Le 29 avril 2026, la Chambre des Urgences de la Cour d’appel d’Orléans (n°24/02689) était saisie d’un litige relatif à l’autorisation de vente d’un bien immobilier indivis. Un couple divorcé se trouve en indivision post-communautaire depuis la séparation intervenue en juillet 2016. L’un des indivisaires occupe seul le bien depuis dix ans. Le demandeur, reprochant à l’occupante son inertie et la dégradation des lieux, a sollicité l’autorisation de vendre seul le bien. Le premier juge avait rejeté sa demande, estimant qu’il ne justifiait ni d’une urgence ni d’un intérêt commun suffisant. Sur appel de ce jugement, la Cour d’appel devait déterminer si les conditions légales permettant à un indivisaire de passer seul un acte de vente étaient réunies. Elle a infirmé la décision, autorisé la vente, ordonné la libération sous astreinte et alloué des dommages-intérêts. La question de droit centrale porte sur les pouvoirs du juge d’autoriser un indivisaire à vendre seul un bien indivis, en application de l’article 815-5 du code civil, qui exige urgence et intérêt commun. La décision commentée illustre une application concrète de ces critères.
I. La reconnaissance des conditions d’urgence et d’intérêt commun justifiant la vente
A. La caractérisation de l’intérêt commun par la dégradation du bien et le préjudice économique
La Cour d’appel a inféré l’intérêt commun de l’état de dégradation avéré du bien indivis. Elle relève que le bien, estimé entre 210 000 et 220 000 euros en décembre 2021, n’était plus proposé qu’entre 150 000 et 160 000 euros en août 2024, soit une perte de valeur de près d’un tiers. L’agent immobilier a imputé cette baisse à une » forte dégradation des extérieurs « et au » retournement du marché « . Les clichés photographiques produits montrent une invasion de mousse, de mauvaises herbes et une piscine envahie de végétation. Ces éléments confirment, selon la cour, l’appréciation de l’agent. Elle en déduit que la » poursuite de cette dégradation va à l’encontre de l’intérêt commun « . Ainsi, le juge ne se contente pas d’une simple allégation d’inertie ; il objective le préjudice collectif subi par l’indivision, comme l’exige la jurisprudence. La Cour d’appel de Montpellier avait déjà jugé qu’ » il entre dans ses pouvoirs d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun « (27 février 2025, n°24/02614). Ici, l’intérêt commun est concrètement démontré par la dégradation matérielle et la perte financière.
B. L’urgence tirée de l’occupation exclusive prolongée et de l’accumulation des charges
L’urgence est caractérisée par une situation prolongée et préjudiciable. L’occupante a seul le bien depuis la séparation fixée au 24 juillet 2016, soit près de dix ans à la date de l’arrêt. Une indemnité d’occupation de 600 euros par mois avait été fixée à compter du 9 décembre 2020. Le demandeur expose que l’occupante était redevable de plus de 28 000 euros au 15 novembre 2024, montant qui ne cesse de croître. Par ailleurs, le demandeur continue de supporter seul le paiement de la taxe foncière. La Cour estime que l’urgence » s’évince d’une occupation continue des locaux par [l’occupante] depuis près de 10 années alors que [le demandeur] continue de supporter le paiement de la taxe foncière « . L’inertie de l’occupante, jointe à l’absence de perspective amiable (notaire sans réponse), crée une situation qui ne peut perdurer sans aggravation. La Cour d’appel de Besançon avait, dans un cas similaire, confirmé une décision autorisant la vente en retenant » l’intérêt pour les indivisaires et l’urgence qu’il y avait à procéder à la vente du bien, compte tenu des procédures d’exécution forcée engagées par le prêteur de deniers, ainsi que l’incompatibilité du maintien dans les lieux « (7 janvier 2025, n°23/00942). Ici, l’urgence est moins celle d’une saisie qu’une dégradation économique continue.
II. L’encadrement strict de l’autorisation et ses conséquences exécutoires
A. Une autorisation de vente assortie de garanties procédurales
La Cour d’appel ne donne pas une autorisation sans limites. Elle autorise le demandeur à signer » un ou plusieurs mandats de vente non exclusifs auprès d’agences immobilières « , ce qui préserve la possibilité pour l’autre indivisaire de mandater également un agent. Le prix de vente est fixé à 180 000 euros net vendeur, avec » faculté de baisse d’un tiers à défaut d’offre dans les trois mois « . Ce mécanisme d’abaissement progressif du prix garantit la réalisation effective de la vente tout en laissant une marge de négociation raisonnable. La décision démontre un équilibre entre la volonté de sortir de l’indivision et la protection des intérêts de l’occupante. En fixant un prix et en prévoyant une baisse échelonnée, la cour évite une braderie et sécurise la valeur du bien. Cette approche prudente s’inscrit dans la logique de l’article 815-5 et des décisions antérieures : le juge doit adapter sa décision aux circonstances.
B. Des mesures coercitives et indemnitaires pour garantir l’exécution
Pour assurer l’efficacité de son autorisation, la Cour assortit la libération du bien d’une astreinte de 60 euros par jour de retard passé un délai de trois mois après signification de l’arrêt. Cette astreinte, réduite par rapport à ce qui était peut-être sollicité, est un instrument classique pour contraindre l’occupant récalcitrant. En outre, la Cour condamne l’occupante à » payer à [demandeur] la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile « et aux dépens. Cette condamnation indemnise le demandeur des frais exposés et sanctionne la résistance abusive. L’arrêt prononce également la condamnation de l’occupante » à faire procéder à la remise du bien en son état antérieur « , ce qui rétablit l’intégrité du bien avant la vente. L’ensemble de ces mesures assure une exécution complète et dissuade toute obstruction. La portée de cette décision est claire : le juge des urgences peut, en cas de dégradation avérée et d’inertie prolongée, autoriser la vente d’un bien indivis avec un arsenal coercitif adéquat, sans attendre le partage judiciaire.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
Article 815-5 du Code civil En vigueur
Un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun.
Le juge ne peut, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier.
L’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Hassan KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.
