Cour d’appel, le 2 juillet 2025, n°22/06623

Cour d’appel de Lyon, 2 juillet 2025. Le litige oppose un bailleur et des locataires autour d’un bail d’habitation de 2015, assorti d’une mise à disposition d’un garage et d’un usage du jardin. À la suite de mises en demeure et d’un commandement de payer, le premier juge a condamné les locataires à un arriéré, rejetant le surplus. L’appel interjeté soulève la justification de la dette locative, la validité des indexations et, en miroir, la réalité de manquements contractuels justifiant des dommages et intérêts. La question tient, d’une part, à la preuve de la créance et à la régularité de la procédure résolutoire et, d’autre part, aux obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible. La cour infirme l’essentiel sur l’arriéré et la résiliation, confirme le rejet du remboursement isolé d’une année, et alloue des indemnités pour préjudices de jouissance et moral.

I. La contestation de la dette locative et de la résiliation

A. La charge de la preuve et le défaut de justification

La formation lyonnaise rappelle d’abord une exigence probatoire classique en matière de loyers et charges. L’arrêt énonce, de façon nette, que « Il appartient en premier lieu à la bailleresse de justifier des montants réclamés. » La formule commande une démonstration complète, pièce à l’appui, sur la composition de l’arriéré, les charges et leurs bases légales. Sur ce terrain, la décision souligne que « les sommes réclamées au titre de la taxe sur les ordures ménagères ne sont pas justifiées » au regard des exigences de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. La solution est attendue: la charge récupérable doit être établie par titres, ventilée et cohérente, faute de quoi elle ne peut fonder une dette certaine.

La cour examine ensuite les incohérences comptables relevées dans les tableaux versés. Elle constate des divergences entre montants dus et paiements enregistrés, à hauteur d’une même période, ainsi que des variations inexpliquées d’une pièce à l’autre. L’arriéré se trouve ainsi privé d’assise probante. La conséquence en est claire. L’arrêt décide que la créance litigieuse n’est pas établie et en déduit la réformation du jugement sur le chef de condamnation. L’office du juge d’appel se borne à exiger la rigueur procédurale minimale, sans inverser les règles de preuve.

La position s’inscrit dans un mouvement constant de vigilance envers les décomptes approximatifs. Elle rappelle utilement qu’un commandement ou une assignation ne supplée jamais l’absence de pièces probantes. La portée pratique est immédiate pour les bailleurs: documenter, expliciter, et assurer la concordance de l’ensemble des écritures, faute de quoi la demande échoue.

B. L’indexation encadrée et l’inefficacité du commandement

Le cœur de la discussion réside dans la révision du loyer. L’arrêt applique strictement l’article 17‑1 de la loi de 1989, et retient, à propos des années antérieures, que « elle est considérée comme ayant renoncé à l’indexation pour les années 2017 et 2018. » Le principe de non‑rétroactivité de la révision est réaffirmé, la demande tardive ne pouvant produire d’effet qu’à compter de sa manifestation. La cour note en outre, pour 2020, que « l’indexation a été […] appliquée dès janvier de l’année concernée donc rétroactivement contrairement aux dispositions du même texte. » L’irrégularité des indices utilisés, au regard du régime conventionné, renforce le diagnostic d’erreur systématique.

Face à une contestation portant, pour une année, sur un trop‑perçu, la cour refuse cependant d’isoler un exercice et rétablit une lecture globale du compte locatif. La formule est didactique: « le compte entre les parties suppose de prendre en compte la totalité de la période de location. » Le rejet de la demande de remboursement des locataires se comprend alors comme l’envers de l’exigence d’une reconsolidation d’ensemble, seule de nature à dégager un solde véritable.

