Cour d’appel, le 1 juillet 2025, n°24/04020

Cour d’appel de Versailles, chambre civile 1-2, 1er juillet 2025, n° RG 24/04020. L’arrêt statue, par défaut, sur un contentieux locatif marqué par des désordres d’humidité. Des bailleurs avaient donné à bail un logement à une structure d’intermédiation, laquelle avait conventionné l’occupation avec un ménage dans le cadre Solibail. Des phénomènes d’humidité ont été signalés, un service communal d’hygiène a constaté une humidité importante, puis un relogement est intervenu avant restitution des lieux.

L’occupant a assigné l’intermédiaire ; celui-ci a appelé les bailleurs en garantie ; ces derniers ont mis en cause le syndicat des copropriétaires. Par jugement du 3 juin 2024, le juge des contentieux de la protection a indemnisé les troubles subis et a condamné les bailleurs à garantir l’intermédiaire. Les bailleurs ont interjeté appel, sollicitant l’infirmation, le rejet des demandes et des dommages contre l’intermédiaire ; les autres intimés ont conclu à la confirmation. La cour rappelle que « La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs ». En outre, « Le juge d’appel ne fait droit à l’appel que si celui-ci lui paraît fondé dans ses critiques de la décision rendue par les premiers juges. »

La question portait sur l’imputabilité des désordres, la qualification d’indécence et la répartition des obligations, avec une demande indemnitaire formée par les bailleurs.

I. La caractérisation des désordres et du trouble de jouissance

A. Constat d’indécence et preuve du trouble

Les éléments techniques versés aux débats n’ont pas été remis en cause en appel. La cour adopte la motivation du premier juge sur la matérialité des désordres. Il est retenu que « il ressort du rapport dressé par le service hygiène de la ville et des photographies versées aux débats que le logement est affecté d’une importante humidité, ce qui est de nature à le rendre indécent ». Cette appréciation objective répond aux critères de décence, en ce qu’elle se fonde sur un constat officiel et des preuves photographiques concordantes.

Le trouble de jouissance a été apprécié de manière graduée, selon l’extension des désordres et leur aggravation temporelle. La méthode retient des taux différenciés, appliqués à la valeur locative hors charges, sans prise en compte des prestations sociales. La cour approuve l’évaluation, qui articule constat technique, période d’exposition et ampleur du trouble, et isole un préjudice moral justifié par des certificats médicaux établissant une atteinte à la santé.

B. Absence d’imputabilité exclusive des occupants et rejet de la suroccupation

Les bailleurs invoquaient une aération insuffisante, l’obturation de bouches d’aération et un séchage de linge inadapté. La preuve d’un défaut d’entretien caractérisé n’est cependant pas rapportée, les pièces produites étant dactylographiées, non signées, et ne satisfaisant pas aux exigences probatoires de l’article 202 du code civil. La cour relève, en outre, l’absence de ventilation mécanique dans le logement, élément imputable au bailleur au titre des équipements, ce qui relativise la portée d’allégations relatives aux habitudes domestiques.

La motivation est claire : « Ainsi, contrairement à ce que soutiennent les propriétaires de l’appartement, la présence d’une humidité importante au sein du logement ne peut être imputée en totalité au seul comportement des occupants. » Le grief tiré d’une suroccupation est pareillement écarté, la surface utile répondant aux seuils réglementaires applicables. La cour tranche nettement : « Dans ces conditions, il ne peut être retenu une suroccupation du logement. » La réparation intègre cependant une modulation tenant partiellement compte du comportement des occupants, ce qui justifie la progression des taux retenus par périodes.

II. La répartition des obligations et l’économie du dispositif

A. La garantie des bailleurs envers l’intermédiaire

La cour replace le débat dans le cadre des articles 1719 et 1720 du code civil, qui gouvernent la délivrance conforme et les réparations non locatives. Elle rappelle que « L’obligation de délivrer un logement décent incombe au bailleur en application de l’article 1719 du code civil ». L’intermédiation locative ne transfère pas la charge structurelle d’assurer la décence, ni l’obligation d’exécuter les travaux nécessaires pour remédier à des désordres affectant la salubrité. L’intermédiaire, non propriétaire, est donc légitime à obtenir la garantie des bailleurs pour les condamnations prononcées à son encontre au profit de l’occupant.

La présence d’un courrier des services municipaux adressé aux bailleurs, consécutif aux constatations d’hygiène, corrobore l’imputation des manquements à l’obligation de délivrance conforme. L’articulation des responsabilités demeure classique : le cocontractant de l’occupant répond en premier lieu, puis se retourne contre le propriétaire au titre de la garantie. Le dispositif du premier juge est dès lors confirmé, sans altération, la chaîne contractuelle justifiant pleinement le relais de responsabilité.

B. Le rejet de la demande indemnitaire des bailleurs et les suites procédurales

La demande de dommages-intérêts formée par les bailleurs contre l’intermédiaire, nouvelle en appel, est en tout état écartée pour défaut de preuve d’un préjudice réparable et d’un lien causal déterminant. Les états des lieux d’entrée et de sortie décrivent un logement en état d’usage, après une occupation proche de onze années, et les travaux engagés relèvent principalement d’enduits, de peintures et de revêtements, sans démonstration d’une dégradation imputable à l’intermédiaire. La preuve d’une perte de loyers certaine, chiffrée et directement liée à une faute avérée, fait également défaut.

La cour confirme les chefs accessoires relatifs aux dépens et aux frais irrépétibles, au regard de l’économie de la solution et de la qualité de succombant des appelants. La formulation retenue, sobre et ferme, souligne la stabilité de l’ensemble : « Le jugement sera en conséquence confirmé de ces chefs. » L’arrêt ajoute les condamnations d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dans une répartition conforme à l’équité et à la situation économique respective des parties.

Ainsi se dessine une solution cohérente, qui articule la preuve des désordres, la caractérisation de l’indécence, et la répartition normative des charges entre l’intermédiaire et les bailleurs, tout en ajustant l’indemnisation au comportement des occupants sans en faire la cause exclusive.