Cour d’appel, le 11 septembre 2025, n°22/16523

Cour d’appel de Paris, 11 septembre 2025. L’arrêt fixe le loyer d’un bail commercial renouvelé au regard de la valeur locative et du mécanisme de plafonnement légal. Le litige concerne un établissement de restauration implanté à l’angle de deux voies, offrant une visibilité notable, des surfaces réparties sur plusieurs niveaux et une terrasse autorisée.

Le bail, conclu antérieurement et renouvelé à plusieurs reprises, a vu son loyer fixé puis révisé judiciairement avant le renouvellement pris d’effet au 1er octobre 2017. Le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise, puis fixé la valeur locative à un niveau inférieur au loyer plafonné. Le preneur a interjeté appel principal en sollicitant un loyer inférieur, tandis que le bailleur a formé un appel incident tendant à une hausse significative, en s’appuyant sur une valeur unitaire au mètre carré pondéré majorée pour terrasse.

La question juridique portait sur l’articulation entre les critères de l’article L145-33 du code de commerce, la date d’appréciation des facteurs de commercialité, et la hiérarchie entre valeur locative et loyer plafonné. La cour énonce d’abord le texte suivant: « A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’institut national de la statistique et des études économiques. (‘) . » Elle en déduit ensuite que « Il résulte de ces dispositions que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsqu’elle est inférieure au montant du loyer plafonné. » Confirmant l’analyse de première instance, la cour retient la valeur unitaire et la pondération expertales, applique une majoration de 5 % pour la terrasse, et fixe le loyer à 87.562 euros, inférieur au plafond de 88.610 euros.

I. La détermination du loyer renouvelé sous l’empire du plafonnement légal

A. Le rappel des critères légaux et de la date d’appréciation
Le texte de référence commande une fixation à la valeur locative, déterminée par les caractéristiques, la destination, les obligations et la commercialité. La cour rappelle, dans les termes précités, la limite de variation indexée en l’absence de modification notable, ce qui structure la hiérarchie des normes applicables. La date pertinente d’appréciation demeure celle du renouvellement, ce que la juridiction souligne avec constance.

Cette temporalité gouverne la prise en compte des éléments de fait et des comparables. La cour affirme expressément que « C’est à juste titre que le jugement déféré, comme le rapport d’expertise, n’ont pas tenu compte des travaux et évènements survenus postérieurement à la date d’effet du renouvellement (gilets jaunes, grèves et crise sanitaire, télétravail), les critères de détermination du loyer fixés par l’article L145-33 précité et en particulier les prix couramment pratiqués dans le voisinage devant être appréciés à cette date, nonobstant les évènements postérieurs dont les autres commerces ont également subis les effets. » Ce rappel verrouille la méthode et sécurise l’assiette factuelle.

B. La mise en œuvre opérée par les juges parisiens
L’expertise judiciaire, fondée sur une surface utile totale mesurée puis pondérée selon la charte applicable, conduit à 87,78 m² pondérés. La cour écarte des métrés alternatifs tardifs et des pondérations discutables, retenant l’analyse contradictoire conduite devant l’expert et validée par le premier juge. La valeur unitaire de 950 €/m² pondéré s’inscrit dans une fourchette comparables cohérente, tenant compte de la localisation, de la visibilité d’angle et d’une commercialité favorable mais non optimale.

La majoration de 5 % liée au droit de terrasse est motivée par l’avantage d’exploitation équilibré avec le coût des droits de voirie. La cour l’énonce sans détour: « Compte tenu de l’avantage indéniable que procure le droit de terrasse mais aussi du coût non négligeable des droits de voirie, c’est à juste titre que le jugement déféré, à la motivation duquel il est renvoyé, a appliqué une majoration de 5% à ce titre. » La valeur locative ainsi calculée s’établit à 87.562 euros. Dès lors, « Dès lors que ce montant est inférieur au montant du loyer plafonné s’élevant à 88.610 euros c’est à juste titre que le jugement déféré a fixé le loyer annuel au 1er octobre 2017 à un montant de 87.562 euros. »

II. La valeur et la portée de la solution retenue

A. Une méthode d’évaluation confirmée et sécurisante
La décision consacre un triptyque méthodologique stable: surfaces pondérées rigoureuses, comparables hiérarchisés, corrections ciblées pour éléments spécifiques tels que les terrasses. Le contrôle juridictionnel demeure réel, mais s’appuie sur un rapport contradictoire, auquel il est renvoyé lorsque la motivation est complète et précise. Cette démarche évite les surenchères tardives et préserve la lisibilité des paramètres économiques pertinents.

La mise à l’écart des événements postérieurs renforce la sécurité juridique des renouvellements. Le point de cristallisation demeure la date d’effet, ce qui garantit une comparaison homogène des loyers pratiqués. La solution protège l’équilibre contractuel en circonscrivant la variabilité aux seules modifications pertinentes, clairement identifiables au sens de l’article L145-33.

B. Enseignements pratiques pour les renouvellements futurs
L’arrêt illustre l’articulation concrète entre plafonnement et valeur locative. Lorsque la valeur locative est inférieure au plafond, elle s’impose, neutralisant la mécanique de l’indice pour éviter une surévaluation. Lorsque la valeur est supérieure, le plafond recouvre sa fonction de protection, sauf démonstration d’une modification notable admise et motivée. La hiérarchie des sources demeure claire et opératoire.

Sur le terrain probatoire, la charge de la précision pèse sur celui qui conteste surfaces et pondérations. Les métrés doivent être cohérents, sourcés et comparables aux relevés antérieurs. La correction pour terrasse illustre enfin une prise en compte équilibrée des avantages et des charges, évitant les majorations excessives. La solution conforte une pratique d’évaluation mesurée, apte à guider les acteurs dans des secteurs à commercialité composite, sans encourager l’inflation contentieuse.