Cour d’appel, le 1 juillet 2025, n°23/08198

Cour d’appel de Paris, 1er juillet 2025, à propos d’un bail meublé, d’impayés persistants, d’une clause résolutoire activée et d’un effacement de dettes. Le litige oppose bailleurs et locataire autour des suites d’un commandement de payer, des effets d’un rétablissement personnel, et des conséquences postérieures à la libération des lieux.

Un bail meublé conclu en 2009 pour un loyer modeste a généré des arriérés importants, malgré un commandement de payer délivré en 2022 par les bailleurs. Le premier juge a constaté la résiliation de plein droit, condamné la locataire aux arriérés et à une indemnité d’occupation, et ordonné l’expulsion avec exécution provisoire.

En appel, la locataire a quitté les lieux en juin 2023, puis a obtenu des mesures imposant l’effacement de la dette locative, validées début 2024. En cause d’appel, la locataire visait l’infirmation des condamnations pécuniaires au regard de l’effacement, tandis que les bailleurs réclamaient indemnité majorée et clause pénale. La question portait sur l’effet d’un effacement de dettes locatives sur les condamnations civiles, la clause résolutoire et les accessoires après libération des lieux. La cour affirme que l’effacement ne vaut pas paiement, tout en rappelant la suspension légale des effets résolutoires et en ajustant indemnité d’occupation et clause pénale.

I. Effacement des dettes et subsistance des manquements

A. Effacement et non-paiement

La cour constate la validation des mesures et en déduit l’irrecevabilité des demandes en paiement au titre des arriérés visés par l’effacement. Elle motive ainsi: « Elle prive en conséquence les intimés, qui n’invoquent aucun recours contre cette décision, de toute possibilité d’obtenir sa condamnation à la lui payer ». L’arrêt précise toutefois, par une formule claire: « Il est toutefois constant que cet effacement n’équivaut pas à un paiement ». Ce rappel s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante de la deuxième chambre civile, à plusieurs dates rapprochées citées par la décision.

B. Suspension légale des effets résolutoires

L’arrêt rappelle ensuite le régime légal de la résiliation, dans le contexte des procédures de traitement du surendettement. « En tout état de cause, en vertu de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, les effets de l’acquisition de la clause résolutoire sont suspendus de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date des mesures imposant l’effacement et reprennent de plein droit si le locataire ne s’est pas acquitté de sa dette pendant ce délai ». La suspension de plein droit confère un répit normé, tout en ménageant une reprise automatique en cas de défaillance persistante sur la période de deux ans.

II. Indemnité d’occupation et clause pénale

A. Nature et calcul de l’indemnité d’occupation

Pour l’occupation postérieure à la résiliation, la cour retient une indemnité fondée sur la valeur contractuelle et non sur une évaluation autonome du préjudice. Elle le dit en ces termes: « sa nature mixte compensatoire et indemnitaire, conduit à fixer au montant du loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les provisions pour charges, et ce jusqu’au 3 juin 2023, date de libération des lieux ». La précision de la date terminale évite toute confusion avec la période déjà couverte par les loyers antérieurs, conformément à une logique de non-cumul.

B. Modération de la clause pénale

S’agissant de la clause pénale, l’arrêt combine le contrôle de proportionnalité de l’article 1231-5 et les effets pratiques de l’effacement confirmé. La motivation est explicite: « elle est, à la date du jugement entrepris, manifestement excessive eu égard au paiement d’une indemnité d’occupation qui indemnise déjà le préjudice subi par le bailleur, étant en outre observé qu’en l’espèce, vu l’effacement de la dette et la libération des lieux le 3 juin 2023, elle ne peut avoir pour but de contraindre le locataire à s’exécuter ». La solution consolide une lecture modératrice de la pénalité, et refuse toute surindemnisation lorsque l’indemnité d’occupation compense déjà la privation de jouissance.

Enfin, l’ajustement des dépens et frais irrépétibles corrige une contradiction antérieure, sans altérer l’équilibre général d’une décision protectrice et pragmatique.