Cour d’appel, le 20 juin 2025, n°24/12442

Cour d’appel de Paris, 20 juin 2025. Un litige locatif oppose un organisme de logement public à son locataire au sujet d’impayés apparus en 2023, à la suite d’un bail d’habitation signé en 2019. Un commandement visant la clause résolutoire a été signifié et est demeuré sans effet dans le délai légal. Le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion, accordé une provision et imposé la production d’une attestation d’assurance.

L’appel du locataire critique l’ensemble des mesures, sauf le refus d’astreinte et le refus de supprimer le délai légal de deux mois. Il invoque l’indécence du logement, l’humidité, des nuisibles, et l’exception d’inexécution pour contester la clause résolutoire. Il sollicite subsidiairement des délais de paiement et la suspension des effets de la clause. L’organisme public conclut à la confirmation, à l’actualisation de la dette locative et au rejet des demandes reconventionnelles.

La question posée tient à l’office du juge des référés en matière de clause résolutoire et à la portée d’allégations d’indécence et d’infestations, au regard de la preuve rapportée. Elle interroge, corrélativement, l’existence d’une contestation sérieuse ou d’une exception d’inexécution, les conditions de l’expulsion, de la provision et d’une indemnité d’occupation, ainsi que l’accès à des délais de paiement.

La cour retient l’absence de preuve d’impropriété ou de manquements du bailleur, écarte l’exception d’inexécution, confirme la clause résolutoire et l’expulsion, et actualise la provision. Elle précise que « L’ordonnance entreprise sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 24 avril 2023. » Elle ajoute, à propos de l’exception, que « Il s’ensuit que ne sont démontrés ni l’impossibilité totale pour le locataire d’user des lieux loués conformément à la destination prévue au bail, ni un quelconque manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien. »

I. Le sens de la décision: référé bailleur, clause résolutoire et exception d’inexécution

A. Le cadre normatif du référé et le standard probatoire applicable

Le raisonnement s’ouvre sur l’office du juge des référés. Le texte organise un double pouvoir, selon l’urgence et l’absence de contestation sérieuse, ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite. La cour rappelle, au titre de l’obligation locative, que « En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (3ème Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-15.923). » Le principe gouvernant l’exception d’inexécution se trouve ainsi encadré par l’exigence d’impropriété avérée.

La clause résolutoire est, en outre, strictement régie par la loi de 1989, qui insère un délai de grâce impératif après un commandement demeuré infructueux. L’arrêt cite la règle, dont l’économie éclaire le contrôle exercé par le juge des référés: « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » Le débat se déplace donc vers la réalité des désordres invoqués et leur aptitude à créer une contestation sérieuse.

La cour adopte un standard probatoire rigoureux, cohérent avec l’économie du référé et la lettre des textes. Elle recherche si la preuve des désordres est suffisamment fiable et datée, et si elle révèle une impropriété rendant l’exception opérante. Le filtre de la contestation sérieuse reste déterminant, sans empiéter sur le fond.

B. L’insuffisance de la preuve de l’indécence et l’échec de l’exception d’inexécution

L’arrêt examine les pièces produites par le locataire et constate l’absence d’éléments probants. Les photographies sont non datées et non localisées, l’attestation porte sur un autre logement, et le signalement sur une plateforme publique intervient tardivement. La cour note, surtout, l’absence d’état des lieux d’entrée et de constat dressé par commissaire de justice. Cette approche évite toute présomption d’indécence fondée sur des indices faibles ou sur des documents imprécis.

