Cour d’appel, le 12 septembre 2024, n°24/05742

Cour d’appel de Rennes, 10 septembre 2025, 5e chambre. L’arrêt tranche un litige d’expulsion d’occupants sans titre dans un immeuble indivis provenant d’une succession, laissé inoccupé de longue date. Le bien, inoccupé depuis de nombreuses années, a été investi par deux personnes, l’une demeurant sur place, ce que constata un commissaire de justice en février 2024. Par ordonnance de référé du 12 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection ordonna l’expulsion, rappela le délai légal de deux mois et la trêve hivernale, puis accorda un délai supplémentaire d’un an. L’appel fut limité aux délais, l’appelante sollicitant la suppression des protections légales et l’infirmation du délai de grâce, tandis que les intimés demandaient leur maintien et la prorogation. La question posée portait sur les conditions d’exclusion du délai légal et de la trêve au regard de la voie de fait ou de la mauvaise foi, ainsi que sur les critères d’octroi d’un délai de grâce. La cour confirma les garanties légales, faute de preuve d’effraction ou de manœuvres, mais infirma le délai supplémentaire pour carence de diligences de relogement. L’économie de la décision appelle d’abord l’examen du maintien des protections légales, puis celui du contrôle de proportionnalité gouvernant les délais de grâce.

I – Le maintien des protections légales en matière d’expulsion

A – Le trouble manifestement illicite et le référé

Le juge des référés, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, peut ordonner les mesures de remise en état pour faire cesser un trouble manifeste. La cour rappelle avec netteté que « Caractérise un trouble manifestement illicite toute perturbation procédant directement ou indirectement d’une violation évidente de la règle de droit. » L’occupation sans titre d’un immeuble d’autrui entre dans cette définition et justifie l’expulsion, sans emporter automatiquement la qualification de voie de fait.

La distinction est décisive. Le trouble manifeste autorise l’injonction de libérer les lieux, mais la voie de fait, seule, permet d’écarter des garanties légales protectrices. La cour dresse ici la frontière, en séparant la cessation du trouble et le régime des délais.

B – Le délai légal et la trêve hivernale faute de voie de fait

Le cœur du raisonnement réside dans la qualification de la voie de fait au sens de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, seule de nature à exclure le délai de deux mois. La cour énonce que « Il résulte de ces dispositions que l’existence d’une voie de fait ne résulte pas de la simple occupation sans droit ni titre des locaux et suppose des actes matériels positifs de la part des occupants (violences ou effraction), dont la preuve, qui incombe à la partie qui sollicite l’expulsion, ne peut résulter des seules déclarations de l’occupant sans être étayées par des éléments extrinsèques. » Aucune effraction n’ayant été constatée, le déplacement allégué d’obstacles demeurant non prouvé, la mauvaise foi n’étant pas établie, le délai légal s’applique légitimement.

Le même critère gouverne la trêve hivernale prévue à l’article L.412-6. La cour rappelle que « Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » À défaut d’actes positifs de contrainte, la trêve demeure acquise. Le dispositif légal est ainsi confirmé dans sa fonction de protection minimale, distincte de toute appréciation sur un éventuel délai de grâce.

II – Le contrôle de proportionnalité gouvernant les délais de grâce

A – Critères légaux et méthode de balance des intérêts

Les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution encadrent l’octroi de délais renouvelables, entre un mois et un an, en fonction des situations respectives et des diligences de relogement. La cour explicite la méthode applicable et souligne que « Il est constant que pour apprécier cette situation, le juge doit, au visa de l’article L.412-4 précité, effectuer un contrôle de proportionnalité en mettant en balance des intérêts antagonistes. » Sont ainsi pris en compte l’état de santé, la fortune, la saison, la possibilité d’un relogement effectif, mais aussi l’urgence du projet du propriétaire et la qualité des démarches entreprises.

Cette balance n’est pas mécanique. Elle suppose des éléments probants et actualisés sur les efforts de relogement, l’accompagnement mobilisé, et la réalité de l’attente dans les filières de droit commun, y compris le recours prioritaire lorsque pertinent.

B – Appréciation in concreto et portée pratique de la solution

Appliquant ces critères, la cour retient un trouble certain pour la propriété, des perspectives sérieuses de cession, et l’absence de pièces récentes établissant des démarches continues et suivies vers un relogement. La précarité de la situation personnelle est reconnue, mais elle ne suffit pas sans la preuve d’efforts constants, spécialement quant aux demandes réitérées, aux contacts institutionnels documentés et au suivi des recours spécifiques.

La défaillance dans les diligences justifie l’infirmation du délai supplémentaire, sans remise en cause du délai légal ni de la trêve, qui demeurent des protections minimales et générales. La décision opère ainsi une clarification utile des régimes: d’un côté, des garanties automatiques strictement conditionnées à l’absence de voie de fait; de l’autre, un pouvoir de grâce mesuré par une preuve robuste d’efforts réels et actuels de relogement.