Cour d’appel, le 2 mai 2024, n°24/01887

Cour d’appel d’Orléans, 13 août 2025. Un bail d’habitation conclu en 1999 a donné lieu à des impayés, entraînant l’acquisition d’une clause résolutoire au 20 septembre 2023. Par jugement du 2 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours a condamné solidairement les locataires à un arriéré de 7 014,51 euros et a accordé des délais, rejetant la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En appel, le bailleur a sollicité 9 243,57 euros, contestant des déductions opérées d’office sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et certaines charges diverses. Les intimés n’ont pas constitué avocat.

La cour statue par défaut, après clôture du 22 avril 2025. Le débat s’est concentré sur la qualification de deux postes: la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et des charges dites « diverses » adossées à un accord collectif. La question posée tenait à leur caractère récupérable au regard du décret du 26 août 1987 et au respect du contradictoire lorsque le premier juge déduit d’office des sommes. La solution retient que « la charge relative à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est une charge récupérable conformément au décret du 26 août 1987 (point VIII de l’annexe) » et que « la partie appelante en apporte les justificatifs (pièces 7,8 et 9) ». La juridiction ajoute que « les relevés individuels de régularisation des charges font apparaître que les charges diverses correspondent aux charges récupérables (…) ainsi qu’aux prestations prévues par l’accord collectif ». Elle porte, en conséquence, la condamnation à 9 243,57 euros.

I. L’affirmation du caractère récupérable des postes litigieux

A. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères au visa du décret de 1987
La décision confirme la place centrale du décret du 26 août 1987 pour trancher le contentieux des charges récupérables. La cour énonce sans détour que « la charge relative à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est une charge récupérable conformément au décret du 26 août 1987 (point VIII de l’annexe) ». Elle en déduit que le premier juge ne pouvait retrancher ce poste dès lors que son principe est légalement fixé et que les pièces versées établissent son montant.

La mise en avant de la preuve concrète consolide cette lecture. La cour note que « la partie appelante en apporte les justificatifs (pièces 7,8 et 9), de sorte qu’il y a lieu de lui allouer la somme réclamée à ce titre ». L’arrêt articule ainsi, de manière pédagogique, la norme réglementaire et l’administration de la preuve, condition rigoureuse de toute récupération de charges.

B. Les charges « diverses » et les prestations issues d’un accord collectif
Le raisonnement est prolongé pour les autres postes. Les juges retiennent que « les relevés individuels de régularisation des charges font apparaître que les charges diverses correspondent aux charges récupérables comprenant le salaire du personnel, l’électricité, les travaux divers et l’entretien des parrties communes, qui relèvent du décret 26 août 1987, ainsi qu’aux prestations prévues par l’ accord collectif (…) ». Le rattachement aux catégories du décret est systématique, ce qui exclut une approche forfaitaire détachée des textes.

La référence à l’accord collectif n’élargit pas, à elle seule, la liste des charges récupérables. Elle éclaire la nature des prestations (dépannage en urgence, maintenance courante) et leur rattachement aux rubriques réglementaires. La régularisation annuelle figurant au compte vient, en outre, attester la transparence des flux et la neutralité des corrections opérées.

II. La méthode retenue: contradictoire renforcé et portée pratique

A. Le rappel du contradictoire face aux déductions d’office
La cour mentionne que l’appelant « observe que le principe et le montant de provision sur charges n’ont pas été contestés à l’audience, et reproche au premier juge d’avoir déduit d’office des charges locatives sans inviter les parties à s’expliquer sur leur montant ». Ce rappel révèle l’exigence du débat préalable sur chaque poste, conformément au principe du contradictoire. La solution n’annule pas pour vice de procédure, mais corrige en droit et en fait la méthode adoptée en première instance.

Une telle précision invite les juges du fond à éviter toute substitution unilatérale d’évaluation lorsqu’un poste relève clairement du décret et que la preuve est produite. Le contrôle d’appel valorise ainsi l’égalité des armes, en imposant une discussion ciblée sur les éléments comptables et les justificatifs transmis.

B. La sécurisation des pratiques de régularisation et leurs limites
L’arrêt conforte les pratiques de régularisation des bailleurs d’habitation, sous réserve d’une traçabilité stricte. L’habilitation réglementaire demeure le pivot, l’accord collectif jouant un rôle d’encadrement des prestations sans déroger aux listes prévues. La décision consacre une méthode: qualification par catégorie du décret, preuve individualisée, et régularisations lisibles.

La portée est essentiellement confirmative, mais utile. Elle réduit le risque de retranchements d’office et incite à présenter des relevés détaillés assortis de pièces justificatives. Elle maintient, toutefois, une vigilance sur l’assimilation de prestations nouvelles aux rubriques existantes, qui doit rester justifiée. L’augmentation de la condamnation à 9 243,57 euros illustre la conséquence concrète de cette exigence combinant norme, preuve et contradictoire.