La cour d’appel, dans un arrêt du 10 juillet 2025, statue sur un litige locatif opposant des bailleurs à leur locataire. Les premiers demandaient la résiliation du bail pour troubles du voisinage et impayés, ainsi que l’expulsion. Le locataire contestait ces griefs et sollicitait en retour la réalisation de travaux pour indécence du logement et l’allocation de dommages-intérêts. La juridiction d’appel rejette la demande de résiliation et condamne les bailleurs à exécuter des travaux et à indemniser partiellement le locataire pour trouble de jouissance.
Le rejet des demandes des bailleurs fondées sur le comportement du locataire
Le manquement à l’obligation de jouissance paisible n’est pas caractérisé. Les bailleurs invoquaient des troubles anormaux du voisinage causés par l’occupant. La cour estime que l’attestation produite est insuffisante, car « Les affirmations du témoin sont imprécises, ne mentionnant aucune date des faits rapportés » (Motifs). Elle relève aussi l’absence de réclamation des bailleurs sur plus de vingt ans. La réalité du trouble n’est donc pas démontrée, ce qui écarte ce fondement légal pour résilier le bail.
L’incident de paiement ancien ne justifie pas non plus la résiliation. Le locataire avait accumulé un arriéré significatif en 2019. La cour reconnaît ce manquement mais le juge insuffisamment grave pour prononcer la rupture. Elle considère que « l’incident survenu en 2019 n’apparaît pas suffisamment grave » (Motifs) au regard de son apurement et de l’ancienneté du bail. Cette solution rappelle que la résiliation pour défaut de paiement nécessite un manquement d’une certaine gravité, appréciée in concreto. La jurisprudence antérieure confirme cette exigence, en jugeant que l’exception d’inexécution « n’est admissible qu’en cas de manquement d’une gravité suffisante » (Cour d’appel de Versailles, le 10 mai 2022, n°21/01119). L’arrêt précise ainsi les conditions d’une sanction contractuelle proportionnée.
La condamnation des bailleurs pour manquements à leurs obligations légales
Les propriétaires sont tenus d’exécuter des travaux correctifs pour indécence. Le logement présente de multiples désordres, notamment de l’humidité, des moisissures et une installation électrique non conforme. L’expert conclut que « les critères de décence ne sont pas remplis » (Motifs). La cour impute ces désordres principalement aux bailleurs, malgré une part de responsabilité du locataire dans l’humidité ambiante. Elle les condamne donc à réaliser des travaux précis sous astreinte, affirmant leur obligation de délivrer et maintenir un logement décent.
Le locataire obtient une indemnisation partielle pour le trouble de jouissance subi. La cour retient que la situation « empêche le locataire de profiter pleinement des locaux » (Motifs) et génère un préjudice. Elle écarte cependant la demande pour défaut de décence, qui ne constitue pas un préjudice autonome. Elle évalue finalement les dommages-intérêts à 3 300 euros, en réduisant l’estimation de l’expert et en modulant la responsabilité. L’arrêt opère ainsi une distinction nette entre l’obligation de faire, sanctionnée par une injonction, et la réparation du préjudice subi, soumise à des preuves strictes.
Cet arrêt illustre l’exigence de preuve robuste pour obtenir la résiliation d’un bail, protégeant ainsi la stabilité du rapport locatif. Il rappelle également l’étendue des obligations de décence et d’entretien pesant sur les bailleurs, avec des sanctions civiles efficaces. La modulation des responsabilités pour les désordres complexes offre une grille d’analyse utile pour les litiges similaires.
