l’enrichissement, de l’appauvrissement, du lien de corrélation et de l’absence de cause, sous le contrôle des articles 1303 et suivants du code civil. Le juge du fond avait rejeté cette voie. La cour adopte les motifs pertinents en l’absence de démonstration concrète d’un appauvrissement certain et d’un enrichissement parallèle des intimés. Les allégations d’investissements ou de paiements, non objectivées par des pièces financières contemporaines, ne satisfont pas à l’exigence probatoire. La solution est dépourvue d’équivoque : « Le jugement sera confirmé de ce chef ».

Cette appréciation s’inscrit dans la subsidiarité du quasi‑contrat, qui ne peut suppléer ni un droit de propriété non établi, ni corriger a posteriori une absence d’organisation contractuelle. En outre, la charge de la preuve demeure sur le demandeur, lequel doit préciser l’assiette, la période et la nature des dépenses prétendument génératrices d’un enrichissement. Faute de telles précisions étayées, l’action ne peut prospérer.

B – Rejet des demandes indemnitaires des intimés et traitement des frais
Les intimés sollicitaient, en défense, des dommages et intérêts pour préjudice moral et financier. La cour contrôle la réalité du dommage et son imputabilité, et constate la carence probatoire. La motivation est concise : « Leurs demandes infondées seront rejetées et le jugement confirmé sur ces points ». Cette symétrie dans l’exigence de preuve, des deux côtés du litige, renforce l’équilibre procédural et la cohérence de l’ensemble.

S’agissant des accessoires, la solution se déduit du sort des prétentions principales. La confirmation s’étend aux dépens et aux indemnités procédurales, la cour rappelant que « Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ». La répartition des frais et l’allocation d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 sanctionnent l’échec de l’appel, sans excès ni sévérité, conformément à l’équité ainsi invoquée.

L’arrêt commente avec clarté les standards probatoires applicables en matière de revendication immobilière et de quasi‑contrat. L’articulation entre sécurité des titres, charge de la preuve et subsidiarité des mécanismes correctifs y est affirmée, dans une motivation brève, précise et résolument factuelle.