Cour d’appel de Toulouse, 16 juillet 2025. Un bail d’habitation conclu en 2009 au loyer modeste a dégénéré en litige autour de l’usage paisible des lieux, après un constat établissant un encombrement marqué et des désordres ponctuels. Le bailleur a sollicité la résiliation judiciaire, l’expulsion et une indemnité d’occupation, tandis que la locataire, affirmant avoir rétabli l’ordre, s’y est opposée.
La procédure a d’abord connu un renvoi du référé au fond, puis un jugement de mai 2023 prononçant la résiliation du bail, l’expulsion et une indemnité d’occupation. L’appel a été relevé par la locataire. Entre-temps, des mesures de protection ont été mises en place et un constat plus récent, au printemps 2024, a décrit un logement ordonné malgré une charge mobilière encore notable.
Le débat a opposé deux thèses. D’un côté, la continuité des manquements et leur gravité justifieraient la résiliation au regard des obligations de l’article 7 de la loi de 1989. De l’autre, la cessation des troubles au jour où la cour statue ferait obstacle à toute résiliation, l’assistance sociale constituant une garantie sérieuse pour l’avenir.
La question tenait à la temporalité et à l’intensité du trouble justifiant la résiliation du bail pour manquement à l’usage paisible: le juge doit-il apprécier l’existence, la gravité, la récurrence et la persistance au jour de sa décision, et quelle place accorder à une remédiation intervenue postérieurement aux premiers constats?
La cour répond en rappelant que, pour résilier, le juge doit vérifier l’ensemble des critères cumulatifs. Elle souligne la photographie actualisée de la situation, faisant ressortir un logement rangé et ordonné, et retient que les troubles ne subsistent plus et ne devraient pas se renouveler grâce à l’assistance mise en place. Dès lors, la résiliation est infondée, l’expulsion est écartée, les demandes accessoires sont sans objet ou rejetées.
I. Le sens de la décision: une appréciation in concreto et au jour où la cour statue
A. L’exigence cumulative de gravité, récurrence et persistance du trouble
La cour énonce un attendu direct et structurant: « Pour prononcer la résiliation du bail, le juge doit s’assurer de la gravité, de la récurrence et de la persistance du trouble ». Le rappel du standard opère comme un filtre, imposant une démonstration complète des manquements, non un simple relevé de désordres passagers ou localisés.
Cette exigence traduit une lecture stricte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La gravité ne se présume pas, la récurrence se prouve, la persistance s’apprécie dans la durée. Le juge du fond est invité à articuler ces critères, en reliant précisément faits, dates et situations pour vérifier l’atteinte durable à la jouissance paisible.
Le contrôle exercé ici est résolument concret. La cour confronte les constats, distingue les pièces affectées des pièces saines, et ne confond pas encombrement et insalubrité. Cette méthode évite l’automaticité des sanctions et exige un lien certain entre désordre et trouble illicite durable.
B. La prise en compte des éléments postérieurs et de l’assistance comme garantie
La motivation retient un constat plus récent, selon lequel « les pièces du logement sont chargées en meubles et en objets mais que le logement est rangé et ordonné ». La régularisation matérielle est traitée comme un élément décisif, dès lors qu’elle assèche la persistance du trouble et altère la physionomie du litige.
La cour ajoute que « ces troubles n’existent plus à ce jour et ne doivent en principe pas se renouveler », puis rattache ce pronostic à l’accompagnement mis en place, « constituant pour le bailleur une garantie sérieuse ». La protection judiciaire du majeur vulnérable devient un facteur de stabilité, qui réduit le risque de réitération.
Ce raisonnement intègre la temporalité propre aux obligations continues. Le juge statue en droit positif actualisé et en fait contemporain. Une situation assainie et encadrée ne justifie plus une résiliation-sanction, dont la finalité préventive n’a plus d’utilité lorsqu’un accompagnement pérenne neutralise le risque.
II. Valeur et portée: une résiliation encadrée et proportionnée au trouble
A. Une logique de proportion et de finalité, contraire à l’automaticité
La solution confirme que la résiliation du bail d’habitation n’est pas une peine civile détachée de sa finalité. Elle n’est légitime qu’en présence d’un trouble actuel, sérieux et durable, non lorsque des désordres antérieurs ont été corrigés et que les garanties d’avenir sont établies. L’examen serré des preuves protège l’équilibre contractuel.
Cette perspective irrigue les demandes accessoires. Lorsque la résiliation tombe, l’accessoire devient caduc. La cour constate qu’une prétention « se trouve de ce fait sans objet », logique qui préserve la cohérence de l’ensemble. Quant aux frais irrépétibles, la décision retient une appréciation d’équité: « toutes les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile doivent être rejetées ».
La valeur de l’arrêt réside dans la hiérarchisation des intérêts. Le bailleur reste protégé contre les troubles avérés, mais la sanction est refusée si les conditions légales, à jour, ne sont pas remplies. Le juge pratique un contrôle de proportion, centré sur l’utilité et la nécessité de la résiliation.
B. Conséquences pratiques pour la preuve et la gestion du contrat
Pour les bailleurs, la décision invite à documenter la persistance par des constats rapprochés de la date de jugement et à caractériser clairement la gravité. Un dossier figé par des éléments anciens, sans suivi probant, expose à l’infirmation. La stratégie contentieuse doit intégrer la dynamique des lieux et les effets d’un accompagnement social.
Pour les locataires, la remédiation rapide et vérifiable, assortie d’un encadrement effectif, pèse d’un poids réel. L’arrêt confirme qu’un retour à un usage paisible, démontré et stabilisé, tarit la condition de persistance. La preuve d’une amélioration durable, étayée par des constats contradictoires, favorise le maintien du bail.
La portée de l’arrêt est mesurée et utile. Elle aligne la résiliation sur un standard probatoire exigeant et une temporalité actualisée, ouvrant la voie à des solutions moins radicales lorsque l’ordre est rétabli et garanti. Elle consolide un droit des baux d’habitation attaché à la prévention des troubles plutôt qu’à leur sanction rétrospective.