S’agissant des nuisibles, la cour relève une information tardive du bailleur suivie d’interventions datées, diagnostiques et traitements compris, ce qui atténue la critique. Elle insiste, en outre, sur l’occupation continue sans mise en demeure préalable de réaliser des travaux précis, élément traditionnellement opposable à l’exception d’inexécution. Elle tranche, par une formule nette, en ces termes: « Il s’ensuit que ne sont démontrés ni l’impossibilité totale pour le locataire d’user des lieux loués conformément à la destination prévue au bail, ni un quelconque manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien. »

La conclusion vient logiquement: « Il n’est donc établi aucune exception d’inexécution qui aurait pu permettre à l’appelant de se dispenser de régler les loyers dus en exécution du bail, de sorte que la contestation émise à ce titre est dépourvue de tout caractère sérieux. » L’office du juge des référés est ainsi pleinement assumé, sans trancher au fond mais en neutralisant une défense privée de support probatoire suffisant. La clause résolutoire peut alors produire effet à l’échéance légale, le commandement étant demeuré infructueux.

II. La portée de la solution: expulsion, provision et refus des délais de paiement

A. Le trouble manifestement illicite et l’actualisation de la dette en référé

La conséquence directe du constat est l’occupation sans droit ni titre, constitutive d’un trouble manifestement illicite. La cour adopte une rédaction claire, en parfaite cohérence avec l’article 835 du code de procédure civile: « Son maintien dans les lieux alors qu’il se trouve sans droit ni titre du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, constitue un trouble manifestement illicite justifiant, en application de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, la mesure d’expulsion et sa condamnation au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation […] » L’indemnité d’occupation court à compter de la date où le locataire cesse d’être titulaire d’un titre, ce que la cour précise en retenant la date trouvée par le premier juge.

La provision suit la même logique. Le juge des référés peut allouer une somme lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’arrêt rappelle la base textuelle, dont la répétition montre la prudence méthodologique: « Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut être accordé une provision au créancier, ou ordonné l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » La cour actualise donc le décompte arrêté en appel, ce qui confirme l’adaptabilité du référé aux variations de la dette locative.

L’harmonisation des dates entre clause résolutoire et indemnité d’occupation souligne la cohérence de l’économie contractuelle après la résiliation de plein droit. L’ajustement du quantum et du point de départ participe d’une bonne administration de la justice, sans préjuger d’un fond plus large.

B. Les délais de paiement, l’assurance locative et le rejet des demandes reconventionnelles

La cour refuse des délais de paiement faute d’éléments crédibles sur la capacité d’apurement concomitant du loyer courant. Elle retient une motivation resserrée, à la fois factuelle et normative: « Il n’apparaît pas, dans ces conditions, en mesure d’apurer sa dette tout en payant le loyer courant. » En l’absence d’échéancier, de justificatifs et de reprise du courant, la suspension des effets de la clause n’a pas lieu d’être. La décision s’inscrit dans une ligne classique, attentive à la réalité économique de la dette.

La production d’une attestation d’assurance locative est maintenue, conformément aux stipulations contractuelles et aux usages. La cour constate l’absence de justificatif en cause d’appel et confirme l’injonction. L’obligation demeure accessoire mais essentielle, car elle conditionne la protection des risques locatifs et l’équilibre contractuel durant l’occupation.

Les demandes reconventionnelles échouent en droit et en fait. Les travaux deviennent sans objet après la prononciation de l’expulsion, qui emporte extinction de la relation contractuelle à venir. Le préjudice de jouissance est rejeté faute de preuve d’un dommage et faute de mise en demeure préalable, ce que l’arrêt rappelle en s’adossant à l’analyse probatoire menée pour l’exception. La répartition des frais suit la solution, avec confirmation des dépens et allocation d’une somme au titre des frais irrépétibles d’appel.

La portée de l’arrêt dépasse le cas d’espèce en deux points. D’abord, il confirme la sévérité du standard probatoire pour mobiliser l’exception d’inexécution en matière locative, particulièrement lorsque l’occupation demeure continue et non assortie de mise en demeure. Ensuite, il illustre l’articulation, en référé, entre trouble manifestement illicite, indemnité d’occupation et provision actualisée, dans un cadre respectant la clause résolutoire légale et la temporalité du commandement demeuré infructueux. En somme, la solution stabilise l’office du référé bailleur et précise l’usage raisonné des délais de paiement, à l’appui d’un contrôle rigoureux des pièces produites.