Cour d’appel, le 18 juin 2025, n°21/05716

Cour d’appel de Paris, 18 juin 2025, pôle 4, chambre 2, RG 21/05716. L’arrêt tranche un contentieux de charges de copropriété assorti de frais exposés après des travaux privatifs irréguliers, dans un ensemble immobilier divisé en volumes. Le copropriétaire d’un lot était recherché en paiement d’arriérés et de coûts de sécurisation consécutifs à une intervention affectant des faux‑plafonds dans un contexte amiante. En première instance, seule une faible part des charges avait été retenue. En appel, le syndicat initial a été rejoint par le syndicat issu de la scission, intervenu volontairement pour obtenir le transfert des créances.

Sur la procédure d’appel, la cour rappelle que, « En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ». Elle énonce, à propos de la notification des pièces, que « L’obligation, imposée par l’article 906 (devenu 915-1), de communiquer simultanément au dépôt et à la notification des conclusions les pièces produites à leur soutien, n’impose pas au juge d’écarter des débats les pièces communiquées postérieurement (…) dès lors qu’il constate que leur destinataire a été mis, en temps utile, en mesure de les examiner, de les discuter et d’y répondre ». Constatant un délai suffisant avant la clôture, la cour juge qu’« Il n’y donc pas lieu d’écarter des débats les pièces de l’appelant ».

La décision aborde ensuite la qualité pour agir du syndicat intervenant à la suite de la scission opérée. Elle relève que « L’ensemble immobilier est depuis le 1er avril 2021 constitué de 4 syndicats des copropriétaires indépendants et de deux unions de syndicats ». Se fondant sur l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, la cour reçoit l’intervention volontaire et admet le transfert de plein droit des créances afférentes au lot. La question de fond porte alors sur l’exigibilité des charges arrêtées et des frais de sécurisation, ainsi que sur l’allocation de dommages‑intérêts pour mauvaise foi.

I. Régularité procédurale et qualité pour agir du syndicat

A. Communication des pièces et office du juge de la mise en état
La cour affirme une interprétation finaliste du formalisme de l’article 906 ancien, soucieux du contradictoire effectif plutôt que d’une exclusion automatique. L’énoncé selon lequel l’obligation « n’impose pas au juge d’écarter des débats les pièces communiquées postérieurement » valorise la mise en mesure utile de répondre. L’appréciation concrète du « temps utile » repose ici sur la date de constitution de l’intimé et la clôture, ce qui préserve les droits de la défense sans rigidifier la notification simultanée. La solution s’inscrit dans un mouvement constant de proportionnalité procédurale, évitant une sanction disproportionnée dès lors qu’aucune surprise n’est démontrée.

B. Scission, intervention volontaire et transfert des créances
La motivation retient la reconfiguration du périmètre syndical: « L’ensemble immobilier est depuis le 1er avril 2021 constitué de 4 syndicats des copropriétaires indépendants et de deux unions de syndicats ». En combinant cette donnée factuelle avec l’article 28, la cour admet la substitution active du syndicat cessionnaire, créancier des charges attachées au lot. Le transfert opère de plein droit, sans novation, et garantit la continuité de la créance commune malgré la liquidation du syndicat secondaire. La réception de l’intervention volontaire sécurise l’instance, évite une caducité de l’action, et confère la pertinence nécessaire au recouvrement des dettes nées avant et après la scission.

II. Obligations du copropriétaire: arriérés de charges et frais de sécurisation

A. Arriérés de charges, approbation des comptes et préclusion
La cour relève que « Les comptes 2017, 2018 et 2019 ont été approuvés, de même que les budgets prévisionnels 2020 et 2021 ». L’articulation avec l’article 42 de la loi de 1965 conduit à une préclusion procédurale: faute de contestation de l’assemblée ayant approuvé, la dette est exigible. Le décompte intègre les versements opérés, ce qui isole un solde résiduel arrêté à une date précise. La motivation est nette: « Elle doit être condamnée à payer cette somme, le jugement étant réformé sur ce point ». Le montant retenu (796,79 €) reflète une approche strictement probatoire, conforme à la charge de la preuve rappelée sur le fondement de l’article 1353 du code civil.

B. Travaux privatifs irréguliers, risque amiante et responsabilité du propriétaire
La décision mobilise l’article 9 de la loi de 1965 et les stipulations du règlement de copropriété relatives aux travaux modificatifs affectant le gros œuvre, les faux‑plafonds et les systèmes communs. Les éléments versés révèlent une intervention sans respect des procédures de prévention amiante, telle que décrite par l’autorité de contrôle: « sans suivre la procédure édictée par le syndic relative aux travaux privatifs et sans une évaluation idoine du risque amiante »; « les travaux ont impliqué le retrait des dalles de faux-plafond sans qu’aucun plan de retrait ou mode opératoire ne soit transmis à l’inspection du travail, ces dalles ont été stockées au sous-sol -2 sur un chariot sans aucune protection ». Le syndicat a engagé des mesures urgentes de vérification et de sécurisation, générant des frais spécifiquement imputables à l’atteinte portée. La cour en déduit la responsabilité du propriétaire à l’égard de la collectivité, indépendamment des relations internes avec l’occupant, et statue: « Elle doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 17.029,20 € TTC au titre des frais engagés, en raison des travaux irrégulièrement effectués sur son lot ». La conséquence logique s’impose, « Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de ce chef ».

En marge, la cour mobilise le terrain autonome de l’article 1231‑6 du code civil, rappelant que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts ». La persistance d’impayés depuis plusieurs exercices caractérise la mauvaise foi et justifie une somme modeste, calibrée pour réparer un préjudice distinct des intérêts moratoires. Le quantum retenu concilie proportion et rappel à l’ordre, sans se substituer à la mécanique des charges approuvées.

L’ensemble dessine une ligne claire: validation de l’intervention du syndicat cessionnaire après scission, mise en œuvre rigoureuse de la préclusion attachée à l’approbation des comptes, et indemnisation intégrale des frais de sécurisation imposés par des travaux irréguliers, dans une logique de protection de l’intérêt collectif de la copropriété.