Cour d’appel, le 24 juin 2025, n°22/00817

Cour d’appel de Caen, 24 juin 2025. Des propriétaires ont cédé en 2006 à une commune une parcelle attenante au cimetière, classée en zone 1NA et grevée d’un emplacement réservé. Le plan local d’urbanisme adopté en 2009 a supprimé la réserve et reclassé le terrain en 1AU. En 2018, la commune a décidé de céder une partie de la parcelle à un promoteur en vue d’un lotissement. Les vendeurs ont assigné en 2019 en nullité pour erreur, subsidiairement en résolution pour inexécution. Par jugement du 1er mars 2022, le tribunal judiciaire de Caen a rejeté les demandes au fond tout en écartant la fin de non‑recevoir tirée de la prescription. La cour confirme au fond, mais déclare prescrite l’action en nullité. La question portait sur le point de départ du délai de prescription des actions engagées et sur la portée contractuelle de la mention de destination « agrandissement du cimetière » figurant dans l’acte.

La cour rappelle le cadre temporel applicable. Elle énonce d’abord que « Ainsi, c’est un délai de prescription quinquennale qui s’applique tant à l’action en nullité qu’à l’action en résolution de la vente. » Elle fixe ensuite, pour l’action en nullité, le point de départ « à la date de publicité du PLU, soit le 19 février 2009 », en jugeant que « Il s’en déduit que leur action introduite sur ce fondement par assignation du 5 mars 2019 est prescrite. » Pour l’action en résolution, elle retient au contraire que « L’adoption du PLU en janvier 2009 ne suffit pas à caractériser le manquement contractuel », le manquement n’ayant été objectivable qu’en 2018 lors de la décision de revente. Enfin, appréciant le fond, elle considère que la mention figurant à l’acte (« un terrain destiné à l’agrandissement du cimetière ») ne liait pas la commune par une charge d’affectation, relevant que « la seule mention portée à l’acte de la destination envisagée du terrain acquis est insuffisante à constituer une charge particulière pour l’acquéreur ». L’action en résolution est rejetée.

I. La fixation du point de départ du délai quinquennal

A. La connaissance des faits générateurs de l’action en nullité pour erreur
La cour articule sa solution autour de la bascule opérée par la réforme de 2008 et de l’ancienne computation par l’erreur découverte. Elle rappelle le critère de connaissance effective du vice, puis rattache la découverte alléguée à la suppression de la réserve d’urbanisme. Elle juge que « Dès lors, le point de départ du délai de prescription de leur action en nullité doit être fixé à la date de publicité du PLU, soit le 19 février 2009. » Cette date, objectivée par la publication, marque la possibilité pour les vendeurs de mesurer l’éviction du motif présenté comme déterminant. L’argument d’une découverte seulement en 2018 est écarté, car le retrait de la réserve rendait manifeste la levée de l’affectation de cimetière. La sanction s’impose alors, « leur action introduite sur ce fondement par assignation du 5 mars 2019 est prescrite. »

La solution est cohérente avec la finalité de la prescription, qui vise la sécurité des relations juridiques en circonscrivant les incertitudes. Elle éclaire aussi la notion d’erreur déterminante, ici rattachée à une circonstance urbanistique publique et publiquement accessible. La publicité matérialise la possibilité d’agir, sans exiger une certitude absolue. Un choix inverse aurait confondu découverte de l’erreur et décision ultérieure de revente, alors que l’élément déterminant retenu tient à la disparition de la réserve.

B. La caractérisation différenciée du point de départ pour l’action en résolution
Pour l’inexécution alléguée, la cour dissocie le fait générateur de l’action de l’évolution du document d’urbanisme. Elle précise que « L’adoption du PLU en janvier 2009 ne suffit pas à caractériser le manquement contractuel », celui‑ci ne pouvant se constater qu’à l’occasion d’un usage contraire à la destination attendue. La délibération de revente de 2018 constitue dès lors le premier indice certain et vérifiable d’une affectation différente. Le calcul quinquennal conduit à la recevabilité de l’action introduite en 2019.

Cette dissociation est pédagogiquement nette. Elle évite de faire dépendre une inexécution contractuelle d’un acte réglementaire d’urbanisme, qui ne dit rien, en soi, des obligations nées du contrat de vente. Elle valorise un point de départ factuel et contrôlable pour l’inexécution, tout en préservant la logique de l’erreur pour la nullité. Le raisonnement garantit l’unité de méthode autour de la connaissance utile, adaptée à la cause d’action concernée.

II. La portée contractuelle de la destination « agrandissement du cimetière »

A. L’insuffisance d’une mention descriptive à créer une charge d’affectation
Au fond, la cour rappelle la logique de l’article 1184 ancien, dont elle cite le principe: « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. » Elle recherche alors l’existence d’un engagement précis de destination. Or, l’acte mentionne la finalité d’agrandissement, mais ne contient ni clause de charge, ni interdiction d’aliéner, ni stipulation résolutoire spécifique en cas d’affectation différente. D’où l’affirmation centrale: « Surtout, la seule mention portée à l’acte de la destination envisagée du terrain acquis est insuffisante à constituer une charge particulière pour l’acquéreur. »

Cette appréciation est rigoureuse et fidèle aux principes de formation des obligations. L’intention unilatérale ou le motif psychologique du vendeur, même déterminant, ne s’intègrent pas au champ contractuel sans stipulation claire. La destination, insérée dans la désignation matérielle du bien, ne suffit pas à ériger une obligation de faire pesant sur l’acquéreur public. La résolution ne peut suppléer l’absence d’engagement formel.

B. Valeur et portée de la solution retenue par la cour
La décision opère une utile mise au point sur la hiérarchie des instruments contractuels. La protection de l’intention des vendeurs suppose des outils adaptés: charge d’affectation, condition résolutoire expresse, mécanisme de retour à meilleure fortune, voire clause pénale. Faute de stipulation, l’usage ultérieur, même contraire à l’objectif initial, ne se transforme pas en inexécution. La cour refuse une lecture extensive de la cause subjective, ce qui préserve la sécurité des cessions publiques.

La portée est double. D’un côté, la cour invite les parties à rédiger des clauses opérationnelles lorsqu’une destination est réellement déterminante. De l’autre, elle distingue avec netteté les deux temporalités de la prescription, ce qui affine la grille d’analyse des actions concurrentes en nullité et en résolution. L’approche, équilibrée, concilie l’exigence de prévisibilité contractuelle et la recherche d’un point de départ probatoire et objectif pour chaque action.