Cour d’appel, le 12 mai 2022, n°20/01848

La Cour d’appel, dans un arrêt du 12 mai 2022, se prononce sur le renouvellement d’un bail commercial d’un établissement d’hébergement. Le litige porte sur la fixation du loyer et la qualification des locaux. La juridiction fixe le loyer selon la méthode hôtelière et qualifie l’établissement d’hôtel. Elle rejette la demande de conversion du loyer en nature.

La qualification juridique des locaux comme hôtel
La cour écarte la qualification de résidence de tourisme proposée par le bailleur. Elle fonde sa décision sur les éléments contractuels et réglementaires. L’acte de vente et le bail indiquent un usage d’hôtel de tourisme. L’extrait Kbis et le classement Atout France confirment cette destination. Aucune chambre ne dispose de cuisine pour des séjours autonomes. « Au vu de ces éléments, l’établissement doit être qualifié d’hôtel et non de résidence de tourisme. » (Motifs, Sur la qualification de l’établissement). Cette qualification est essentielle pour déterminer la méthode de fixation du loyer. Elle influence directement l’application des usages de la profession.

La portée de cette analyse est significative pour le régime juridique applicable. Elle détermine les règles de fixation du loyer et les obligations des parties. La cour rappelle l’importance des éléments objectifs sur la volonté des contractants. Les documents publicitaires et les avantages fiscaux invoqués sont écartés. La qualification retenue s’impose donc pour la suite de l’expertise. Elle permet d’écarter les méthodes de comparaison inadaptées proposées par l’expert.

Le rejet de la modification des clauses du bail renouvelé
La cour affirme son incompétence pour modifier la clause de loyer en nature. Le juge des loyers commerciaux ne peut altérer les conventions des parties. La clause prévoyant un paiement partiel en séjours reste donc en vigueur. « Cette clause est régie par la convention des parties. Il n’appartient donc pas à la cour de convertir le loyer en séjours en loyer fixé en numéraire. » (Motifs, Sur la fixation du loyer du bail renouvelé). Cette solution protège le principe de la force obligatoire des contrats. Elle respecte la volonté initiale des parties exprimée dans le bail.

La valeur de cette décision renforce la sécurité juridique des relations contractuelles. Le juge ne peut réécrire le bail sous couvert de fixation du loyer. La demande de valorisation monétaire des séjours est ainsi rejetée. La cour rappelle la distinction entre fixation du prix et modification du contrat. Cette approche est conforme aux principes généraux du droit des contrats. Elle limite le pouvoir du juge au strict cadre de la détermination du loyer.

La détermination de la valeur locative par la méthode hôtelière
La cour retient la méthode hôtelière comme mode de calcul le meilleur. Cette méthode s’applique aux locaux monovalents selon l’article R145-10 du code de commerce. « Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. » (Motifs, Sur la méthode applicable). La cour suit ainsi une jurisprudence constante sur les établissements hôteliers. Elle écarte les méthodes de comparaison et de rendement jugées inadaptées.

Le sens de ce choix est de respecter les usages spécifiques de la branche hôtelière. La méthode de comparaison était fondée sur des résidences de tourisme non similaires. La méthode de rendement manquait également d’éléments de référence pertinents. La cour rappelle que la valeur locative ne résulte pas d’une moyenne arithmétique. Elle exige une analyse individualisée des références proposées. La méthode hôtelière apparaît donc comme la seule réellement adaptée aux locaux.

Les modalités concrètes d’application de la méthode retenue
La cour précise les paramètres de calcul en corrigeant le rapport d’expertise. Elle retient un taux d’occupation de soixante et un pour cent non contesté. Elle écarte la prise en compte des recettes annexes comme les petits déjeuners. Seules les recettes de location des chambres constituent l’assiette légitime. La cour augmente l’abattement pour segmentation de clientèle à quinze pour cent. Elle retient un taux de dix-sept pour cent sur la recette pour la gestion. « Le montant de loyer en numéraire du bail renouvelé au 1er octobre 2014 sera ainsi fixé à la somme de 2.202 euros. » (Motifs, Sur la méthode hôtelière). Ce calcul tient compte du maintien du loyer en séjours.

La portée de ces corrections est de garantir une évaluation précise et équitable. La cour utilise son pouvoir souverain d’appréciation pour fixer la valeur locative. Elle rejette la demande d’abattement pour travaux en l’absence de notification. La formalité de l’article L311-2 du code du tourisme est jugée substantielle. Son omission prive le preneur de tout droit à un abattement légal. La décision assure ainsi une application stricte des conditions légales.