La Cour d’appel, statuant sur une décision de première instance, examine les recours formés par des acquéreurs contre les vendeurs de leur résidence principale. Les premiers invoquaient la nullité pour dol et la garantie des vices cachés, concernant d’importants désordres apparus après la vente. La cour confirme le rejet de leurs demandes, validant l’application d’une clause d’exonération de garantie.
La définition restrictive du vendeur professionnel
L’approche factuelle de la qualité professionnelle. La cour écarte la qualification de vendeur professionnel en l’absence d’activité habituelle de vente immobilière. La vente litigieuse portant sur leur maison d’habitation apparaissant occasionnelle. Elle exige une démonstration concrète des compétences techniques des individus. L’exercice par une société civile ou commerciale d’une activité dans le domaine de l’immobilier et du bâtiment ne suffit pas à établir que ses associés ou ses dirigeants ont la qualité de professionnels de ces techniques. Cette analyse restrictive protège le vendeur occasionnel du régime de présomption.
L’exigence d’une compétence technique personnelle avérée. La décision exige que la compétence soit établie en la personne même du vendeur. Il n’est pas établi que M. et Mme [K] avaient des compétences en matière de bâtiment. Elle distingue ainsi l’activité sociale de la capacité personnelle. Cette portée limite l’assimilation au professionnel aux seuls cas de compétence technique démontrée. Elle contraste avec une jurisprudence plus extensive fondée sur l’activité principale. « Les personnes dont l’activité principale consiste à gérer, acquérir ou vendre des immeubles sont des professionnels de l’immobilier » (Cour d’appel, le 16 décembre 2025, n°21/09777).
Les conditions cumulatives de l’exonération de garantie
L’absence de connaissance effective du vice caché. La validité de la clause est subordonnée à l’ignorance du vendeur sur l’existence du vice. Il ne peut donc être établi que M. et Mme [K] avaient connaissance de l’existence de désordres au jour de la vente. L’expertise établit que les désordres significatifs sont apparus postérieurement à la vente. Cette absence de preuve est essentielle pour écarter toute mauvaise foi. La solution protège l’acquéreur en cas de dissimulation avérée du vendeur.
L’absence de présomption de connaissance liée à la qualité. La clause devient efficace en l’absence de présomption de connaissance attachée au vendeur. M. et Mme [K], dont il n’est pas démontré qu’ils avaient connaissance de ce vice et qui ne peuvent être en outre présumés en avoir eu connaissance, sont fondés à se prévaloir de la clause. Cette absence de présomption découle directement de la non-qualification de professionnel. La décision consacre ainsi l’effectivité des clauses exonératoires pour les non-professionnels. Elle s’oppose au régime strict applicable aux professionnels où « la présomption de connaissance des vices étant irréfragable » (Tribunal judiciaire de Paris, le 13 novembre 2025, n°23/05247).