À défaut d’arriéré établi, la résiliation sur clause résolutoire ne peut prospérer. La décision précise que « la bailleresse ne justifie pas des causes du commandement de payer du 31 juillet 2020, lequel ne contient pas, au surplus, les mentions exigées par l’article 24. » La double censure, tenant au fondement de la dette et à la régularité formelle, scelle l’échec de la demande de résiliation. L’économie du raisonnement est équilibrée: fermeté sur la preuve, rappel des garde‑fous procéduraux, et rejet des postulations qui éludent ces préalables. Restait à apprécier les manquements allégués à la jouissance et à l’entretien.

II. Les manquements du bailleur à la jouissance et à l’entretien

A. Jardin et garage: qualification et privation de jouissance

L’arrêt pose d’emblée un constat utile à la qualification: « Il est acquis que le bail ne mentionne ni jardin, ni garage. » La mise à disposition du jardin résulte d’une tolérance ancienne, retirée unilatéralement, dont la suppression n’engendre pas en soi un droit acquis. Néanmoins, l’usage ultérieur dudit espace comme dépotoir, à proximité immédiate des ouvertures, constitue un trouble de jouissance caractérisé, illustré par constats et photographies, et spécialement par l’amorce d’un mur en moellons.

Le garage appelle une solution distincte en raison de l’existence d’un accord onéreux. L’arrêt articule clairement le régime applicable: « S’agissant d’un accessoire du logement ayant fait l’objet d’un bail, il est soumis à la loi de 1989 […] la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance, ce dont il résulte nécessairement un préjudice de jouissance ». Le changement de serrures, sans préavis, matérialise la privation d’usage et consomme l’inexécution. La créance indemnitaire s’en déduit sans difficulté, l’allocation d’une somme de 3 000 euros traduisant l’évaluation prudente de la cour.

La portée de la solution est nette. Un accessoire loué, même verbalement, est embrassé par le statut d’habitation, avec ses exigences de forme et de préavis. Le retrait unilatéral et brutal caractérise l’atteinte à la délivrance et justifie réparation. Le contentieux de la jouissance paisible se nourrit ici de faits concrets, objectivés par actes de commissaire de justice.

B. Insalubrité, obligation d’entretien et préjudice moral

Le second volet concerne la décence et l’entretien. Le constat est sans ambages: « Le logement est totalement en proie à la moisissure », phénomène objectivé dans plusieurs pièces, gagnant l’ensemble des placards et provoquant coulures et flaques. L’arrêt écarte l’argument tiré d’un défaut d’aération et replace le manquement au bon niveau de l’obligation légale. La motivation est précise: « Compte tenu de son ampleur, il ne saurait être sérieusement soutenu que ce phénomène […] est la conséquence du défaut d’entretien des lieux par les locataires. » La cause est attribuée à l’absence de travaux nécessaires, l’immeuble supérieur étant en cause.

La qualification retenue est classique: défaillance à l’obligation d’entretien, corollaire de l’obligation de délivrance, et atteinte à la jouissance paisible. La réparation de 3 000 euros, orientée vers la jouissance, sanctionne l’ensemble des manquements, incluant le trouble visuel et olfactif et la privation d’usage de l’accessoire. La méthode de chiffrage demeure forfaitaire, mais s’appuie sur des constats répétés et une durée significative.

Enfin, la cour admet un préjudice moral autonome, justifié par un comportement persistant et conflictuel du bailleur, nourri de messages et d’initiatives troublant la tranquillité. La motivation retient un « comportement générateur d’un préjudice moral que la cour estime devoir être indemnisé à hauteur de 500 €. » La somme, modeste, consacre néanmoins la réalité d’atteintes distinctes de la seule jouissance matérielle.

La décision se montre ainsi cohérente sur toute la chaîne des obligations légales du bailleur. Elle confirme l’exigence probatoire, encadre strictement la révision de loyer et rappelle que la résiliation ne peut suppléer une créance incertaine. En miroir, elle protège la jouissance paisible et la décence par une indemnisation ciblée, à la fois matérielle et morale, au terme d’une appréciation concrète des troubles et de leur persistance.