Par un arrêt du 29 avril 2026, la Cour d’appel d’Orléans, chambre des urgences (n°25/01294), était saisie d’un litige locatif. Un bail d’habitation avait été consenti par des bailleurs à un locataire principal. Une clause résolutoire était acquise depuis le 8 avril 2024. Le locataire principal avait quitté les lieux en juin 2023, mais n’avait donné congé que le 2 décembre 2024, avec effet au 2 mars 2025, et n’avait restitué les clés qu’au 1er septembre 2025. Deux personnes occupaient le logement de son chef : son ancienne compagne, qui avait souscrit un cautionnement solidaire, et leur fille. Un autre codébiteur figurait également dans la procédure.
Le juge des référés avait condamné solidairement le locataire principal, la caution et l’autre codébiteur au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation. En appel, la caution contestait la validité de l’acte de cautionnement pour irrégularité formelle. Le locataire principal soutenait qu’ayant libéré les lieux avant la résolution, il ne pouvait être condamné à une indemnité d’occupation postérieure. L’autre codébiteur élevait des contestations de fond. Les bailleurs s’en rapportaient sur la validité du cautionnement.
La question de droit était de savoir si, en référé provision, le juge pouvait écarter des contestations relatives à la régularité d’un cautionnement et à la qualité d’occupant pour accorder une provision. La cour a retenu que l’acte de cautionnement était » manifestement conforme au texte de l’article 22‑1 de la loi du 6 juillet 1989 en sa rédaction en vigueur au moment de la signature « et ne comportait » aucune irrégularité manifeste « , de sorte que l’obligation de la caution n’était pas sérieusement contestable. Elle a confirmé l’ordonnance pour la caution et le locataire principal, mais a dit n’y avoir lieu à référé pour l’autre codébiteur, dont les contestations touchaient au fond.
La portée de cette décision invite à examiner d’abord la légitimité du recours au référé provision face à un cautionnement apparemment régulier, puis les limites du pouvoir du juge des référés lorsque des contestations sérieuses portent sur l’étendue des obligations.
I. La légitimité du référé provision face à un cautionnement formellement régulier
A. L’absence de contestation sérieuse démontrée par la conformité formelle de l’acte
Le juge des référés peut accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, la caution invoquait des irrégularités dans l’acte de cautionnement. La cour a écarté cette argumentation en relevant que l’acte était manifestement conforme aux exigences de l’article 22‑1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle n’a pas relevé de vice apparent. Cette appréciation est conforme à la jurisprudence selon laquelle » le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement « (Cour d’appel de Metz, 4 février 2025, n°23/01777). La simple allégation d’une irrégularité ne suffit pas à créer une contestation sérieuse si l’acte paraît en bonne et due forme. En retenant que » ce n’est pas l’obligation de [la caution] qui peut se heurter à des contestations sérieuses, mais les contestations qu’elle oppose à la validité de l’acte « , la cour distingue le fond de l’obligation des moyens de défense. Elle confirme ainsi le pouvoir du juge des référés d’apprécier sommairement la validité apparente d’un cautionnement, sans entrer dans l’examen approfondi de ses conditions de formation, réservé au juge du fond.
B. Le rejet des délais de paiement pour une caution dont l’obligation n’est pas sérieusement contestable
La caution sollicitait des délais de paiement. La cour les a refusés en considérant qu’elle n’était pas la seule débitrice et eu égard à l’ancienneté de la dette. Ce refus s’inscrit dans la logique du référé provision : si l’obligation n’est pas contestable sérieusement, le juge peut ordonner le paiement immédiat, sans octroyer de délais qui allongeraient la procédure. La cour ne s’est pas fondée sur la situation personnelle de la caution, mais sur l’absence de contestation sérieuse. En cela, elle respecte la règle selon laquelle le juge des référés ne peut accorder des délais que dans le cadre d’une obligation contestable. L’ancienneté de la dette exclut en outre toute urgence à différer le paiement. Cette solution est cohérente avec le caractère provisionnel de la décision.
II. Les limites du pouvoir du juge des référés face à des contestations relevant du fond
A. L’inopposabilité aux bailleurs des contestations du locataire principal sur l’indemnité d’occupation
Le locataire principal soutenait qu’ayant quitté les lieux en juin 2023, il ne pouvait être condamné à une indemnité d’occupation après la résolution du bail intervenue le 8 avril 2024. La cour a écarté cette contestation en relevant qu’il n’avait donné congé que le 2 décembre 2024, avec effet au 2 mars 2025, et qu’il n’avait pas restitué les clés avant le 1er septembre 2025. Elle en déduit que » du fait qu’il était le seul titulaire du bail, et du fait qu’il n’a visiblement opéré aucune démarche envers les bailleurs en vue de procéder aux modifications nécessaires relativement à cette titularité, [les occupants] doivent être considérées comme occupants de son chef jusqu’à la restitution des clés « . Ainsi, ses contestations » ont trait aux comptes à faire entre lui-même et les autres occupants, mais ne sont pas opposables aux bailleurs « . Cette analyse empêche que le locataire principal échappe à son obligation d’indemnité d’occupation en invoquant la présence d’occupants sans droit qu’il a lui-même introduits. Le juge des référés peut retenir ce raisonnement sommaire sans excéder ses pouvoirs, car la contestation porte sur un compte à faire entre tiers, non sur l’existence de l’obligation envers les bailleurs.
B. L’exclusion du référé pour les contestations relatives à la qualité de codébiteur
En ce qui concerne l’autre codébiteur, la cour a infirmé l’ordonnance et dit n’y avoir lieu à référé. Elle motive sa décision en indiquant que » les contestations [de cette personne] ont trait au fond du litige « . Elle refuse donc de trancher des questions qui dépassent la compétence du juge des référés, car elles impliquent une appréciation approfondie de la qualité de codébiteur. Cette position est classique : le référé n’est pas adapté pour résoudre des contestations sérieuses qui exigent un débat au fond. La cour rappelle ainsi les limites de son propre pouvoir. Elle renvoie les parties à se pourvoir sur ce point. Cette solution illustre le partage des rôles entre le juge de l’évidence et le juge du fond, le premier ne pouvant se prononcer que sur les obligations non sérieusement contestables.
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