Cour d’appel, le 1 juillet 2025, n°23/04869

Cour d’appel de Paris, 1er juillet 2025, l’arrêt tranche la validité d’un congé pour reprise notifié dans le cadre d’un bail d’habitation. Le litige oppose un bailleur, ayant délivré en 2021 un congé pour habiter, aux locataires qui contestent la régularité et la sincérité de cette reprise.

Le bail, conclu en 2007 sur un logement à usage d’habitation, a donné lieu à un congé pour reprise fondé sur l’occupation personnelle du bien. Le bailleur invoquait un besoin d’habiter effectif, dans un contexte de dégradation du logement d’hébergement et de nécessité d’assistance au quotidien.

Par jugement du 6 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a annulé le congé et alloué une indemnité aux locataires. Le bailleur a interjeté appel en sollicitant la validation du congé, l’expulsion, l’indemnité d’occupation et des dommages-intérêts, tandis que les locataires demandaient la confirmation, des délais et l’aggravation de l’indemnisation.

La question posée concernait l’étendue des exigences de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, relatives au caractère réel et sérieux de la décision de reprise. Le texte impose que « Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. » La cour retient que « Il est constant que ce congé a bien été délivré dans le délai de six mois prévu par la loi » et procède à un contrôle de la sincérité au regard des pièces versées. Elle décide finalement: « Statuant à nouveau, il y a lieu de valider ledit congé. »

I. Le contrôle de la reprise pour habiter

A. Conditions légales et examen de sincérité

La cour rappelle la finalité de la loi, en des termes clairs et directifs, orientant le contrôle du juge. Elle énonce que « Les exigences de la loi ont pour finalité que le bailleur justifie de sa volonté sincère de reprendre le bien habité : il appartient donc au juge de rechercher si les pièces produites par les bailleurs permettent d’établir le caractère réel et sérieux du motif, ou plus généralement sa sincérité, ou si au contraire, la réalité du motif n’est pas établie. » Le contrôle s’opère ainsi sur un faisceau d’indices documentaires, sans rigidité probatoire.

Les juges du fond retiennent des éléments concordants: justificatifs de résidence principale hors du logement loué, indices économiques et fiscaux, et surtout la dégradation du logement d’hébergement par un sinistre d’eau, corroborée par un constat et un devis substantiel. Le besoin d’habiter le bien, pour une occupation pérenne et adaptée, se déduit d’une situation matérielle objectivée. La cour encadre néanmoins son office en affirmant que « la vérification du caractère réel et sérieux du congé ne saurait s’étendre à un contrôle d’opportunité. »

B. Effets immédiats de la validation

La régularité formelle acquise, la cour en tire les conséquences sur le titre d’occupation et la situation financière. Elle valide le congé et constate la déchéance du titre d’occupation à l’échéance du préavis légal, ordonnant l’expulsion avec les modalités d’usage. Sur les délais, l’arrêt précise sobrement qu’ »Il n’y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. »

S’agissant de l’occupation sans droit ni titre, la solution s’aligne sur le droit positif et la pratique. La cour décide que « L’indemnité mensuelle d’occupation due doit être fixée à une somme égale au montant du loyer dû, outre les charges, si le bail s’était poursuivi. » Elle déboute les locataires de leur demande indemnitaire et indemnise le bailleur au titre du préjudice moral né des retards subis pour récupérer son bien.

II. Valeur et portée de la solution

A. Une exigence probatoire pragmatique

La décision adopte une lecture pragmatique de l’article 15 I, centrée sur la sincérité, appréciée au regard d’éléments matériels multiples. L’office du juge consiste à vérifier la cohérence d’ensemble, plutôt qu’à rechercher une preuve irréfragable, la loi imposant une justification crédible du projet d’habiter. La possibilité de produire des pièces postérieures, mais éclairant la situation à la date du congé, renforce un contrôle réaliste et efficace.

Ce cadre préserve l’équilibre voulu par le législateur entre protection du domicile des locataires et droit du bailleur d’habiter son bien. L’arrêt insiste sur la nécessité d’un besoin d’habitation avéré, sans glissement vers l’opportunité, ce qui sécurise l’analyse. La référence directe à l’exigence de sincérité, détachée d’un formalisme excessif, s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante et lisible pour les praticiens.

B. Incidences contentieuses et perspectives pratiques

La solution invite les bailleurs à documenter rigoureusement le motif d’habiter dès la délivrance du congé, en constituant un dossier cohérent. Les pièces relatives à la résidence principale, à l’état des logements en présence et aux besoins effectifs d’habitation demeurent décisives. Les locataires, pour leur part, ne pourront utilement contester que par la démonstration d’incohérences ou de contradictions affectant la réalité du projet.

La portée de l’arrêt se manifeste aussi sur les conséquences financières et procédurales. Le rappel du délai légal d’expulsion protège un temps minimal de préparation, tandis que l’indemnité d’occupation indexée sur le loyer assure la neutralité économique de la période transitoire. Une telle articulation limite les effets d’aubaine et favorise la prévisibilité contentieuse, ce qui améliore la sécurité juridique des relations locatives.

En définitive, l’arrêt conforte une méthode en deux temps, claire et équilibrée: vérification stricte de la sincérité à partir d’indices objectivés, puis application mesurée des conséquences légales. La citation centrale, « Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise », résume la clé de voûte du contrôle. Elle est complétée, utilement, par l’énoncé selon lequel « Il est constant que ce congé a bien été délivré dans le délai de six mois prévu par la loi », garantissant la discipline procédurale attendue.