Cour d’appel, le 11 juillet 2025, n°24/11289

Cour d’appel de Paris, 11 juillet 2025. La juridiction se prononce sur la prescription d’actions en nullité d’une vente d’un emplacement loué et en responsabilité délictuelle. L’espèce naît de la cession, en 2006, d’un lot de parking occupé par une locataire, tandis qu’une cession distincte d’autres lots intervenue en 2007 a été partiellement annulée en 2018. La locataire assigne en 2023 pour obtenir l’annulation de la vente de 2006 et des dommages‑intérêts, alléguant une dissimulation prolongée de la cession.

Par ordonnance, le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Paris déclare l’action en nullité prescrite, rejette la fin de non‑recevoir du tiers au contrat faute de qualité, et admet la recevabilité de la demande indemnitaire. En appel, l’appelante soutient que la fraude paralyse toute prescription, ou à tout le moins en diffère le point de départ jusqu’en 2019. Les intimés opposent un point de départ acquis, au plus tard, en 2015. L’arrêt rappelle que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Il précise que la fraude alléguée « ne peut avoir pour effet d’exclure l’application des règles relatives à la prescription, mais seulement de reporter son point de départ ». Le point de départ est fixé à la date à laquelle la locataire a su que le lot avait été vendu, antérieure à 2018, de sorte que l’action engagée en 2023 est prescrite, tout comme la demande de dommages‑intérêts.

I – Le sens de la décision

A – Le cadre légal et la place de la fraude
Le raisonnement s’ancre dans l’article 2224 du code civil, la cour citant que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». La connaissance visée est factuelle, suffisante pour agir, non nécessairement exhaustive. La fraude ne supprime pas le délai, elle en infléchit seulement le départ lorsque l’ignorance procède d’une manœuvre efficace.

La cour énonce ainsi que la fraude « ne peut avoir pour effet d’exclure l’application des règles relatives à la prescription, mais seulement de reporter son point de départ ». Le contrôle porte alors sur l’existence d’éléments objectifs d’alerte et la possibilité raisonnable de vérification. Cette approche dissipe l’ambiguïté entretenue par l’adage fraus omnia corrumpit, en le circonscrivant à un effet de décalage du dies a quo.

B – L’application aux faits et l’identification du dies a quo
La juridiction retient que la locataire savait, au plus tard en 2015, que le lot avait été vendu, quand bien même l’identité précise de l’acquéreur ne lui aurait pas été indiquée. Elle souligne que cette identité « pouvait lui être transmise par le service de la publicité foncière », ce qui suffisait pour exercer l’action, la charge d’une vérification simple lui incombant alors. La cour en déduit « que le point de départ de cette action se situe au jour où elle a su que ce lot avait été vendu », sans exiger la révélation complète du parcours contractuel.

Le dispositif en découle logiquement: « son action engagée le 14 février 2023, soit plus de cinq ans après cette date, est donc prescrite ». La demande indemnitaire, adossée aux mêmes faits révélés au plus tard en 2015, subit une solution identique, la cour retenant qu’« il résulte des précédents motifs que dès le mois de février 2015 elle avait connaissance des faits », si bien que l’action « est également prescrite ». Enfin, l’exception de qualité est fermement rappelée: un tiers au contrat « n’a pas qualité à soulever cette fin de non-recevoir », la contestation de la nullité relevant des cocontractants.

II – Valeur et portée de la solution

A – Une cohérence renforcée du critère de connaissance
La solution confirme une lecture stricte et prévisible du critère de connaissance de l’article 2224. La connaissance de la vente suffit, à elle seule, à ouvrir le délai, même si l’identité de l’acquéreur demeure à parfaire par une simple consultation. Cette exigence responsabilise le titulaire du droit, sans ériger des obstacles excessifs, puisque la publicité foncière livre les données utiles de manière fiable.

La réduction de l’effet de la fraude à un décalage du point de départ concilie sécurité juridique et équité procédurale. La cour ne nie pas la gravité d’un comportement déloyal, mais elle l’intègre dans le mécanisme légal, sans créer une cause autonome d’imprescriptibilité. Cette position, constante, ferme la voie à une neutralisation indéfinie des délais par le seul grief de dissimulation.

B – Des enseignements pratiques sur la vigilance procédurale
La décision incite les titulaires de droits à diligenter rapidement les vérifications accessibles. L’identité de l’acquéreur, lorsqu’elle manque, « pouvait lui être transmise par le service de la publicité foncière », ce qui impose une consultation précoce du fichier, sous peine d’épuiser le délai. La portée est nette: l’ignorance fautive ne saurait différer ad libitum le départ du terme quinquennal.

L’extension de la solution à la demande indemnitaire marque une unité de traitement des fondements liés aux mêmes faits générateurs. La cour verrouille ainsi les stratégies de requalification destinées à contourner la forclusion temporelle. Par ailleurs, la précision relative à la qualité pour soulever la fin de non‑recevoir sécurise la géométrie des débats: seul un cocontractant peut opposer la prescription de l’action en nullité du contrat qu’il a conclu.