Cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre de l’expropriation, 11 septembre 2025 : la juridiction statue sur l’indemnité due pour l’expropriation d’une parcelle intégrée à une copropriété urbaine.
Le projet d’extension d’un tramway a été déclaré d’utilité publique, puis suivi d’un arrêté de cessibilité et d’une ordonnance transférant la propriété au profit de l’expropriant.
La parcelle, d’une superficie notable, appartient à une copropriété volumétrique et comprend des voies, trottoirs et emplacements de stationnement ouverts à la circulation générale depuis de nombreuses années.
Le juge de l’expropriation a fixé une indemnité d’un euro, décision frappée d’appel par les expropriés qui revendiquaient un terrain à bâtir encombré et une valorisation substantielle.
Ils soutenaient une date de référence postérieure, sollicitaient le transfert de propriété à défaut d’ordonnance identifiant leurs lots, et valorisaient voies et places de stationnement comme biens privatifs.
L’expropriant opposait la régularité d’une ordonnance déjà rendue, l’absence d’effet des modifications d’urbanisme sur la zone, et surtout l’usage effectif durable de voie ouverte à la circulation publique.
La question portait sur l’évaluation, entre usage effectif d’une voie privée ouverte au public et qualification de terrain à bâtir encombré, ainsi que sur l’effet de la date de référence.
La juridiction confirme l’approche du premier juge et retient que « En tout état de cause, la date de référence, en l’espèce, n’a aucun effet sur la nature de la parcelle ou le montant de l’indemnité ».
Surtout, elle constate que « Il est démontré, et d’ailleurs reconnu par l’exproprié, que la parcelle litigieuse est à l’état d’usage effectif de voie ouverte à la circulation publique ».
Enfin, appliquant l’article L. 322-4, la cour juge que « l’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction », lesquelles apparaissent improbables, et déclare la valeur nulle.
Il s’ensuit la confirmation de l’indemnité d’un euro, malgré l’invocation d’emplacements privatifs, ainsi que le rejet des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
I. Délimitation temporelle et cadre du transfert
A. La date de référence neutralisée
La cour rappelle la norme d’urbanisme déterminant le temps pertinent pour l’évaluation : « Il est constant que, conformément aux dispositions des articles L 213-4 et L 213-6 du code de l’urbanisme, la date de référence à retenir est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé ».
La modification ultérieure du document ne modifiant pas l’emprise ni la zone, l’assise temporelle demeure inchangée, sans influence décisive sur la qualification ni sur le quantum.
La juridiction souligne encore que « En tout état de cause, la date de référence, en l’espèce, n’a aucun effet sur la nature de la parcelle ou le montant de l’indemnité ». La référence temporelle n’est donc qu’un repère subordonné lorsque l’« usage effectif » gouverne la méthode d’estimation.
Cette mise au point recentre la discussion sur la matérialité de l’usage à la période légale, plutôt que sur des évolutions réglementaires dépourvues d’incidence concrète dans l’espèce.
B. L’ordonnance d’expropriation et la copropriété volumétrique
La cour écarte ensuite le grief tenant au transfert de propriété. Elle constate que l’ordonnance désignait l’assiette, sans devoir viser chaque volume détenu par les appelants, ce qui suffit en droit.
Le motif adopté est explicite : « L’appel ne porte que sur les tantièmes des volumes 6 et 7, correspondant aux immeubles F et G de la copropriété lesquels n’avaient pas à être, spécifiquement, visés dans ladite ordonnance qui reste parfaitement régulière ».
Cette motivation affirme qu’une identification par la parcelle et par la structure collective suffit, malgré la complexité volumétrique, dès lors que l’assiette translatée et la cause d’utilité publique sont correctement établies.
L’argument tenant à l’absence de transfert se trouve dès lors privé d’objet, la régularité formelle et matérielle de l’ordonnance étant tenue pour acquise dans le cadre du litige.
II. Méthode d’évaluation et portée indemnitaire
A. La prééminence de l’« usage effectif » dans l’estimation
La cour s’appuie sur le couple L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, rappelant d’abord le principe général : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ».
Elle précise ensuite le temps et l’objet de l’évaluation : « Il résulte des dispositions combinées des articles L.322-1 et L.322-2 du même code que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ».
Le pivot de l’espèce réside toutefois dans la règle spéciale : « Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 du code de l’expropriation ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 28] [Localité 33], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique ».
En application de ce cadre, la cour retient le constat décisif suivant : « Il est démontré, et d’ailleurs reconnu par l’exproprié, que la parcelle litigieuse est à l’état d’usage effectif de voie ouverte à la circulation publique, et ce depuis un temps fort ancien ».
L’ouverture générale à la circulation, et l’exploitation publique ancienne des places, excluent une valorisation comme emplacements privatifs, la réalité économique et juridique de l’usage prévalant sur la lettre des titres.
Ce raisonnement, fidèle au texte, subordonne la valeur de marché à l’affectation factuelle et durable du sol, neutralisant des comparaisons inadaptées à la fonction publique de desserte.
B. Le « terrain à bâtir encombré » et la déclaration de valeur nulle
Les expropriés invoquaient la qualification de « terrain à bâtir encombré », pour extraire une valeur résiduelle sous contrainte, en dépit des occupations et aménagements existants.
La cour oppose la règle spécifique rappelée ainsi : « l’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction », en jugeant ces possibilités « improbables, voire impossibles » dans l’espèce considérée.
Elle en déduit que « La parcelle se trouve, ainsi, dénuée de toute valeur marchande », position qui agrège à la fois le blocage juridique et l’empreinte fonctionnelle, révélant une indisponibilité économique avérée.
Cette approche s’inscrit dans la logique du préjudice « direct, matériel et certain » : en l’absence de potentialité constructible crédible, le manque à gagner de marché ne saurait être indemnisé.
Une critique peut toutefois s’esquisser. La notion d’« encombrement » vise aussi des obstacles contingents et éventuellement surmontables, parfois sources d’une décote plutôt que d’une valeur nulle.
Toutefois, l’affectation à la circulation publique, ancienne et générale, combinée aux servitudes et restrictions pertinentes, milite pour une impossibilité réelle, non un simple empêchement temporaire.
La décision rappelle ainsi que la valeur d’un terrain ne procède pas d’une abstraction cadastrale, mais de l’articulation concrète entre droits, usages et faisabilité urbanistique.
En outre, la cour écarte les termes de comparaison dépourvus d’actualité ou de pertinence fonctionnelle, privilégiant l’analyse intrinsèque de l’assiette et de sa destination effective.
L’enseignement est clair pour les opérations urbaines. Une voie privée ouverte au public, durablement affectée à la desserte, peut se trouver privée de valeur marchande indemnisable.
Il en résulte également une vigilance accrue pour les copropriétés urbaines. La fonction collective de desserte, lorsqu’elle s’enracine dans la durée, prime sur des prétentions privatistes de valorisation.
Ainsi se trouvent conciliés le texte et l’économie de l’expropriation : primauté de l’usage effectif, contrôle rigoureux des potentialités, et exclusion d’un enrichissement sans cause au détriment de la collectivité.
