Cour d’appel, le 11 septembre 2025, n°24/02479

Cour d’appel de Montpellier, 11 septembre 2025, 4e chambre civile, n° RG 24/02479.

Un avant-contrat prévoyait la vente d’un immeuble au bénéfice d’un acquéreur, avec indemnité d’immobilisation de 8 150 euros et condition suspensive de prêt. La clause fixait un montant maximal emprunté de 155 000 euros, une durée de vingt-cinq ans, et un taux nominal maximal de 2,40 %. L’acquéreur a sollicité deux prêts auprès d’établissements de crédit, qui ont été refusés. Le séquestre notarial a conservé les fonds.

Devant le tribunal judiciaire de Béziers, le vendeur a soutenu que les demandes n’étaient pas conformes aux stipulations, si bien que l’indemnité devait lui rester acquise. Le premier juge a accueilli cette thèse, ordonnant le versement de l’indemnité au vendeur, avec intérêts légaux. L’appelante a demandé la restitution de l’indemnité, faisant valoir deux refus répondant aux caractéristiques convenues, et l’application du régime protecteur du crédit immobilier. Le notaire, séquestre, s’en est rapporté à justice.

La question portait sur la conformité des démarches de financement aux paramètres contractuels, au regard de la clause de « réalisation fictive » fondée sur l’article 1304-3 du code civil, et sur les conséquences de la défaillance de la condition suspensive en matière de restitution. La cour retient la conformité des demandes et l’absence de faute d’empêchement. Elle infirme le jugement et ordonne la restitution, en assortissant les sommes de l’intérêt légal majoré de moitié en application du code de la consommation.

I. Le sens de la décision

A. La clause de prêt et la « réalisation fictive »

L’acte reproduit par la cour précise que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil », le bénéficiaire s’engageant à « justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus ». La cour constate deux demandes à 155 000 euros sur vingt-cinq ans, avec des taux inférieurs au plafond contractuel, appuyées par deux refus datés dans le délai.

La chambre écarte l’argument tenant à une prétendue non-conformité liée au taux, rappelant le caractère maximal du paramètre. Elle juge que « ces demandes répondent bien aux prévisions contractuelles dès lors que les taux d’intérêt assortissant ces demandes sont inférieurs au taux ‘maximal’ de 2,40 % exigé par la promesse, laquelle n’impose aucun taux minimal ». La stipulation de « réalisation fictive » ne peut être activée lorsque les critères convenus sont respectés.

B. La défaillance de la condition et ses effets

La cour vérifie l’absence d’empêchement imputable au bénéficiaire au sens de l’article 1304-3 du code civil. Les refus, réguliers et conformes aux caractéristiques, établissent la défaillance de la condition suspensive de prêt, provoquant la caducité de la promesse. L’indemnité d’immobilisation, stipulée restituable en cas de défaillance de la condition, doit revenir au bénéficiaire.

La solution est expressément affirmée par la formule suivante: « En conséquence de l’ensemble de ces considérations, le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions. » Le dispositif confirme la conséquence procédurale, en ce qu’il « Infirme le jugement en toutes ses dispositions ». Le séquestre doit dès lors se libérer au profit du bénéficiaire, sans retenue ni compensation.

II. La valeur et la portée de la solution

A. Une motivation mesurée au service de la sécurité contractuelle

La motivation valorise une lecture littérale et téléologique des caractéristiques du prêt. La fixation d’un taux maximal établit un plafond protecteur, et non un objectif plancher. Exiger un taux strictement égal au plafond viderait la stipulation de sens et favoriserait un détournement de la clause de « réalisation fictive ». La cour ménage l’équilibre du contrat préliminaire en rattachant le contrôle à des paramètres objectifs et vérifiables.

L’appréciation des pièces s’avère cohérente. La présence d’une attestation complétée, mentionnant le taux, ne vicie pas la preuve dès lors que la demande initiale entrait déjà dans la fourchette définie et que les refus sont concordants. La décision s’inscrit dans une ligne qui refuse d’assimiler au « défaut de diligence » des démarches conformes aux stipulations, menées dans les délais, auprès d’établissements distincts.

B. Des incidences pratiques sur l’indemnité et les intérêts

La décision conforte la fonction de garantie temporaire de l’indemnité d’immobilisation. En cas de défaillance non fautive de la condition, la restitution s’impose, et la conservation de la somme par le séquestre ne saurait se prolonger au-delà des voies de recours. Le rappel des textes du code de la consommation conduit à allouer les intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du quinzième jour suivant la demande de remboursement, ce qui incite à une restitution diligente.

Pour la pratique, la portée est nette. Les rédacteurs d’avant-contrat veilleront à préciser, s’ils le souhaitent, un plancher et un plafond de taux, une fourchette de durée et, le cas échéant, la nature précise des prêteurs. À défaut, un taux inférieur au maximum contractuel demeure conforme. Les acquéreurs, quant à eux, sécurisent leur position par deux refus répondant aux caractéristiques stipulées, obtenus dans le délai et communiqués sans retard au rédacteur. La solution renforce la prévisibilité des promesses assorties d’une condition de financement.