Cour d’appel, le 21 décembre 2023, n°24/00469

Cour d’appel de Colmar, 3 juillet 2025. Un bail d’habitation de 2017 conduit, après résiliation et expulsion en 2019, à un contentieux sur dégradations et frais de remise en état. Le bailleur, puis son ayant droit, réclame le remboursement de frais de nettoyage, de réfection et une indemnité pour privation de jouissance. Les preneurs contestent, invoquant notamment une humidité excessive, et sollicitent des dommages et intérêts pour logement indécent. Par jugement du 21 décembre 2023, le juge de Mulhouse condamne partiellement les locataires, rejette l’indemnisation du bailleur et déclare irrecevables les demandes reconventionnelles. En appel, les locataires sollicitent l’infirmation, l’ayant droit forme un appel incident en majoration, chacun maintenant ses prétentions principales. La cour doit préciser la preuve des dégradations en l’absence d’état des lieux de sortie et la recevabilité d’une demande nouvelle dirigée contre l’ayant droit. Elle limite la condamnation aux seuls frais d’évacuation et de nettoyage, écarte les réparations faute de preuve, et déclare irrecevable la demande indemnitaire des locataires.

I. La preuve des dégradations locatives en l’absence d’état des lieux de sortie

A. Obligations respectives et charge de la preuve

La cour replace la solution dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1353 du code civil. Elle rappelle la finalité pédagogique des obligations locatives, en des termes qui balisent la discussion: « il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable ». Elle précise corrélativement la charge de la preuve: « il incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives, laquelle est établie par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ».

En l’absence de constat de sortie, le raisonnement se poursuit autour du couple article 3-2 de la loi de 1989 et article 1731 du code civil. L’arrêt le formule nettement: « En l’absence d’état des lieux, l’article 1731 du code civil dispose que le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». La présomption joue donc à titre subsidiaire, et l’état des lieux d’entrée, lorsqu’il est circonstancié, demeure un repère utile pour écarter l’imputation de travaux relevant de la vétusté.

B. Portée probatoire du procès-verbal d’expulsion et limites

Constatant l’absence d’état des lieux de sortie, la cour examine la valeur du procès-verbal d’expulsion. Elle en fixe la portée avec mesure: « S’il ne vaut pas état des lieux de sortie, ce document a toutefois valeur de renseignement et peut servir de preuve des dégradations dénoncées ». Cette appréciation permet d’établir certains faits matériels décisifs. La cour en tire une conséquence déterminante: « Il résulte ainsi du procès-verbal d’expulsion, et il n’est pas contesté, que les lieux n’étaient pas vidés ni nettoyés lors de leur reprise ».

De ces constats, il résulte la prise en charge des frais d’évacuation et de nettoyage. En revanche, des photographies non datées et non contextualisées ne suffisent pas à établir l’étendue ni l’imputabilité de dégradations. La solution privilégie la rigueur probatoire attachée à un état des lieux contradictoire de sortie, tout en admettant une preuve allégée pour des manquements évidents comme l’encombrement. Elle dissocie également, avec justesse, vétusté et dommages imputables, évitant de faire peser sur les preneurs la rénovation générale du logement.

II. Les prétentions nouvelles en appel et l’ayant droit

A. Le rappel du régime de recevabilité

La discussion se déplace sur le terrain procédural, à la lumière des articles 564 et 566 du code de procédure civile. La cour énonce la règle avec précision: « Il résulte de ces dispositions que des prétentions nouvelles peuvent être recevables en appel si elles présentent un lien suffisant avec les demandes ou défenses originaires, ce qui suppose qu’une demande ait été effectivement dirigée contre la personne dont la condamnation, présentée comme complémentaire ou accessoire, est demandée en appel ». Elle ajoute un correctif de méthode, particulièrement significatif en cas de décès d’une partie en cours d’instance: « Il est ainsi de principe que le droit d’intimer en appel tous ceux qui ont été parties en première instance n’emporte pas celui de présenter des prétentions à l’encontre des parties contre lesquelles l’appelant n’avait pas conclu en première instance ».

Appliquant ces principes, la cour constate l’absence de conclusions dirigées contre l’ayant droit devant le premier juge, alors que la qualité était déjà acquise. La conséquence s’impose dans des termes sans équivoque: « Leur demande sera en conséquence déclarée irrecevable ». La discipline des prétentions nouvelles est ainsi réaffirmée, au service de la loyauté processuelle et de la stabilité de l’instance.

B. Portée pratique et articulation avec le contentieux de l’indécence

La solution dessine deux enseignements concrets. D’abord, la régularisation procédurale doit intervenir sans délai lorsque la partie initiale décède. Les écritures doivent viser l’ayant droit, faute de quoi l’appel ne saurait réparer l’omission. Ensuite, la concentration des moyens demeure, y compris pour les demandes accessoires, qui ne peuvent changer de défendeur au stade de l’appel sans fondement recevable.

Sur le fond, la cour confirme par substitution de motifs le rejet de la privation de jouissance invoquée par le bailleur, faute de lien causal établi avec des dégradations imputables. Elle le dit sans détour: « Il convient en conséquence de confirmer le rejet de sa demande en réparation d’un préjudice de jouissance, après substitution de motifs ». La rigueur probatoire irrigue donc l’ensemble de l’arrêt, qui concilie sécurité juridique des rapports locatifs et exigence de preuve fiable. L’office du juge d’appel se concentre ainsi sur ce qui est établi, tout en rappelant la nécessaire vigilance procédurale des plaideurs.